Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02809 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2WI

S.A. [E] [A]

C/

[M] [U]

[V] [F]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. [E] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e François PROCUREUR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [F]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 27 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat du 21 mars 2022, la société anonyme d’habitation à loyer modéré [E] [A] a donné à bail à Mme [V] [F] et M. [M] [U] un bien immobilier à usage d’habitation (logement N°814L0005), ainsi qu’un garage (n°8147G0805) situés [Adresse 4] [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 454,37 euros, dont 32,52 euros pour le loyer du garage, outre 18,31 euros de provision mensuelle sur charges.

Le 26 août 2024, Mme [F] a donné congé à la société bailleresse.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société [E] [A] a fait assigner Mme [F] et M. [U] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2025 au cours laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 27 janvier 2026 où elle a été retenue.

A l’audience, la société [E] [A] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Elle indique que la dette s’élève désormais à 1 641,94 euros.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à personne, Mme [F] ne comparait pas, n’est pas représentée et ne fait parvenir aucune pièce.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, M. [U] ne comparait pas, n’est pas représenté, et ne fait parvenir aucune pièce.

Aucun diagnostic social et financier concernant les défendeurs n’est parvenu à la juridiction.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La société [E] [A] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 21 mars 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 décembre 2024, pour la somme en principal de 1 967,67 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2025.

En conséquence, M. [U] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l’article 1256 du code civil, que lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Pour soutenir sa demande de paiement de la somme de 1 641,94 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 22 janvier 2026.

L’analyse de ce décompte permet d’établir que M. [U] reste à lui devoir cette somme après déduction des frais de poursuite.

Par ailleurs, le contrat de bail prévoit une clause X « solidarité indivisible » aux termes de laquelle « dans le cas où le terme locataire désignerait plusieurs personnes, celles-ci seraient tenues à l’égard du [S] de façon solidaire et indivisible à l’exécution de l’intégralité des clauses du bail et pendant toute sa durée. En cas de congé délivré par l’une d’elle, celle-ci restera tenue solidairement pendant une durée d’un an après réception du courrier notifiant son départ ».

Si Mme [V] [F] a donné son congé par un courrier du 26 août 2024, reçu le 30 août 2024 par la société bailleresse, elle reste donc, en principe redevable des loyers et charges impayés jusqu’au 30 août 2025. Le bail a néanmoins été résolu par l’effet de la clause résolutoire le 1er mai 2025. Mme [F] est donc tenue du paiement des loyers jusqu’à cette date.

L’analyse du décompte permet d’établir qu’au 1er mars 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 3.225,08 euros. Or, plusieurs paiements, pour un montant de 5 240 euros sont intervenus postérieurement.

A défaut de précisions en ce sens, il y a lieu de considérer que lesdits paiements se sont imputés aux échéances impayées les plus anciennes.

La dette locative au 1er mars 2025 a ainsi été apurée par les paiements ultérieurs.

La dette locative représente donc la somme totale de 1.641,94 euros et seul M. [U] en est débiteur.

Ce dernier, absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné à payer à la société demanderesse la somme de 1.641,94 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [M] [U] est tenu du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 1er mars 2025. Il se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la société bailleresse laquelle est privée de la jouissance du bien.

Il convient par conséquent de condamner M. [U] à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Mme [V] [F] ayant donné son congé le 26 août 2024, et ayant quitté le logement, elle ne saurait être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation. Dès lors, la demande de condamnation à une indemnité d’occupation à son encontre sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que si le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, il peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la société demanderesse ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi des défendeurs.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [U], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Il sera en outre condamné à payer à la société demanderesse la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitation à loyer modéré [E] [A] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2022 entre la société anonyme d’habitation à loyer modéré [E] [A] d’une part et Mme [V] [F] et M. [M] [U] d’autre part, concernant le bien immobilier à usage d’habitation (logement n°814L0005) ainsi qu’un garage (n°8147G0805) situés [Adresse 5] à [Localité 5] sont réunies à la date du 1er mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société d’H.L.M. [E] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsé ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [U] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré [E] [A] la somme de 1 641,94 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025 ;

DEBOUTE la société anonyme d’habitation à loyer modéré [E] [A] de sa demande en paiement formée à l’encontre de Mme [V] [F] au titre de la dette locative ;

CONDAMNE M. [M] [U] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré [E] [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ce à compter du 1er janvier 2026 échéance incluse et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la société anonyme d’habitation à loyer modéré [E] [A] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Mme [V] [F] ;

DEBOUTE la société d’H.L.M. [E] [A] de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [M] [U] aux dépens ;

CONDAMNE M. [M] [U] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré le Foyer rémois la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société anonyme d’habitation à loyer modéré le Foyer rémois de sa demande formée à l’encontre de Mme [V] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire.

La Greffière, La Présidente,