Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02732 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2QR

NOV’HABITAT,

venant aux droits de [Localité 5] EN CHAMPAGNE HABITAT

C/

[D] [S]

[I] [M]

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

NOV’HABITAT

venant aux droits de [Localité 5] EN CHAMPAGNE HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Maître Barbara LEBAAD de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [D] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 25 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, GreffierCopie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 juin 2017, [Localité 6] HABITAT a donné à bail à Madame [D] [S] et Monsieur [I] [M] un logement de type 4 bis à usage d’habitation situé [Adresse 10], à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 447,03 euros, hors charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la SA [Adresse 9] venant aux droits de CHALONS EN CHAMPAGNE HABITAT a fait assigner Madame [S] et Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par actes de Commissaire de justice du 29 juillet 2025 pour obtenir notamment la résiliation du bail et leur expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

La SA NOV’HABITAT, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à la somme de 2587,56 euros et qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [M], présent, reconnait l’intégralité de la dette. Il indique que Madame [S] n’a pu se présenter au Tribunal et qu’il n’est pas muni d’un pouvoir de représentation. Ils souhaitent rester dans les lieux et ont repris le paiement du loyer courant.

Madame [S], assignée à personne, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

La SA NOV’HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 26 août 2024 soit deux moins au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 30 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023.

L’action sera par conséquent déclarée recevable.

Sur les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce il n’est pas contesté par les défendeurs qu’ils n’ont pas payé certaines échéances. Cet état de fait est corroboré par les différentes pièces du dossier, notamment le commandement de payer susmentionné et les différents décomptes de la créance.

En outre, le bail conclu le 26 juin 2017 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 août 2024 pour la somme en principal de 2224,77 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à cette date.

Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de la SA NOV’HABITAT ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article.

La SA NOV’HABITAT produit un décompte des loyers charges et indemnité d’occupation impayés actualisé arrêté au 17 novembre 2025 démontrant que les locataires restent à lui devoir la somme de 2 587,56 après déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [M] reconnait l’intégralité de la dette. Un échéancier a été mis en place avec la société bailleresse.

En outre, Madame [S] et Monsieur [M] sollicitent des délais de paiement ainsi que la possibilité de rester dans les lieux. Ils justifient avoir repris le versement de leur loyer courant et procédé à des versements volontaires en vue d’apurer la dette locative.

La SA NOV’HABITAT ne s’y oppose pas.

Au vu de ces éléments, il convient de condamner Madame [S] et Monsieur [M] à payer solidairement compte tenu de la présence d’une clause de solidarité dans le bail, à la SA NOV’HABITAT la somme de 2 587,56 euros et d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif.

Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la SA NOV’HABITAT sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la SA NOV’HABITAT. L’expulsion de Madame [S] et Monsieur [M] et de tout occupant de leur chef serait également autorisée. De même, Madame [S] et Monsieur [M] seraient tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [S] et Monsieur [M] supporteront in solidum la charge des dépens.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, Madame [S] et Monsieur [M] seront condamnés in solidum à payer à SA NOV’HABITAT la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort ;

DÉCLARE recevable l’action de la SA NOV’HABITAT à l’encontre de Madame [D] [S] et Monsieur [I] [M] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juin 2017 entre [Localité 6] HABITAT aux droits de laquelle vient désormais la SA NOV’HABITAT et Madame [D] [S] et Monsieur [I] [M] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 11] à [Localité 7] sont en principe réunies à la date du 24 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [S] et Monsieur [I] [M] à payer à la SA NOV’HABITAT la somme de 2 587,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que la somme de 4 009,94 euros portera intérêt au taux légal à compter du 29 juillet 2025 ;

AUTORISE madame [D] [S] et monsieur [I] [M] à s’acquitter de la dette en 36 échéances en procédant à 35 versements de 73 euros et une dernière échéance représentant le solde de la dette majorée des intérêts, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

REJETTE la demande de la SA NOV’HABITAT tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [S] et Monsieur [I] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [S] et Monsieur [I] [M] à payer à la SA NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA NOV’HABITAT ou à son mandataire ;

En toute hypothèse,

CONDAMNE in solidum Madame [D] [S] et Monsieur [I] [M] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [S] et Monsieur [I] [M] à payer à la SA NOV’HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 26 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière,… ……………………………… La Présidente,