DOSSIER N° RG 25/00273

N° Portalis DB2P-W-B7J-EZY2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 2 DECEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Hélène BIGOT, présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [C], [F] [N] épouse [R]

née le 21 Novembre 1926 à POISY (74),

demeurant “Les Bateliers II” 140 boulevard Robert Barrier 73100 AIX-LES-BAINS

Monsieur [L], [T] [R]

né le 15 Février 1936 à VEYRIER DU LAC (74),

demeurant “Les Bateliers II” 140 boulevard Robert Barrier 73100 AIX-LES-BAINS

représentés par Maître Virginie DUBOUCHET de la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

La S.A.R.L. S.P. RESTO LE CHAPON FIN

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°813 975 141,

dont le siège social est sis 21 Avenue Charles de Gaulle 73100 AIX LES BAINS, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Isabelle ROSADO, avocat au barreau de CHAMBERY

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DEBATS :

A l’audience publique du 28 Octobre 2025, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 2 Décembre 2025, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Hélène BIGOT, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique en date des 28 février et 4 mars 2020, Monsieur [L] [T] [R] et Madame [C] [F] [N] épouse [R] ont renouvelé au profit de la SAS CIRCUS le bail commercial initialement consenti le 28 novembre 2000 à la Société CIEL, pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er mars 2020 pour se terminer le 28 février 2029 portant sur un immeuble à usage commercial dénommé L’IMPERIAL situé 27 boulevard Wilson et 100 avenue de Solms 73100 AIX-LES-BAINS, moyennant un loyer annuel de 16.000 € hors droits et taxes et hors charges payable mensuellement en termes égaux de chacun 1.333,33 € hors droits et taxes et hors charges.

Le 10 novembre 2021, la Société CIRCUS a cédé son fonds de commerce de bar, café, jeux avec licence IV à la Société DENIS.

Par acte authentique en date du 11 octobre 2024, la Société DENIS a cédé son fonds de commerce de débit de boissons, bar, café, jeux, petite restauration exploité sous le nom commercial LE TERMINUS à la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN.

La SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN ne réglant plus les loyers, le bailleur lui a adressé, le 2 janvier 2025, une mise en demeure tendant au paiement des loyers des mois de novembre et décembre 2024, d’un montant mensuel de 1.774,75 € TTC ainsi qu’au règlement du prorata de la taxe foncière lui incombant au titre de l’année 2024 pour un montant de 610 € TTC.

La SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN a alors régularisé sa situation avant de connaître à nouveau des retards réitérés dans le paiement des loyers.

Le 22 mai 2025, Monsieur [L] [T] [R] et Madame [C] [F] [N] épouse [R] ont fait signifier à la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN un commandement de payer la somme de 3.549,50 € au titre des loyers des mois d’avril et mai 2025 ainsi que la somme de 155,68 € au titre des frais du coût du commandement, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Suivant exploit du commissaire de justice du 7 août 2025, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [L] [T] [R] et Madame [C] [F] [N] épouse [R] ont fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN sur le fondement de l’article L.145-41 du Code de commerce, de l’acte de renouvellement de bail commercial des 28 février et 4 mars 2020, des articles 1103 et 1104 du Code civil et de l’article 835 du Code de procédure civile aux fins de constatation de la résiliation du bail commercial.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00273.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à celle du 28 octobre 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [L] [T] [R] et Madame [C] [F] [N] épouse [R] demandent au Juge des référés de :

— DIRE recevables en la forme et bien fondées les demandes de Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] par application :

* des dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce et de celles de l’acte de renouvellement de bail commercial des 28 février et 4 mars 2020,

* des dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil,

* des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile,

Y faisant droit, voir :

— CONSTATER la résiliation du bail commercial du 28 novembre 2000, renouvelé en dernier lieu les 28 février et 4 mars 2020, relatif aux locaux situés dans un immeuble en copropriété dénommé L’IMPERIAL, sis 27 Boulevard Wilson et 100 Avenue de Solms 73100 AIX-LES-BAINS et ce, par application de la clause résolutoire inscrite dans l’avenant à renouvellement du bail commercial en date des 28 février et 4 mars 2020 et rappelée au commandement de la société S.C.P. [Y] [E], Commissaire de Justice à AIX-LES-BAINS, en date du 22 mai 2025, visant le défaut de paiement des loyers,

— autoriser en conséquence, Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] à reprendre possession des lieux loués en ordonnant, en tant que besoin, l’expulsion immédiate, et au besoin avec le concours de la force publique de la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN et de tous occupants de son chef des lieux loués sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

— CONDAMNER la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN à payer à Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R], une provision sur indemnité d’occupation égale à une somme mensuelle de 2.662,12 € T.T.C, à dater du 23 juin 2025, date depuis laquelle la résiliation du bail commercial est acquise et ce, jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

— CONDAMNER la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN à payer à Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R], une somme provisionnelle de 2.073 € au titre des taxes foncières 2025,

— DIRE, à titre provisionnel, que Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] conserveront le dépôt de garantie d’un montant de 2.957,92 € à titre de dommages et intérêts comme prévu contractuellement à l’article CLAUSE RESOLUTOIRE de l’acte de renouvellement de bail commercial des 28 février et 4 mars 2020,

— DONNER acte à Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] de ce qu’ils ont fait dénoncer la présente assignation aux sociétés RHONE ALPES DISTRIBUTION, BNP PARIBAS, SAS AB INBEV FRANCE, HOTEL LE SAVOY, et LA BANQUE POSTALE, créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN tel que révélés par les états délivrés par le greffe du Tribunal de Commerce de CHAMBERY le 18 juillet 2025,

— CONDAMNER la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN à régler à Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 22 mai 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 octobre 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN demande au Juge des référés de :

— JUGER que la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN est réputée avoir rétroactivement bénéficié de délais de paiement de la dette locative visée au commandement de payer en date du 22 mai 2025,

— DEBOUTER Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— JUGER que la clause résolutoire n’est pas acquise,

— DEBOUTER Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] de leurs demandes de condamnation de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— JUGER que chacune des parties conservera les dépens exposés.

Y ajoutant à l’audience, le Conseil de la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN a sollicité l’ajout de demande de délais de paiement rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial

Aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Ces dispositions ne sont pas rétroactives.

Enfin, en application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est stipulé en page 8 de l’acte de renouvellement de bail commercial des 28 février et 4 mars 2020, qu’en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause (…)

En ce cas, la somme remise à titre de dépôt de garantie, le cas échéant, restera acquise au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de tous dommages et intérêts. (…)

De plus, le preneur encourait une astreinte de cent euros (100,00 eur) par jour de retard. Il serait en outre, débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global majoré de cinquante pour cent (pièce n°5).

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 22 mai 2025 pour le paiement de la somme de 3.549,50 € TTC au titre des loyers des mois d’avril et mai 2025 à laquelle s’ajoute la somme de 155,68 € au titre des frais du commandement.

Un décompte locatif est versé aux débats (pièce n°18).

Ainsi, il est établi que le commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois et que le bailleur est en principe fondé à se prévaloir de la clause résolutoire emportant résiliation du bail au 23 juin 2025.

Monsieur [L] [T] [R] et Madame [C] [F] [N] épouse [R] soutiennent qu’en dépit des règlements intervenus postérieurement, le bail commercial s’est trouvé résilié de plein droit à cette date et qu’en conséquence, il n’existe plus d’arriéré de loyers pour la période antérieure au 23 juin 2025, mais que la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN doit, à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation qu’ils proposent de fixer à titre provisionnel à la somme mensuelle de 2.662,12 euros TTC, correspondant au loyer mensuel majoré de 50 %, en application de la clause résolutoire de l’acte de renouvellement de bail commercial des 28 février et 4 mars 2020.

Toutefois, il ressort du décompte locatif détaillé produit par Monsieur [L] [T] [R] et Madame [C] [F] [N] épouse [R] en date du 13 octobre 2025 que la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN n’est pas demeurée inerte face à sa dette locative. Ce document fait apparaître plusieurs règlements échelonnés, à savoir deux virements de 1.774,75 euros les 9 et 14 mai 2025, deux virements de 1.774,75 euros le 2 juillet 2025, puis trois virements de 1.774,75 euros les 3 et 23 septembre 2025.

L’examen de ce décompte montre que, postérieurement au commandement de payer et à la date à laquelle les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient en principe réunies, la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN a multiplié les règlements d’un montant identique au loyer mensuel, de sorte que la dette locative visée au commandement a été progressivement apurée et qu’il ne subsiste plus d’arriéré pour la période considérée.

Il n’est en outre versé aux débats aucun élément établissant que ces versements auraient été, d’un commun accord des parties, requalifiés en indemnité d’occupation et non en règlement des loyers convenus, alors même que le décompte produit les retrace comme des paiements de loyers.

Dès lors, au vu des versements intervenus postérieurement à la date à laquelle les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, il y a lieu de faire droit à la demande de délais et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire.

La clause du bail prévoyant, en cas de résiliation, l’acquisition du dépôt de garantie au profit du bailleur à titre d’indemnité ne trouve donc pas à s’appliquer et le dépôt conservera sa fonction de garantie.

En outre, la demande formée par Monsieur [L] [T] [R] et Madame [C] [F] [N] épouse [R] au titre d’une indemnité d’occupation ne peut qu’être rejetée, le bail se poursuivant entre les parties.

Sur la demande de paiement de la taxe foncière

L’acte de renouvellement de bail commercial des 28 février et 4 mars 2020 prévoit en page 7 que le preneur est redevable de la taxe foncière, le paragraphe intitulé IMPOTS ET CHARGES DIVERS stipulant que 1°) Le PRENEUR devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle dont le BAILLEUR pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur. Il devra justifier de leur acquit, notamment en fin de jouissance et avant tout enlèvement d’objets mobiliers, matériel et marchandises.

2°) En sus du loyer, le PRENEUR remboursera au BAILLEUR :

— les impôts et taxes afférentes aux lieux loués en ce compris les impôts fonciers pour leur entier montant y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (…) (pièce n°5).

En l’espèce, la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN ne conteste pas l’existence de cette taxe ni le principe de sa refacturation au titre de l’année 2025. Elle se borne à faire valoir que cette taxe foncière ne figurait pas dans le commandement de payer du 22 mai 2025 et qu’elle ne pourrait dès lors donner lieu à condamnation dans le cadre de la présente instance.

S’il est exact que la taxe foncière n’ayant pas été visée dans le commandement de payer du 22 mai 2025, ne peut être prise en compte pour apprécier l’acquisition de la clause résolutoire attachée à ce commandement, il n’en demeure pas moins que cette circonstance n’interdit nullement au bailleur d’en solliciter le paiement à titre provisionnel devant le juge des référés dès lors que l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable.

Or, il ressort des pièces versés aux débats et notamment du courrier en date du 18 septembre 2025 par lequel Monsieur [L] [T] [R] et Madame [C] [F] [N] épouse [R] ont sollicité de la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN le règlement de la somme de 2.073 € au titre de la taxe foncière, que cette dernière a été informée du montant réclamé (pièce n°18).

Dès lors, l’obligation de la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN de régler à Monsieur [L] [T] [R] et Madame [C] [F] [N] épouse [R] la somme de 2.073 € au titre de la taxe foncière de 2025 n’apparaissant pas sérieusement contestable, il y a lieu de la condamner au paiement de cette somme selon modalités précisées au dispositif.

Sur les autres demandes

Il sera donné acte à Monsieur [L] [T] [R] et Madame [C] [F] [N] épouse [R] de ce qu’ils ont fait dénoncer la présente assignation aux sociétés RHONE ALPES DISTRIBUTION, BNP PARIBAS, SAS AB INBEV FRANCE, HOTEL LE SAVOY, et LA BANQUE POSTALE, créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN, tel que révélés par les états délivrés par le greffe du Tribunal de Commerce de Chambéry le 18 juillet 2025.

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN n’ayant apuré sa dette qu’après avoir été assignée par son bailleur, sera condamnée aux entiers dépens y compris les frais de commandement de payer du 22 mai 2025 .

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [T] [R] et Madame [C] [F] [N] épouse [R] l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés pour faire valoir leur droit de sorte qu’il y a lieu de condamner la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN à leur verser la somme de 1.200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire stipulée à l’acte de renouvellement de bail commercial des 28 février et 4 mars 2020 étaient réunies au 23 juin 2025,

CONSTATONS qu’au 13 octobre 2025, la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN a apuré les causes du commandement et l’arriéré locatif,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais ainsi accordés,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par Monsieur [L] [T] [R] et Madame [C] [F] [N] épouse [R] au titre d’une indemnité d’occupation et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN à payer à Monsieur [L] [T] [R] et Madame [C] [F] [N] épouse [R] la somme de 2.073 € (deux mille soixante treize euros) à titre de provision, au titre de la taxe foncière de l’année 2025, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

DONNONS acte à Monsieur [L] [T] [R] et Madame [C] [F] [N] épouse [R] de ce qu’ils ont fait dénoncer la présente assignation aux sociétés RHONE ALPES DISTRIBUTION, BNP PARIBAS, SAS AB INBEV FRANCE, HOTEL LE SAVOY, et LA BANQUE POSTALE, créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN tel que révélés par les états délivrés par le greffe du Tribunal de Commerce de Chambéry le 18 juillet 2025,

CONDAMNONS la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN à payer à Monsieur [L] [T] [R] et Madame [C] [F] [N] épouse [R] la somme de 1.200 € (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la SARL S.P. RESTO LE CHAPON FIN aux entiers dépens y compris les frais de commandement de payer du 22 mai 2025.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT