Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [F] [Z]

24 Rue des Chatelets

86580 VOUNEUIL SOUS BIARD

Madame [U] [E] épouse [Z]

24 Rue des Chatelets

86580 VOUNEUIL SOUS BIARD

représentés par Maître Clarisse LE GRAND, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [T]

Logement A16

34 Rue Félix Lemoine

44300 NANTES

non comparant

Madame [S] [M] épouse [T]

Logement A16

34 Rue Félix Lemoine

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 janvier 2025

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

RG N° N° RG 24/03034 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NJE6

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Clarisse LE GRAND

CCC à Madame [S] [M] épouse [T] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 27 mars 2019, prenant effet le même jour, pour une durée de trois ans renouvelable, Madame [U] [E] épouse [Z] et Monsieur [F] [Z], représentés par leur mandataire FONCIA LOIRE ATLANTIQUE, ont donné à bail à Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] un local à usage d’habitation au numéro A16, sis 34 rue Felix Lemoine à NANTES (44300) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 663 euros outre une provision sur charges de 50 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un même montant que le loyer.

Les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer leur a été délivré le 15 avril 2024.

Par acte d’huissier du 12 septembre 2024, Madame [U] [E] épouse [Z] et Monsieur [F] [Z] ont assigné Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer leurs demandes recevables et bien fondées ;

En conséquence,

Constater à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail à la date du 16 juin 2024 ;

Prononcer subsidiairement, la résiliation judiciaire du contrat de bail du 27 mars 2019 pour défaut de paiement des loyers ;

En tout état de cause,

Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] et de tous occupants de leur chef des lieux loués situés 34 rue Félix Lemoine à Nantes (44300), et ce avec le concours de la force publique, si nécessaire ;

Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles au choix de l’Huissier de Justice, aux frais et risques de l’expulsé ;

Condamne solidairement Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] au paiement de la somme de 4 317,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 18 juillet 2024 augmentée des intérêts de retard à compter du 15 avril 2024 pour la somme de 5 658,55 euros et à compter du présent acte introductif d’instance pour le solde, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 663 euros restera acquis aux bailleurs et viendra en déduction des sommes dues ;

Condamner solidairement Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges prévus au bail, assortie des intérêts de plein droit à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

Condamner solidairement Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] au paiement de la somme de 1 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce et y compris le coût du commandement de payer.L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 16 janvier 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La partie demanderesse, représentée par son conseil, a procédé par dépôt sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en actualisant sa créance à la somme de 8.565,60 euros arrêté au 15 janvier 2025. Elle a indiqué que les locataires avaient quitté les lieux laissant leur fille dans le logement.

Bien que régulièrement assignés à étude, les locataires n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence des locataires aux rendez-vous proposés.

Par une note délibérée, sur autorisation de la présidente lors de l’audience, la partie demanderesse a fourni l’accusé de réception du courrier de notification du commissaire de justice à la Préfecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Les locataires n’ont pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la bailleresse, personne physique, soumise à cette obligation, a régulièrement dénoncé l’assignation le 16 septembre 2024 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 16 avril 2024.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] n’ont pas comparu et le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément leur condamnation à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à une fois celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence des intéressés.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé, du commandement de payer délivré le 15 avril 2024 et du décompte actualité au 15 janvier 2025 que la créance de Madame [U] [E] épouse [Z] et Monsieur [F] [Z] à l’égard de Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] est établie dans son principe.

Le décompte actualisé versé aux débats fait apparaître un solde débiteur de 8 565,60 euros au 15 janvier 2025. Il convient de déduire de ce montant la somme de 365,87 euros (174,06 + 191,81) au titre des frais de procédure relevant des dépens.

Par conséquent, la créance étant justifiée, Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] seront condamnés à payer à Madame [U] [E] épouse [Z] et Monsieur [F] [Z] la somme de 8 199.73 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025, échéance de janvier incluse.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil, en l’absence d’élément contraire concernant les époux [T].

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2584,09 euros, sur l’assignation sur la somme de 4 317,19 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires pour apurer leur dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article V.I.I.I du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu des loyers et des charges locatives deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice du 15 avril 2024, Madame [U] [E] épouse [Z] et Monsieur [F] [Z] ont fait délivrer à Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 584.09 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 mars 2024.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 juin 2024.

Dès lors, Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] étant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 16 juin 2024, Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er février 2025.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil en l’absence d’élément contraire concernant la situation des époux [T].

Sur la demande de suppression des délais prévus à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. »

L’occupation sans droit ni titre est sanctionnée par l’expulsion tandis que « la voie de fait, qui se définit comme un ensemble d’actes matériels de violence ou d’effraction imputables à la personne dont l’expulsion est demandée, est sanctionnable par la suppression du délai de deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux, ladite suppression ayant pour effet de rendre l’expulsion immédiatement exécutable. »

L’article 9 du code de procédure civile exige que chaque partie prouve conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent la suppression du délai de 2 mois après le commandement pour quitter les lieux tel qu’il est prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sans apporter aucun moyen à l’appui de leur prétention.

Dès lors, la demande de suppression du délai de deux mois après commandement d’avoir à quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T], qui succombent, supporteront in solidum les entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et à l’exception du coût de la saisine de la CCAPEX, celle-ci n’étant pas obligatoire.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par les bailleurs afin de recouvrer les sommes dues. Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] seront en conséquence condamnée in solidum à leur verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de Madame [U] [E] épouse [Z] et Monsieur [F] [Z] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 27 mars 2019 entre Madame [U] [E] épouse [Z] et Monsieur [F] [Z], représentés par leur mandataire FONCIA LOIRE ATLANTIQUE d’une part, et Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] d’autre part, portant sur un local à usage d’habitation au numéro A16, sis 34 rue Felix Lemoine à NANTES (44300) avec ses accessoires, sont réunies à compter du 16 juin 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, durant le temps nécessaire des opérations ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE les bailleurs de leur demande de suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] à payer à Madame [U] [E] épouse [Z] et Monsieur [F] [Z] la somme de 8199.73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, arrêtée au 15 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, dépôt de garantie à déduire ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 juin 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNE in solidum Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] à son paiement à compter de l’échéance de février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] à verser à Madame [U] [E] épouse [Z] et Monsieur [F] [Z] une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [S] [M] épouse [T] et Monsieur [L] [T] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et à l’exception du coût de la saisine de la CCAPEX ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le Département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S.ZARIFFA