Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02739 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2Q4

NOV’HABITAT

C/

[B] [O]

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

NOV’HABITAT

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Barbara LEBAAD de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Madame [B] [O]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 25 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 mars 2021, la SA NOV’HABITAT a donné à bail à Madame [B] [O] un appartement de type 4 à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 294,10 euros hors charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la Société NOV’HABITAT a fait assigner Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025 pour obtenir notamment la résiliation du bail, sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et son expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

La société NOV’HABITAT, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 2 458,56 euros et s’oppose à l’octroi de délais de paiement

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Madame [O] n’a pas comparu.

L’enquête sociale diligentée par la Circonscription de la solidarité départementale de la Marne indique que la situation de Madame [O] est connue de leurs services et que son adhésion est fluctuante. Quatre rendez-vous lui ont été proposés et Madame [O] les a systématiquement annulés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

La Société NOV’HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 22 août 2024 soit deux moins au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 31 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023.

L’action sera par conséquent déclarée recevable.

Sur les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la Société NOV’HABITAT produit un décompte actualisé de la créance au 28 octobre 2025, échéance d’octobre incluse, démontrant que Madame [O] est débitrice d’une dette locative faute pour elle d’avoir payé certaines échéances.

En outre, le bail conclu le 24 mars 2021 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2024 pour la somme en principal de 160,92 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2024.

En conséquence, Madame [O] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du Code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [O] est tenue au paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 22 octobre 2024. Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur lequel est privé de la jouissance de son bien.

Il convient par conséquent de la condamner à payer à la Société NOV’HABITAT une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de 2 458,56 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 28 octobre 2025, échéance d’octobre incluse, démontrant que la locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

La dette locative représente donc la somme totale de 2 458,56 euros.

Madame [O], absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 2 458,56 euros, portant intérêts au taux légal sur la somme de 207,81 euros à compter de 30 juillet 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [O], partie succombant, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, Madame [O] sera condamnée à payer au bailleur la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA NOV’HABITAT à l’encontre de Madame [B] [O] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mars 2021 entre la SA NOV’HABITAT et Madame [B] [O] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 22 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA NOV’HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [O] à payer à la SA NOV’HABITAT la somme de 2 458,56 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 octobre 2025, échéance d’octobre incluse, portant intérêts au taux légal sur la somme de 207,80 euros à compter du 30 Juillet 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [B] [O] à payer à la SA NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [B] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Madame [B] [O] à payer à la SA NOV’HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 26 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière …………………………………………………………….La Présidente,