4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/01336 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MR7O

AFFAIRE : Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE C/ [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 04 DECEMBRE 2025

Par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE, établissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est sis 25 avenue de Constantine – 38000 GRENOBLE

représenté par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [B] [F]

né le 11 Juin 1984, demeurant 4 Place Edmond Arnaud – Lgt 83 – RDC – 38000 GRENOBLE

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 tenue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Anne COULLONDRE, Auditrice de justice, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 12 juillet 2017 consenti par l’établissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE, Monsieur [B] [F] a pris en location un logement situé 4 Place Edmond Arnaud lgt 83 – RDC – 38000 GRENOBLE moyennant un loyer mensuel de 271,61 € outre 140,37 € par mois de provisions sur charges.

Par acte de Commissaire de justice en date du 17 juin 2025 délivré selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, l’établissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE a fait assigner en référé Monsieur [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l’audience du 7 octobre 2025 aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [F] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel :la somme de 7 076,67 € à valoir sur l’arriéré des loyers et charges arrêté au 11 juin 2025 ;une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, évoluant aux mêmes conditions que le bail initial ;et subsidiairement, en cas d’octroi d’un moratoire, conditionner sans exception la suspension des effets de la clause résolutoire au paiement intégral des loyers et charges courants ;Condamner Monsieur [B] [F] au paiement de la somme de 750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

A cette audience, l’établissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2025 à la somme de 11 003,83 €.

Monsieur [B] [F], convoqué par exploit de Commissaire de justice du 17 juin 2025 délivré selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile n’est ni présent, ni représenté.

Monsieur [B] [F] ne s’est pas présenté à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, la décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Monsieur [B] [F], convoqué par exploit de Commissaire de justice du 17 juin 2025 délivré selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civil n’est ni présent, ni représenté.

En application des dispositions susvisées, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 17 juin 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 17 juin 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 3 février 2025 pour la somme de 2 450,85 € (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 15 janvier 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 03 avril 2025. Il y a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur :

Le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 30 septembre 2025, une dette locative, hors frais de procédure et déduction faite des divers frais qui ne sont pas justifiés une dette locative, d’un montant de 10 995,43 € (mois de septembre 2025 compris), au paiement de laquelle sera condamné à titre provisionnel Monsieur [B] [F], outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant des loyers augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [B] [F] sera donc condamné au paiement à titre provisionnel de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 3 avril 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [B] [F] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 3 avril 2025;

DISONS que Monsieur [B] [F] devra libérer les lieux ;

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [B] [F] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 4 Place Edmond Arnaud lgt 83 – RDC – 38000 GRENOBLE ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 3 avril 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [F] à payer, à titre provisionnel, à l’établissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération définitive et effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [F] à payer, à titre provisionnel, à l’établissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE, la somme de 10 995,43 € (mois de septembre 2025 compris) correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le 04 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente des Contentieux

de la Protection statuant en référé,