Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02017 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EY3M

S.A. ICF NORD EST

C/

[B] [R]

[A] [T]

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. ICF NORD EST

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par la SCP GUILBAULT, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [A] [T]

[Adresse 5]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 10 mai 2021 et du 28 juillet 2022, la SA ICF NORD EST a donné à bail à Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] un logement et un emplacement de stationnement n° 080297 porte S 11 situés [Adresse 6] [Localité 3]), ainsi que deux emplacements de stationnement situés [Adresse 7] n°R (UG n° 295451) et n°L (UG n° 808277) moyennant un loyer mensuel de 448 euros et 15,60 euros pour chaque emplacement de stationnement.

Par lettre recommandée en date du 18 février 2025, la SA ICF NORD EST a dénoncé le plan conventionnel de surendettement suite à son non-respect par les débiteurs.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, la SA ICF NORD EST a fait signifier à Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 3656,58 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges restés impayés.

Par lettre recommandée en date du 3 novembre 2025, la SA ICF NORD EST justifie avoir notifié les impayés à la CAF de la Marne.

Par actes de commissaire de justice du 16 juillet 2025 signifiés à étude, la SA ICF NORD EST a fait assigner Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

condamner solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] au paiement des sommes suivantes:

5036,41 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation,

fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 18 juillet 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 17 décembre 2025.

A l’audience du 17 décembre 2025, la SA ICF NORD EST représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] n’ont pas repris le paiement du loyer courant. Elle actualise sa créance à la somme de 8957,35 euros, précisant que le plan de surendettement n’avait pas été respecté entraînant sa dénonciation. Les paiements n’ayant jamais été repris, la SA ICF NORD EST s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] reconnaissent le montant de la dette, font valoir sans en justifier le dépôt d’un nouveau dossier de surendettement. Ils expliquent être tous les deux au chômage, Monsieur [R] percevant 900 euros, somme à laquelle viennent s’imputer des saisies du Trésor public à hauteur de 250 euros par mois. Madame [T] déclare percevoir 1000 euros de salaire. Ils indiquent être en mesure de s’acquitter du loyer courant à compter de janvier 2026. Ils ajoutent être débiteurs d’autres dettes notamment d’énergie.

Les défendeurs avaient été invités par le Tribunal à transmettre toute décision de la commission de surendettement avant la date de délibéré. A ce jour, le Tribunal n’a été destinataire d’aucune pièce en ce sens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 18 juillet 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 17 décembre 2025.

Par ailleurs, la SA ICF NORD EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le DATECCAPEX, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA ICF NORD EST justifie avoir signifié aux locataires le 10 mars 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai dde deux mois soit le 12 mai 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 10 mai 2021, du commandement de payer délivré le 10 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 8 décembre 2025, que la SA ICF NORD EST rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 8957,35 euros.

En conséquence, Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] seront solidairement condamnés à verser à la SA ICF NORD EST la somme totale de 8957,35 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 16 juillet 2025 sur la somme de 5036,41 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] soutiennent avoir déposé un dossier auprès de la commission de surendettement mais n’en justifient pas. Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé au 8 décembre 2025 qu’ils n’ont procédé à aucun versement depuis le 2 juillet 2025. S’il n’est pas contesté qu’ils font état de difficultés financières et qu’ils affirment être de nouveau en capacité de payer le loyer courant à compter du mois de janvier 2026, force est de constater qu’au jour de l’audience, le paiement du loyer courant n’est pas repris.

Par ailleurs, Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] expliquent être tous les deux au chômage et percevoir ensemble 1900 euros, somme à laquelle s’imputent des saisies sur salaire pratiquées sur les allocations chômage de Monsieur [R]. Compte tenu de ces éléments, les locataires n’apparaissent pas en capacité de s’acquitter du loyer courant ni de leur dette.

Dans ces conditions, leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 12 mai 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 12 mai 2025, Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] deviennent occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] devant être condamnés solidairement à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 12 mai 2025.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T], doit supporter les dépens.

Condamnés aux dépens, Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] seront également condamnés à payer à la SA ICF NORD EST une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la SA ICF NORD EST aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 mai 2021 entre la SA ICF NORD EST d’une part, et Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 8], ainsi que l’emplacement de stationnement n° 080297 porte S et les emplacements de stationnement R et L sont réunies à la date du 12 mai 2025  ;

CONDAMNE par conséquent solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] à payer à la SA ICF NORD EST, la somme de 8957,35 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 16 juillet 2025 sur la somme de 5036,41 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 8 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] à quitter le lieu loué situé [Adresse 9] à [Localité 4] ainsi que les emplacements de stationnement n° 080297 porte S11, n° R (UG n° 295451) et n° L (UG n° 808277) ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] à compter de la résiliation du bail, soit le 12 mai 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] à payer à la SA ICF NORD EST l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 12 mai 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

CONDAMNE Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [B] [R] et Madame [A] [T] à payer à la SA ICF NORD EST une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 5] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 17 février 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION