TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Février 2026

GROSSE :

Le 17 avril 2026

à M^e BLANC Florence

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 avril 2026

à Me [C] [W]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05437 – N° Portalis DBW3-W-B7J-667N

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MARTIN IMMO, domiciliée : chez La société POURTAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [J], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Aurélien ANDINE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 28 octobre 2014, la SCI MARTIN IMMO a consenti à Monsieur [A] [K] et Madame [J] [S] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à 900 euros outre 50 euros au titre des provisions sur charges ;

Monsieur [A] [K] a quitté les lieux le 28 mars 2018 ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [J] [S], le 2 août 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 6853,89 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 5 août 2024 ;

Le même jour un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [J] [S] aux fins de justifier d’une assurance contre les risques locatifs ;

Un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [J] [S], le 27 juin 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 7196,71 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 30 juin 2025 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé au préfet des BOUCHES-DU-RHONE le 2 octobre 2025, la SCI MARTIN IMMO ayant pour mandataire la société POURTAL, a fait assigner en référé Madame [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir en substance:

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Madame [J] [S] ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux loués, et avec si besoin est, le concours d’un serrurier et de la force publique ;sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 8224,62 euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 16 septembre 2025 ;sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du dernier loyer échu charges en sus , jusqu’à la libération effective des lieux ;débouter Madame [J] [S] de toutes demandes, fins er prétentions contraires ;le rejet de toutes demandes éventuelles de délais;sa condamnation au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens dont les frais de commandement de 166,75 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 décembre 2025 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 19 février 2026 ;

A l’audience, la SCI MARTIN IMMO et Madame [J] [S] ont été représentés par leur avocat respectif ;

La SCI MARTIN IMMMO a réitéré les termes de leur assignation, en actualisant sa créance à la somme de 14148,96 euros au 1er février 2026 et s’est opposée à toutes demandes de délais;

Suivant conclusions en défense auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé Madame [J] [S] représentée par son avocat demande au juge des référés de :

A titre principal

— suspendre les effets de la clause résolutoire

— dire que Madame [J] pourra s’acquitter de sa dette en 36 versements mensuels égaux et successifs

— débouter la SCI MARTIN IMMO de ses demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire

— accorder à Madame [J] un délai de 12 mois pour quitter les lieux à compter de la décision à intervenir

— dire que pendant ce délai la procédure d’expulsion sera suspendue

— débouter la SCI MARTIN IMMO de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 2 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 11 décembre 2025;

De surcroît, la SCI MARTIN IMMO LOGIREM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône 30 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 septembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, la SCI MARTIN IMMO justifie par l’attestation signée le 26 août 2014 par Maître [F] [P] notaire à Marseille, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

En conséquence, la SCI MARTIN IMMO ayant pour mandataire la société POURTAL, est recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire et par exploit du 27 juin 2025, la bailleresse a fait commandement d’avoir à payer la somme de 7196,71 euros en principal, à titre des loyers et charges impayés;

Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 6 juillet 1989 ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 août 2025 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [J] [S] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux ;

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 1186,83 euros au total ;

La SCI MARTIN IMMO fait en outre la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, un justificatifs des charges de l’exercice 2022 et de l’exercice 2023 ainsi que plusieurs décomptes dont un décompte actualisé arrêté au 1er février 2026 à la somme de 14148,96 euros;

Madame [J] [S] ne conteste pas le montant de la dette locative et ne justifie pas avoir payé d’autres sommes que celles portées au crédit du compte de la locataire;

Il s’ensuit que la créance n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 14148,96 euros , Madame [J] [S] est condamnée à payer à titre provisionnel à la SCI MARTIN IMMO ayant pour mandataire la société POURTAL, la somme de 14148,96 euros à valoir les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er février 2026 échéance du mois de février 2026 incluse ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [J] [S] a sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur 36 mois en faisant valoir sa situation personnelle et financière ;

Toutefois, il ressort du décompte actualisé produit aux débats que Madame [J] [S] n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience de sorte qu’en application des dispositions susvisées, le juge des référés ne peut ni suspendre les effets de la clause résolutoire ni octroyer de délais de paiement;

En conséquence, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.».

L’article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l’ article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’ exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.».

Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l’occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs,

Si, en vertu de ces articles, un délai de relogement peut être accordé à une personne qui fait l’objet d’une mesure d’expulsion, il appartient toutefois à cette dernière de justifier de diligences infructueuses pour se reloger pour bénéficier d’un tel délai.

Il convient de tenir compte des droits et des intérêts contradictoires en présence afin d’apporter la solution la mieux adaptée à la préservation des droits du demandeur tout en évitant de nuire à ceux des défendeurs.

Madame [J] [S] sollicite à titre subsidiaire, l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux ;

Il résulte des pièces de la procédure et du diagnostic social et financier signé le 28 mai 2025 que Madame [J] [S] a trois enfants à domicile dont deux mineurs, qu’à la suite de la perte de son emploi elle a rencontré des difficultés à régler son loyer, qu’elle perçoit 965,50 euros d’ARE et des allocations de la CAF soit un total de 1355,49 euros et qu’elle est en recherche d’emploi active, qu’une orientation vers une conseillère en économie sociale et familiale est en cours ;

Madame [J] [S] justifie de démarches en vue de son relogement, avoir déposé le 23 janvier 2025 une demande de logement social dans plusieurs arrondissements de [Localité 1] auprès d’une quinzaine de bailleurs sociaux, renouvelée le 17 décembre 2025 ;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la situation respective des parties il sera octroyée à Madame [J] un délai supplémentaire de trois mois pour quitter les lieux , à compter de la notification de la présente ordonnance ;

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [S] qui succombe supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure au profit de la SCI MARTIN IMMO qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Enfin, il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 in fine du Code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DECLARONS la SCI MARTIN IMMO ayant pour mandataire la société POURTAL, recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 août 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 27 août 2025 ;

DEBOUTONS Madame [J] [S] de sa demande de délais de paiement et de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

ACCORDONS à Madame [J] [S] un délai de TROIS MOIS à compter de la signification de la présente ordonnance, pour quitter les lieux sis [Adresse 3];

DISONS que passé ce délai , et à l’expiration d’un délai de DEUX mois qui suit la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sis lieux sis [Adresse 3], prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, la SCI MARTIN IMMO pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 1186,83 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [J] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la requérante ;

CONDAMNONS Madame [J] [S] à payer à SCI MARTIN IMMO ayant pour mandataire la société POURTAL, la somme provisionnelle de 14148,96 euros à valoir les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er février 2026 échéance du mois de février 2026 incluse ;

CONDAMNONS Madame [J] [S] à payer à titre provisionnel à SCI MARTIN IMMO ayant pour mandataire la société POURTAL, l’ indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1186, 83 euros à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés à la SCI MARTIN IMMO ou à son mandataire;

DEBOUTONS SCI MARTIN IMMO ayant pour mandataire la société POURTAL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [S] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE