MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00419 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G237

NAC : 5AB Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

DEMANDEURS:

Monsieur [L] [O]

né le 31 Décembre 1974 à LE HAVRE (76600),

demeurant 12 rue Benoit Malon – 76610 LE HAVRE

représenté par M^e Estelle LEMONNIER, avocat au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/002797 du 27/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LE HAVRE)

Madame [G] [W] épouse [O]

née le 25 Juin 1981 à LILLEBONNE (76170),

demeurant 12 rue Benoit Malon – 76610 LE HAVRE

représentée par M^e Estelle LEMONNIER, avocat au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/002798 du 27/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LE HAVRE)

DÉFENDERESSE:

S.A. d’HLM LOGEO SEINE ESTUAIRE, inscrite au RCS LE HAVRE 367 500 899,

dont le siège social est sis 139 Cours de la République – 76600 LE HAVRE

représentée par la SCP DPCMK, avocats au barreau du HAVRE, substitués par M^e Amandine DOMINGUES, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 12 juin 2019, Monsieur [L] [O] et Madame [G] [W] épouse [O] ont pris à bail auprès de la SA d’HLM LOGEO SEINE ESTUAIRE un pavillon de type T6 situé 12 rue Benoit Malon au HAVRE (76610).

Se plaignant de différents désordres, les époux [O] ont, par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, fait assigner la bailleresse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de solliciter l’indemnisation de leurs préjudices, la réalisation de travaux et subsidiairement une expertise judiciaire et l’autorisation de consigner les loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois jusqu’à l’audience du 8 décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions responsives déposées et soutenues à l’audience, les époux [O], représentés par conseil, demande au juge de :

A titre principal :

— condamner la SA d’HLM LOGEO SEINE ESTUAIRE à faire procéder à la réfection totale de la plomberie du bien loué ;

— la condamner à leur payer les sommes suivantes :

2 240,24 euros au titre de la surconsommation de gaz facturée par ENGIE ;989 euros au titre de la surconsommation d’eau facturée par VEOLIA ;3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

A titre subsidiaire :

— ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer l’état de vétusté de la plomberie du bien loué et les conséquences que la fuite détectée en novembre 2023 a eu sur leur consommation d’eau et de gaz ;

— ordonner que les loyers soient séquestrés entre les mains de Madame le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du HAVRE jusqu’à complètre exécution des travaux ;

En tout état de cause, laisser la charge des dépens à chacune des parties.

Les époux [O] indiquent qu’ils ont été alertés au mois de novembre 2023 par GRDF sur leur surconsommation de gaz et que l’entreprise LOGISTA, missionnée par la bailleresse, les a informés, lors d’une intervention du 15 décembre 2023, de l’existence d’une importante fuite sur le tuyau d’arrivée d’eau chaude sous la maison déclenchant la chaudière en permanence en leur montrant comment désactiver le mode « eau chaude » pour éviter cette surconsommation. Ils font valoir que cette fuite n’a été réparée qu’en février 2024.

Ils exposent qu’une fuite s’est de nouveau produite en juin 2024 sous la maison et qu’un expert a conclu à des malfaçons et à un mauvais état général de la tuyauterie qui éclate, une personne intervenue ayant indiqué que les tuyaux avaient déjà été colmatés. Ils indiquent que les derniers travaux entrepris par la bailleresse remontent au 21 février 2025.

Leurs demandes amiables étant restées vaines, ils sollicitent à titre principal que la bailleresse soit condamnée à faire procéder à la réfection totale de la plomberie, à leur rembourser les factures afférentes à leur surconsommation de gaz et d’eau, déduction faite d’un dégrèvement déjà opéré par Véolia et à les indemniser de leur trouble de jouissance lié au fait qu’ils devaient habituellement couper l’alimentation d’eau.

Subsidiairement, ils sollicitent une expertise judiciaire avec autorisation de consigner les loyers en indiquant que, consécutivement à la nouvelle fuite détectée en juin 2024, la bailleresse a procédé au remplacement du wc, mais que la pente est trop douce, ce qui entraîne des remontées d’eaux sales voir de gravier au fond des toilettes avec des débordements, les obligeant toujours à couper l’eau, la fuite étant réparée jusqu’à la prochaine.

Aux termes de ses dernières conclusions responsives déposées et soutenues à l’audience, la SA d’HLM LOGEO SEINE ESTUAIRE, représentée par son conseil, demande au juge de :

débouter les époux [O] de toutes leurs demandes tant principales que subsidiaires ;les condamner in solidum à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La bailleresse fait valoir qu’elle a changé la chaudière en janvier 2023 et qu’une visite de contrôle a été effectuée le 9 mai 2023 sans aucune anomalie relevée. A la suite du signalement le 11 décembre 2023 par les époux [O] d’un dysfonctionnement de la chaudière, elle indique avoir missionné le jour même l’entreprise DUFOUR qui a remplacé les joints après compteur et a signalé l’existence d’une fuite sur la vanne avant compteur, nécessitant de couper l’eau depuis la rue. Elle expose qu’elle a ensuite missionné l’entreprise LOGISTA le 15 décembre 2023 qui a constaté qu’un capteur de débit était également à remplacer, ce qu’elle a fait lors d’une nouvelle intervention du 18 décembre 2023 en confirmant l’existence d’une fuite sur le réseau d’eau chaude sous la maison faisant fonctionner la chaudière en permanence. Elle indique que l’entreprise LOGISTA a remplacé le 8 février 2024 une partie de la tuyauterie sur le réseau chauffage dans le vide sanitaire mettant ainsi un terme à la fuite.

Elle expose qu’après signalement le 10 juin 2024 par les époux [O] d’un problème d’engorgement de wc, avoir fait intervenir l’entreprise AS2I 76 dès le 13 juin qui a rétabli l’écoulement.

Elle indique avoir de nouveau fait intervenir l’entreprise LOGISTA le 27 janvier 2025 qui a procédé à la réparation d’une fuite après compteur, mais n’a plus constaté de fuite dans le vide sanitaire. Enfin, elle expose qu’une visite d’entretien a eu lieu le 11 avril 2025 sans faire état de la persistance de fuite.

Elle soutient ainsi avoir été toujours diligente face aux réclamations des locataires et n’avoir dès lors commis aucune faute. Elle fait valoir que les demandeurs ne versent aucune pièce aux débats concernant l’état général de vétusté allégué de la plomberie et qu’il n’existe plus de fuite de sorte que la demande de travaux doit être rejetée. Elle expose en outre que les demandeurs ne permettent pas d’apprécier l’existence d’un préjudice et de le quantifier pendant les très courts délais d’intervention, que le lien entre les surconsommations et les fuites n’est pas plus démontré, le prix du gaz ayant augmenté, l’entreprise LOGISTA ayant en outre expliqué aux locataires comment désactiver le mode eau chaude afin d’éviter une surconsommation de la chaudière.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il en sera référé à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Il résulte des dispositions combinées des articles 1719, 1720, 1721 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, assurer au locataire la jouissance paisible du logement, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif et qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe à ce décret.

Selon les dispositions de l’article L 131-1 du code des procédures civles d’éxcution, Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Enfin, selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande de réalisation de travaux

La bailleressse verse aux débats un rapport de l’entreprise LOGISTA concernant une visite d’entretien effectuée le 11 avril 2025 qui ne mentionne aucune fuite subsistante.

Les époux [O] ne produisent pas de pièce permettant de justifier que l’installation de plomberie devrait être refaite intégralement et ils n’ont pas plus fait état de la survenance d’une nouvelle fuite depuis ce rapport.

S’agissant du problème d’engorgement du wc, l’entreprise AS2I 76 indique dans son rapport d’intervention du 13 juin 2024 et dans sa facture du 17 juin 2024, que l’écoulement du wc a pu être rétabli mais qu’il existe un risque de récidive de l’engorgement en raison d’une contre-pente en pied de colonne.

La bailleresse ne justifie pas avoir fait le nécessaire pour remédier à cette malfaçon, qui ne ressort pas d’une réparation incombant aux locataires et continue de les exposer à des engorgements répétitifs de leur wc.

Il convient donc de condamner la bailleresse à faire procéder aux travaux nécessaires pour remédier à la contre-pente de la colonne d’évacuation du wc.

Compte tenu du temps écoulé depuis le signalement de cette malfaçon, il apparaît nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 5 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Les époux [O] seront déboutés du surplus de leur demande de réalisation de travaux.

Sur les surconsommations d’eau et de gaz

Il est constant que le locataire doit informer le bailleur de la nécessité de réparer ou de vérifier les installations pour les travaux lui incombant, son inaction pouvant être constitutive d’une faute.

En l’espèce, si les époux [O] indiquent avoir été alertés d’une surconsommation de gaz en novembre 2023, ils ont réagi à bref délai en demandant à la bailleresse de faire vérifier l’installation pour en connaître la cause. L’existence de la fuite a été décelée dès le 11 décembre 2023 par l’entreprise DUFOUR missionnée par la bailleresse, qui en l’absence de compte rendu de son intervention, a dû être relancée pour signaler cette fuite par courriel du 12 décembre 2023, sans mentionner de lien de causalité avec la surconsommation de gaz, en se contentant de laisser la situation en l’état. Ce n’est finalement que lors de son intervention du 18 décembre 2023 qu’une seconde entreprise missionnée par la bailleresse, la société LOGISTA, après avoir changé le capteur de débit défectueux, a expliqué aux locataires que la chaudière fonctionnait en permanence en raison d’une fuite sur le réseau d’eau chaude sous la maison, en leur indiquant comment désactiver le mode eau chaude.

Il en résulte qu’aucune inaction fautive ne peut être reprochée aux locataires. Par ailleurs, il n’est pas contesté que la réparation de la fuite ne ressortait pas d’une obligation incombant aux locataires, la bailleresse ayant d’ailleurs pris en charge le coût de toutes les interventions des entreprises qu’elle a missionnées.

Pour autant, la bailleresse n’a fait réparer la fuite dont elle avait connaissance depuis le 12 décembre 2023, que le 8 février 2024, par remplacement d’une partie de la tuyauterie du réseau de chauffage dans le vide sanitaire. Elle est donc pleinement responsable des conséquences de ce désordre survenu en pleine période hivernale.

Le coût des surconsommations d’eau et de gaz peut être évalué par comparaison entre les factures antérieures à la fuite et celles qui y sont contemporaines, versées aux débats.

S’agissant de la surconsommation d’eau :

Selon factures Veolia, les locataires ont :

— entre le 8 mars 2022 et le 2 février 2023 consommé 120 m3 d’eau sur 299 jours, soit 0,401 m3 par jour ;

— entre le 2 février 2023 et le 13 février 2024, consommé 619 m3 d’eau sur 333 jours pour un prix de 2 798,24 euros alors qu’à consommation constante, ils auraient dû utiliser 134 m3 d’eau (0,401 x 333 jours)

Il en résulte que la surconsommation d’eau peut être évaluée à 485 m3 et que son coût peut être déterminé comme suit : 2 798,24 euros / 619 x 485 = 2 192,48 euros.

Les locataires ont obtenu, pour cette surconsommation d’eau, un dégrèvement de Véolia d’un montant de 1 808,41 euros (leur pièce n° 16).

En conséquence, leur préjudice final s’établit à ce titre à un montant de 384,07 euros, somme à laquelle il convient dès lors de condamner la SA d’HLM LOGEO SEINE ESTUAIRE.

S’agissant de la surconsommation de gaz :

Selon factures ENGIE, les locataires ont consommé 5 543 kWh entre février 2022 et février 2023, et 22 149 kWh entre février 2023 et février 2024.

La surconsommation de gaz peut donc être estimée à 16 606 kWh au prix de 0,08237 HT par kWh, soit un montant de total de 1 367,83 euros HT et un montant total de 1 641,40 euros TTC.

Tenu compte des contributions et taxes liées à l’énergie venant en sus, le préjudice des locataires peut être raisonablement évalué à 1 700 euros, somme à laquelle il convient dès lors de condamner la SA d’HLM LOGEO SEINE ESTUAIRE.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Il convient de relever que la bailleresse a mis plus de deux mois pour mettre un terme à la fuite à l’origine des surconsommations d’eau et de gaz, obligeant les locataires à prendre eux-mêmes les dispositions nécessaires pendant ce temps pour en limiter les conséquences. Ils ont ensuite encore été confrontés un engorgement de leur wc lié à une malfaçon dont la bailleresse est tout autant responsable.

Ces désordres successifs ont nécessairement impacté la vie quotidienne des locataires.

La SA d’HLM LOGEO SEINE ESTUAIRE sera dès lors condamnée à leur payer une somme de 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes subsidiaires au titre de l’expertise judiciaire et de la consignation des loyers

Ces demandes n’ont plus d’objet au vu des condamnations prononcées à titre principal.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [O] sollicitent que chacune des parties conserve la charge de ses dépens, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’aller au-delà de leur demande.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.L’issue du litige commande de débouter la SA d’HLM LOGEO SEINE ESTUAIRE de sa demande à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SA d’HLM LOGEO SEINE ESTUAIRE à faire réaliser les travaux nécessaires pour remédier à la contre-pente de la colonne d’évacuation du wc dans le logement loué à Monsieur [L] [O] et Madame [G] [W] épouse [O] sous astreinte provisoire de 5 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SA d’HLM LOGEO SEINE ESTUAIRE à payer à Monsieur [L] [O] et Madame [G] [W] épouse [O] la somme de 384,07 euros à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice lié à la surconsommation d’eau;

CONDAMNE la SA d’HLM LOGEO SEINE ESTUAIRE à payer à Monsieur [L] [O] et Madame [G] [W] épouse [O] la somme de 1 700 euros à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice lié à la surconsommation de gaz;

CONDAMNE la SA d’HLM LOGEO SEINE ESTUAIRE à payer à Monsieur [L] [O] et Madame [G] [W] épouse [O] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [L] [O] et Madame [G] [W] épouse [O] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

DIT que les demandes subsidiaires de Monsieur [L] [O] et Madame [G] [W] épouse [O] sont sans objet ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses dépens ;

DEBOUTE la SA d’HLM LOGEO SEINE ESTUAIRE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO