Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/03278 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E3SO

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

C/

[A] [V]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Madame [A] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 27 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat du 17 novembre 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia a donné à bail à Mme [A] [V] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 4], à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 259,01 euros outre 39,08 euros de provision mensuelle sur charges.

Selon contrat du 22 décembre 2022, la société a donné à bail à Mme [V] un garage n°12 sis [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 31,17 euros, outre les provisions mensuelles sur charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société Plurial Novilia a fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025 pour obtenir la résiliation des baux, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

A l’audience, la société Plurial Novilia sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que la dette s’élève désormais à 4 011,45 euros. Le loyer courant n’a pas été payé.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à personne, Mme [V] ne comparait pas, n’est pas représentée, et ne fait parvenir aucune pièce.

Aucun diagnostic social et financier la concernant n’a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail d’immeuble à usage d’habitation

Sur la recevabilité de l’action

La société Plurial Novilia justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 25 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 novembre 2022 contient une telle clause et un commandement de payer la visant a été signifié le 23 avril 2025 à la défenderesse pour la somme en principal de 984,19 euros, expliquant d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juin 2025.

En conséquence, Mme [V] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire concernant le contrat de bail portant sur la place de stationnement

Il résulte de l’article 1728 du code civil dispose que dans le cadre d’un contrat de bail, le preneur est tenu de deux obligations principales, notamment celle de payer le prix du bail aux termes convenus. En cas de méconnaissance de cette obligation, il engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 et suivants du code civil.

En l’espèce, le bail conclu le 22 décembre 2022 contient une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement par le locataire de tout ou partie des loyers et/ou charges aux termes convenus, la présente location sera si bon semble au Bailleur résiliée de plein droit sans aucune autre formalité judiciaire, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, un commandement de payer visant ladite clause a été signifié le 23 avril 2025, pour la somme en principal de 984,19 euros et stipulant d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Il y a donc lieu de retenir ce délai de deux mois expressément visé par le commandement de payer, et non pas d’un mois.

Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du garage (n°012) sis [Adresse 5] à [Localité 4] se sont trouvées réunies à la date du 24 juin 2025.

En conséquence, Mme [A] [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera expulsée dudit garage.

Sur les demandes en paiement

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [A] [V] est tenue du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation des deux baux lesquelles sont intervenues le 24 juin 2025. Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la société bailleresse laquelle est privée de la jouissance du bien.

Il convient par conséquent de la condamner à lui payer une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

La société Plurial Novilia produit un relevé de compte laissant apparaître un solde débiteur, tous loyers compris de 4 098,03 euros duquel il convient de retirer les frais de procédure qui s’élèvent à 86,58 euros.

Il apparaît en outre que la somme demandée comprend non seulement les loyers et charges impayés mais également les indemnités d’occupation dues à compter du 24 juin 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient néanmoins de retirer la somme de 7,62 euros qui apparait deux fois sur le décompte, intitulée « pénalité enquête sociale » (pièce n°13) laquelle ne peut s’analyser comme faisant partie de la dette locative.

La dette locative représente donc la somme totale de 3 996,21 euros.

Mme [A] [V], absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [V] sera donc condamnée à payer à la société Plurial Novilia la somme de 3.996,21 euros avec intérêts au taux légal à compter de 24 novembre 2025 sur la somme de 1.008,12 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande relative aux dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la société Plurial Novilia ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi de la locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [V], partie succombante, sera condamnée aux dépens en ce compris le commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à la société la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia en constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 novembre 2022 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia et Mme [A] [V] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 24 juin 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2022 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia d’une part et Mme [A] [V] d’autre part sont réunies à la date du 24 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [A] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [A] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [A] [V] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 3.996,21 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 janvier 2026 au titre des deux baux susmentionnés, échéance de janvier 2026 incluse, ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2025 sur la somme de 1 008,12 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [A] [V] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2026, échéance incluse et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [A] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [A] [V] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 27 mars 2026.

La Greffière, La Présidente,