TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/00142 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EXXJ

S.C.I. BODEGA

C/

[L] [J]

ORDONNANCE DE REFERE

DU 02 Décembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.C.I. BODEGA

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Sylvain JACQUIN de la SCP JBR, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [L] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 07 Octobre 2025

DECISION :

Réputée contradictoire et en premier ressort

prononcée par la mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2025

par M^me PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de M^me DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 février 2022, la SCI BODEGA a donné à bail à Monsieur [L] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de révisable de 455 euros outre 15 euros de provision mensuelle sur charges.

Se plaignant de loyers impayés, la SCI BODEGA a fait signifier à Monsieur [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 avril 2024.

La SCI BODEGA a ensuite fait assigner en référé Monsieur [J] devant le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de justice du 21 mai 2025 notamment pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2025.

La SCI BODEGA, représentée par son conseil, sollicite du tribunal, le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Oralement, elle précise que la dette locative s’élève désormais à 8 028 euros.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié le 21 mai 2025 à étude, Monsieur [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, aucune des demandes de la SCI BODEGA ne se heurtent à une contestation sérieuse.

Par ailleurs, l’urgence est manifeste au vu de l’état d’insalubrité du logement tel qu’il ressort notamment du procès-verbal de la direction de la sécurité publique de la mairie de [Localité 8] et de l’arrêté de mise en demeure de faire cesser un danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants du [Adresse 3] pris par le maire de [Localité 7] le 28 janvier 2025 dont il ressort que l’état d’insalubrité du logement de Monsieur [J] fait courir des risques sanitaires pour les autres habitants de l’immeuble.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La SCI BODEGA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 15 avril 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par voie électronique le 23 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 7 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023 et applicable en l’espèce prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut pour les parties d’avoir stipulé un délai plus favorable au locataire dans le contrat de bail.

En l’espèce, le bail conclu le 20 février 2022 contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit dans l’hypothèse d’un commandement de payer demeuré infructueux dans un délai de deux mois. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 avril 2024 à étude pour la somme en principal de 4 360,67 euros.

Il est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juin 2024.

En conséquence, Monsieur [J] est devenu occupant sans droit ni titre à cette date et sera expulsé du logement objet du présent litige.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Pour soutenir sa demande de paiement de 8 028 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté à octobre 2025, échéance comprise, démontrant que le locataire reste lui devoir cette somme.

Monsieur [J], absent, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 8 028 euros, la somme de 4 360,67 euros portant intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 12 avril 2024 et le surplus à compter du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 juin 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation des intérêts au taux légal.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [J], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, Monsieur [J] sera condamné à payer à la SCI BODEGA la somme de 200 euros.

Conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile, la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au Greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action de la SCI BODEGA ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 février 2022 entre la SCI BODEGA et Monsieur [L] [J] concernant l’habitation à usage d’habitation située [Adresse 4] sont réunies au 13 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI Bodega pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [J] à payer à la SCI BODEGA la somme de 8 028 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, échéance d’octobre 2025 comprise, la somme de 4 360,67 euros portant intérêt au taux légal à compter du 12 avril 2024 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [J] à payer à la SCI BODEGA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges soit 470 euros, à compter du 13 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DISONS que ladite somme ne porte pas intérêt au taux légal ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [J] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [J] à payer à la SCI BODEGA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au Greffe du Tribunal judiciaire, le 2 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame B. Duforeau, greffière.

La Greffière, La Présidente,