TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00033 – N° Portalis DBWT-W-B7J-ESTA

Minute :

Jugement du :

19 SEPTEMBRE 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 23 Juin 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Alexia WEISSE, Juge des contentieux et de la Protection, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 19 Septembre 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 19 Septembre 2025, le jugement a été rendu par Alexia WEISSE, Juge des contentieux et de la Protection, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER-DELION-GAYMARD-RISPAL (L.D.G.R), avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [C] [I]

demeurant [Adresse 1]

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 20 janvier 2024, Monsieur [M] [S] a donné à bail à Madame [C] [I] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 400 euros et des charges de 5 euros.

Le 20 janvier 2024, Monsieur [M] [S] a conclu avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE, couvrant 36 impayés de loyer sur la durée totale du bail.

Le 31 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par la caution au locataire pour un montant en principal de 564 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS Action Logement Services a versé au bailleur les loyers qui lui étaient dus, en contrepartie de la signature d’une quittance subrogative émise le 7 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de voir :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;Subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de location aux torts et griefs du preneur ;Prononcer l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;Condamner Madame [C] [I] à lui payer la somme de 742,00 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 octobre 2024 sur la somme de 564,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;Condamner Madame [C] [I] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;Condamner Madame [C] [I] à lui payer la somme de 800 euros

sur le fondement de l’article 700 du CPC ;Condamner Madame [C] [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience du 23 juin 2025, La société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 192 euros.

Madame [C] [I] n’a pas comparu, ayant été convoquée suivant acte signifié à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il est précisé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Sur la recevabilité,

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions a été saisie le 5 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail pour loyers et charges impayés,

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En se portant caution des locataires, dans le cadre du dispositif Visale, la SAS Action Logement Services s’est engagée et justifie avoir réglé au bailleur le montant des sommes dues par les locataires, en contrepartie de l’établissement de quittances subrogatives.

En vertu des dispositions de l’article 2306 du Code civil, la caution se trouve subrogée dans tous les droits du créancier envers les débiteurs, qu’il s’agisse de l’action en paiement des loyers impayés mais aussi de l’action en résolution du bail.

Le bail contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 30 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 31 décembre 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable, augmenté des charges.

Sur la demande en paiement,

Par quittance subrogative du 7 janvier 2025, le bailleur a déclaré qu’il avait perçu de la caution la somme de 834 euros au titre des loyers impayés pour avril, mai, juin, juillet, août, septembre, octobre, décembre 2024 et janvier 2025.

La SAS Action Logement Services fait toutefois valoir que des paiements sont ensuite intervenus de la part des locataires. Au vu du décompte actualisé produit, la SAS Action Logement Services justifie que lui est due la somme de 192 euros au 16 juin 2025, incluant les indemnités d’occupation pour le mois de juin 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner la locataire à verser au bailleur la somme de 192 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 octobre 2024 sur la somme de 564,00 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE à la date du 31 décembre 2024 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [M] [S], bailleur, dans les droits duquel est substituée la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une part, et Madame [C] [I] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 2]) à [Localité 6] ;

CONSTATE que depuis cette date, Madame [C] [I] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [I] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue du relogement de Madame [C] [I], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNE Madame [C] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 192 euros (Cent quatre-vingt-douze euros) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 16 juin 2025, incluant l’indemnité des mois de décembre 2024 à juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 octobre 2024 sur la somme de 564,00 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE à compter de l’échéance du mois de juillet 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Madame [C] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (400 euros) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [I] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA JUGE