DOSSIER N° RG 26/00078

N° Portalis DB2P-W-B7K-E6NB

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

— =-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 28 AVRIL 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Monsieur François GORLIER, juge au Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

— =-=-=-

PARTIES :

DEMANDERESSE :

La S.C.I. CLEANSPACE

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°522 055 243,

dont le siège social est sis 137 rue François Guise 73000 CHAMBÉRY, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Julien BETEMPS de la SELARL JULIEN BETEMPS AVOCAT, substitué par Maître Loric RATTAIRE, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

La S.A.R.L. CERA-TEC

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°842.168.536

dont le siège social est sis 354, Voie Magellan 73800 SAINTE HELENE DU LAC, prise en la personne de son représentant légal,

défaillante,

— =-=-=-

DEBATS :

A l’audience publique du 31 Mars 2026, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 28 Avril 2026, à laquelle elle a été rendue et signée par Monsieur François GORLIER, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

— =-=-=-

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 6 novembre 2018, la SCI CLEANSPACE a consenti à la SARL CERA-TEC, un bail commercial de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er octobre 2018 pour se terminer le 14 octobre 2027, portant sur le lot n°807, à savoir un atelier de 181,29 m² situé 354 Voie Magellan dans la commune de SAINTE-HELENE DU LAC (73800), destiné à l’activité de négoce, de fabrication et de commercialisation de pièces en céramiques techniques, verres, monocristaux et matériaux extra-durs en général, moyennant un loyer annuel de 6.345 euros HT, hors charges et hors aménagement, soit un loyer trimestriel de 528,75 euros HT payable mensuellement et d’avance.

Par avenant n°1, en date du 13 mars 2019, les parties ont constaté la réévaluation du loyer consécutive à la livraison et à l’installation d’une mezzanine de 26 m² dans le lot n°807, entraînant une majoration du loyer annuel initial de 1.300 euros HT, outre l’indexation contractuelle.

Par avenant n°2, en date du 20 décembre 2019, les parties ont convenu d’un surloyer lié aux travaux d’électricité, à l’arrivée d’eau de ville ainsi qu’à la redistribution de l’air comprimé et de l’extraction dans le local loué n°807, entraînant une majoration du loyer annuel initial de 12.454,68 euros HT, outre l’indexation contractuelle.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 30 mars 2021, la SCI CLEANSPACE a mis en demeure la SARL CERA-TEC d’avoir à régulariser ses impayés de loyers et charges.

Le 21 avril 2021, la SCI CLEANSPACE a fait signifier à la SARL CERA-TEC un commandement de payer la somme de 11.216,68 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêté au 24 mars 2021 et du coût du commandement de payer, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

La SARL CERA-TEC a ensuite procédé au règlement des sommes réclamées.

Une procédure judiciaire distincte a par ailleurs opposé les parties devant le tribunal judiciaire de CHAMBERY au sujet de travaux réalisés dans les lieux loués et aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

Par jugement du 4 juillet 2024, le tribunal judiciaire de CHAMBERY n’a pas fait droit aux demandes de la SCI CLEANSPACE.

Postérieurement à cette décision, le 6 août 2024, la SCI CLEANSPACE a fait signifier à la SARL CERA-TEC un second commandement de payer la somme de 30.011,64 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêté au 11 juillet 2024, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

A la suite de cet acte, la SARL CERA-TEC a procédé à plusieurs règlements notamment à hauteur de 8.037,54 euros le 3 septembre 2024 puis de 14.341,81 euros le 31 décembre 2024, ramenant l’arriéré locatif à la somme de 2.828,57 euros.

La dette locative s’est ensuite de nouveau accrue.

Le 1er octobre 2025, la SCI CLEANSPACE a fait signifier à la SARL CERA-TEC un troisième commandement de payer la somme de 20.396,10 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêté au mois d’octobre 2024, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Par actes du commissaire de justice du 4 mars 2026, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SCI CLEANSPACE a fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal la SARL CERA-TEC sur le fondement des articles 835 et suivants du Code de procédure civile aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail et par voie de conséquence PRONONCER la résiliaton du bail commercial conclu entre la SCI CLEANSPACE et la SARL CERA-TEC portant sur les locaux dont la description est indiquée en pièces n°1, 2 et 3 (correspondant au bail commercial, à l’avenant n°1 et à l’avenant n°2),

— DIRE et JUGER que la SARL CERA-TEC est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1er novembre 2025 à minuit,

— ORDONNER l’expulsion de la SARL CERA-TEC et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ORDONNER le transport et le séquestre des meubles garnissant les lieux en garantie des sommes dues à la SCI CLEANSPACE, aux frais de la SARL CERA-TEC, et désigner tel garde meubles qu’il plaira,

— CONDAMNER la SARL CERA-TEC à payer à la SCI CLEANSPACE la somme provisionnelle de 25.767,79 € TTC au titre des charges impayées, montant arrêté au 1er novembre 2025 à minuit, sauf à parfaire au jour de l’audience à intervenir, la SCI CLEANSPACE se réservant tous droits de compléter cette demande au titre des régularisations éventuelles de charges intervenues entre-temps,

— CONDAMNER la SARL CERA-TEC à payer à la SCI CLEANSPACE une indemnité d’occupation provisionnelle de 90,86 € TTC par jour de retard, à compter du 2 novembre 2025 à 0 heure 00 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés,

— CONDAMNER la SARL CERA-TEC à verser à la SCI CLEANSPACE une indemnité de 3.600 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SARL CERA-TEC aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de l’état des privilèges et nantissements, le coût des notifications aux créanciers inscrits, le coût de la signification de l’ordonnance à intervenir et de l’exécution par huissier si nécessaire.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 26/00078.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2026 à laquelle la SCI CLEANSPACE a maintenu ses moyens et demandes.

Bien que régulièrement assignée, la SARL CERA-TEC ne s’est pas présentée, n’a pas constitué avocat et n’a pas fait de demande de renvoi pour le faire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur ces points le cas échéant.

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial

Aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

LA SARL CERA-TEC n’ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire qui figure effectivement dans le bail, article 10, à la date du 2 novembre 2025.

Le maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans le mois de la signification de la présente ordonnance, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et sous astreinte conformément au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyers

Sur la base du loyer contractuel et en l’absence de paiement justifié par le locataire, la part non sérieusement contestable de la créance due par la SARL CERA-TEC sera évaluée à la somme provisionnelle de 20.454,54 euros (20.396,10 euros + 1.753,25 euros x 1/30) correspondant aux loyers et charges impayés au 1er novembre 2025.

Dès lors, la SARL CERA-TEC sera condamnée à verser à titre provisionnel à la SCI CLEANSPACE la somme de 20.454,54 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er novembre 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La SARL CERA-TEC sera, par conséquent condamnée à verser une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 2 novembre 2025 jusqu’à libération complète des lieux et de la restitution des clés. Cette indemnité sera calculée sur une base mensuelle plutôt que sur une base journalière afin d’éviter la variation liée au nombre de jours par mois.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la SARL CERA-TEC sera condamnée aux dépens, y compris les frais du commandement de payer du 1er octobre 2025, rappel fait que les dépens incluent les frais d’exécution de la décision.

En revanche, les dépens ne peuvent comprendre que des débours relatifs à des actes entrant dans la procédure judiciaire. En effet, ne sont pas inclus dans les dépens les droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et les titres produits à l’appui des prétentions des parties. Il s’agit d’une explicitation du principe selon lequel les frais pour avoir la qualité de dépens doivent être afférents à une instance. Les actes et les titres produits à fin probatoire sont en fait extérieurs à l’instance et lui préexistent. Par conséquent, la SARL CERA-TEC ne sera pas condamnée à supporter le coût de l’état des privilèges et nantissements et le coût des notifications aux créanciers inscrits.

En outre, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, il convient de condamner la SARL CERA-TEC à payer à la SCI CLEANSPACE la somme de 1.500 €.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 6 novembre 2018, tel que modifié par avenants des 13 mars 2019 et 20 décembre 2019, conclu entre la SCI CLEANSPACE et la SARL CERA-TEC au 2 novembre 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL CERA-TEC et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le concours, en tant que de besoin de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNONS que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la SARL CERA-TEC dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la SARL CERA-TEC d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution,

CONDAMNONS la SARL CERA-TEC à payer à la SCI CLEANSPACE une provision de 20.454,54 euros (vingt mille quatre cent cinquante-quatre euros et cinquante-quatre centimes) à valoir sur le montant des loyers et charges impayés au 1er novembre 2025,

CONDAMNONS la SARL CERA-TEC à payer à la SCI CLEANSPACE une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 2 novembre 2025 jusqu’à libération complète des lieux et de la restitution des clés,

CONDAMNONS la SARL CERA-TEC à payer à la SCI CLEANSPACE la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTONS la SCI CLEANSPACE de sa demande au titre du coût de l’état des privilèges et nantissements et le coût des notifications aux créanciers inscrits.

CONDAMNONS la SARL CERA-TEC aux dépens y compris les frais de commandement de payer du 1er octobre 2025.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Projet de décision rédigé par Madame Myriame BOLE, Attachée de justice.