TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 Novembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00199 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E2NG

DEMANDEUR :

La Société d’Economie Mixte Locale dénommée “CRISTAL HABITAT”, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] ALPES HABITAT, dont le siège social est situé [Adresse 1] ,

représentée par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [I] demeurant [Adresse 3],

comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 21 octobre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 25 septembre 2024, la société d’économie mixte locale Cristal Habitat, ci-après SEML Cristal HABITAT, a donné à bail à Monsieur [E] [I], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 310,40 euros, outre une provision sur charges de 123,59 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, la SEML Cristal Habitat a fait signifier à Monsieur [E] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1177,45 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025, la SEML Cristal Habitat a fait assigner Monsieur [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel il demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, et par voie de conséquence, le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail à effet à la date du 14 mai 2025,

— ordonner à Monsieur [E] [I] de quitter le logement dès la signification de la décision à intervenir,

— dire qu’à défaut pour lui d’avoir volontairement restitué l’appartement et ses clés, le bailleur sera fondé à faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans le délai de 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamner Monsieur [E] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 1665,03 euros due au titre des loyers et charges impayés , outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges depuis la date de la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— condamner Monsieur [E] [I] au paiement du coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites, et aux dépens.

À l’audience du 21 octobre 2025, la SEML Cristal Habitat , représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 2666,44 euros selon décompte arrêté au 16 octobre 2025. Elle déclare qu’un règlement de 300 euros correspondant au loyer a été effectué en juin 2025. Toutefois, elle indique que pour juillet, août et septembre des réglements partiels ont eu lieu grâce aux APL et à la RLS. Elle indique que le locataire est suivi par une assistante sociale et doit payer un loyer résiduel de 304,01 euros. Ainsi, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs ou simples.

Monsieur [E] [I] comparaît et reconnaît devoir cette somme. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 370 euros pour apurer la dette. Il confirme ne pas avoir pu reprendre le paiement des loyers depuis le versement du 4 juin 2025.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience .

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1 du code civil dispose en son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Cour de Cassation a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d’allocations familiales le 26 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la Savoie , qui en a accusé réception le 4 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de la SEML Cristal Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l’article 5 des conditions générales une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 1er avril 2025, pour la somme en principal de 1177,45 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2025.

Monsieur [E] [I] devenant occupant sans droit ni titre à compte de cette date, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 14 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La SEML Cristal Habitat produit un décompte établissant que Monsieur [E] [I] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2575,93 euros incluant le loyer du mois de septembre 2025.

Monsieur [E] [I] ne produit aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme par provision.

Il sera par ailleurs condamné au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [E] [I] n’a effectué aucun règlement depuis le 4 juin 2025, ce que le défendeur reconnaît par ailleurs. En effet, si des réglements partiels du loyer ont eu lieu au titre de l’aide personnalisée au logement et de la réduction de loyer de solidarité, le loyer résiduel n’a pas été réglé par Monsieur [E] [I].

Dans ces conditions, le locataire ne justifiant pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, ses demande d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront par conséquent rejetées.

6°) Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2024 entre la société d’économie mixte locale Cristal Habitat et Monsieur [E] [I] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 14 mai 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [E] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’économie mixte locale Cristal Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Monsieur [E] [I] à payer à la société d’économie mixte locale Cristal Habitat la somme provisionnelle de 2575,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de septembre 2025, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, à compter du 1er avril 2025 sur la somme de 1177,45 euros, à compter du 1er août 2025 sur la somme de 487,58 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

REJETONS les demandes de Monsieur [E] [I] relatives à l’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail,

CONDAMNONS Monsieur [E] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 28 novembre 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION