Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02817 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2WS

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[Q] [M] [Z]

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Madame [Q] [M] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 septembre 2024, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [Q] [M] [Z] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (porte 08 71) à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 305,16 euros, outre 113,72 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 janvier 2025 à la locataire.

Puis, la S.A. PLURIAL NOVILIA lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 mars 2025.

La S.A. PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Madame [Q] [M] [Z] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 14 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

A cette audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA – représentée par son Conseil – demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;d’ordonner l’expulsion de Madame [Q] [M] [W] condamner Madame [Q] [M] [Z] au paiement de la somme actualisée de 1.274,22 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; de condamner Madame [Q] [M] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;de condamner Madame [Q] [M] [Z] au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ; de condamner Madame [Q] [M] [Z] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de tous les actes et formalités qui s’en suivent au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la locataire a effectué un versement d’une somme de 270 euros en novembre 2025 pour un loyer résiduel de 130 euros.

Interrogée par le Tribunal, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Convoquée par acte de Commissaire de Justice signifié le 14 octobre 2025 à Étude, Madame [Q] [M] [Z] comparait en personne à l’audience.

Lors de celle-ci, elle reconnait le principe et le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement en proposant de payer la somme de 150 euros, loyer inclus afin d’apurer sa dette locative.

Le diagnostic social et financier réalisé dans la perspective de l’audience indique que la locataire est au chômage et cherche activement un emploi. Il précise que la dette locative est consécutive à la démission de la défenderesse due à des problèmes de mobilité l’empêchant de se rendre sur son lieu d’activité. Par ailleurs, un plan d’apurement aurait été négocié selon lequel, elle doit verser la somme de 50 euros en sus de son loyer.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 25 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 27 septembre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mars 2025, pour la somme en principal de 807,95 euros. Toutefois, ce commandement prévoyait de prolonger le délai de six semaines à deux mois. Cette prolongation du délai avant de voir acquise la clause résolutoire étant plus favorable au locataire, il convient de la retenir.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 26 mai 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Madame [Q] [M] [Z] au paiement de la somme de 1.274,22 euros. Elle produit un décompte arrêté au 03 décembre 2025 démontrant que la locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Madame [Q] [M] [Z] reconnait le principe et le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1.274,22 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [Q] [M] [Z], présente à l’audience, sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, et propose de verser la somme de 150 euros comprenant la somme due au titre du loyer. Elle précise, par ailleurs, percevoir la somme de 1.100 euros par mois.

Il ressort des débats et des pièces versées à la procédure que la locataire a procédé à plusieurs versements notamment d’une somme de 270 euros pour le mois de novembre par deux versements du 03 et 05 novembre, d’une somme de 270 euros pour le mois d’octobre par deux versements du 06 et 21 octobre 2025, ou encore d’une somme de 300 euros pour le mois de septembre par deux versements du 05 et 11 septembre 2025.

Or, le loyer résiduel est de 136,51 euros.

En outre, si un loyer a été appelé à la date du 30 novembre 2025, il convient de considérer que le loyer a été repris, la défenderesse effectuant les versements dans la première dizaine du mois, or le décompte est arrêté au 03 décembre 2025.

Par ailleurs, il convient de relever que la dette locative a diminué depuis l’assignation, passant d’une somme de 1.413,19 euros à une somme de 1.274,22 euros.

Il s’ensuit que Madame [Q] [M] [Z] a repris le paiement intégral de son loyer au jour de l’audience et qu’elle est en capacité de payer sa dette locative, conformément aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 susmentionnées.

Par conséquent, compte-tenu de ce qui précède, Madame [Q] [M] [Z] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation deviennent sans objet et seront donc rejetées.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé ou en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Madame [Q] [M] [Z] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible. Par ailleurs, son expulsion serait ordonnée.

IV- Sur la demande relative aux dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi de la locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

V- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Q] [M] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PLURIAL NOVILIA, Madame [Q] [M] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A. PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2024 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Madame [Q] [M] [Z] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (porte 08 71) à [Localité 3], sont réunies à la date du 26 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [Q] [M] [Z] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 1.274,22 euros (mille deux cent soixante-quatorze euros et vingt-deux centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 03 décembre 2025 (date du dernier décompte), échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE MADAME [Q] [M] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 35 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le premier impayé ou le non-respect des délais de paiement justifiera :

*que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

*que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour Madame [Q] [M] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. PLURIAL NOVILIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée ;

*que Madame [Q] [M] [Z] soit condamnée à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Madame [Q] [M] [Z] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Q] [M] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 17 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,