Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/03327 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E3WA

[F] [T]

C/

[J] [P]

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [F] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Jessy LEFEVRE de la SAS CABINET JESSY LEFEVRE, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [J] [P]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 03 Février 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2019, Monsieur [F] [T] a donné à bail à Monsieur [J] [P] et Madame [Y] [P] un logement situé [Adresse 4] [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 700 euros.

Par lettre recommandée du 14 août 2021, Madame [Y] [P] a fait parvenir un congé la concernant au requérant expliquant se désolidariser du bail.

Par lettre recommandée du 11 décembre 2024, Monsieur [F] [T] a notifié à Monsieur [J] [P] un congé pour reprise au profit de sa fille, Madame [A] [V] avec effet au 22 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, Monsieur [F] [T] a fait constater l’occupation des lieux par Monsieur [J] [P] et lui a notifié une sommation d’avoir à quitter les lieux dans un délai de quinze jours, le 4 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice 25 août 2025, le bailleur a constaté que son bien était toujours occupé.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, Monsieur [F] [T] a notifié à Monsieur [J] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de

9 650,82 euros au titre des loyers restés impayés.

Monsieur [J] [P] se maintenant dans les lieux, Monsieur [F] [T] a, par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2025 signifié à étude, fait assigner Monsieur [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

valider le congé pour reprise délivré pour le 22 juin 2025 ;

ordonner par conséquent l’expulsion sans délai de Monsieur [J] [P] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

subsidiairement :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

prononcer la résolution du contrat de bail ;

en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [P] ainsi que de tous occupants de son chef ;

ordonner à Monsieur [J] [P] de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, du ramonage du poêle à granulés et de la dernière vidange de la fosse septique dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision sous astreinte de 30 euros par jour de retard ;

condamner Monsieur [J] [P] au paiement des sommes suivantes :

10.008,60 euros au titre des loyers restés impayés au 15 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 700 euros jusqu’à la libération effective des lieux loués,

1000 euros en réparation de son préjudice ;

1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

Le 1er décembre 2025, l’assignation a été dénoncée à la préfecture.

L’affaire a été évoquée et retenue le 3 février 2026.

A l’audience du 3 février 2026, Monsieur [F] [T], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de ses conclusions aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [J] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il a cependant adressé un mail le 3 février 2026 indiquant qu’il ne pouvait se déplacer à l’audience en raison de problèmes de santé sans toutefois produire de justificatifs.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la validation du congé pour reprise :

L’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 prévoit lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

Cet article précise que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement avec un préavis de six mois. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le bail du 22 juin 2019 a pris effet pour une durée de trois ans. Il s’est renouvelé ensuite tacitement le 22 juin 2022. Le congé du bailleur délivré par lettre recommandée avec accusé de réception le 11 décembre 2024 avec effet au 22 juin 2025 à minuit a été notifié dans les formes et délais légaux requis. Il est relevé que les textes applicables sont cités, que le congé comporte l’énonciation du motif du congé, à savoir la reprise avec mention du nom du bénéficiaire et de son lien existant avec le bailleur. Le congé ayant été délivré plus de trois mois avant l’expiration du contrat de bail, il sera considéré comme valide.

Monsieur [J] [P] est donc occupant sans droit ni titre à compter du 23 juin 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chefs selon les modalités prévues au dispositif.

II – Sur les demandes en paiement

S’agissant de l’impayé locatif :

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 22 juin 2019, du commandement de payer délivré le 15 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 15 novembre 2025, que Monsieur [F] [T] rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 10.008,60 euros.

Monsieur [J] [P], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

En conséquence, Monsieur [J] [P] sera condamné à verser à Monsieur [F] [T] la somme totale de 10.008,60 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 23 juin 2025, Monsieur [J] [P] devient occupant sans droit, ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [J] [P] devant être condamné à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 23 juin 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [F] [T] ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Il ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi du locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

III – Sur les injonctions de justifier d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs et d’entretien du logement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation :

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives,

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, Monsieur [J] [P] n’a pas justifié de son assurance contre les risques locatifs. Par ailleurs, le ramonage d’un poêle à granulé et la vidange d’une fosse septique relèvent de l’entretien courant du logement à la charge du locataire.

Par conséquent, faute de justifier de tels éléments, il convient de condamner Monsieur [J] [P] à justifier d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs, de la dernière date du ramonage du poêle à granulé, de la dernière vidange de la fosse septique ; et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision. Cependant, le recours à une astreinte n’apparaît pas nécessaire. Par conséquent, il convient de rejeter la demande de Monsieur [F] [T] sur ce point.

IV. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [J] [P], doit supporter les dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [J] [P] sera également condamné à payer à Monsieur [F] [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions de validité du congé pour reprise du logement situé [Adresse 5], [Localité 4] et délivré par lettre recommandée du 11 décembre 2024 sont réunies et que le bail conclu le 22 juin 2019 entre Monsieur [F] [T] et Monsieur [J] [P] a expiré le 22 juin 2025 à minuit ;

CONSTATE que Monsieur [J] [P] est occupant sans droit, ni titre à compter du 23 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [P] à quitter le lieu loué situé [Adresse 5], [Localité 4] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAME Monsieur [J] [P] à payer la somme de 10.008,60 euros à Monsieur [F] [T] avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 26 novembre 2025 au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation restés impayés au 15 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [P] à compter de la résiliation du bail, soit le 23 juin 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Monsieur [J] [P] à payer à Monsieur [F] [T] l’indemnité d’occupation due à compter du 1er décembre 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

DÉBOUTE Monsieur [F] [T] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [J] [P] à justifier auprès de Monsieur [F] [T] d’une assurance contre les risques locatifs, du dernier ramonage du poêle à granulés, de la dernière vidange de la fosse septique, et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [T] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [J] [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [J] [P] à payer à Monsieur [F] [T] une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 5] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 2 avril 2026

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION