TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 15]

JUGE DE L’EXECUTION

CHAMBRE DES SAISIES IMMOBILIERES

AFFAIRE n° : N° RG 24/00008 – N° Portalis DBWT-W-B7I-EMRT

JUGEMENT du 27 Novembre 2025

Minute n° :

Code NAC (78A)

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DEMANDERESSE

La S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le numéro 379.502.644, venant aux droits du [Adresse 17],

dont le siège social est sis

[Adresse 9]

[Localité 10]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

représentée par la SCP RCL & ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES postulant, M^e Matthieu ROQUEL, avocat au barreau de LYON plaidant

DÉFENDEURS

M. [U] [Y] [K] [J]

né le [Date naissance 7] 1979 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Aurelie SIMON, avocat au barreau des ARDENNES plaidant

*****

Mme [I] [E] [S]

née le [Date naissance 8] 1981 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 2]

représentée par M^e Aurelie SIMON, avocat au barreau des ARDENNES plaidant

PRÉSIDENT : Madame Nahida SMAHI,

GREFFIER : Madame Florence PIREAUX-LUCAS,

Le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES a, par mise à disposition au greffe de la Chambre des saisies immobilières le vingt sept Novembre deux mil vingt cinq, rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 octobre 2023, le Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la société [Adresse 17] (ci-après : « le créancier poursuivant »), a fait délivrer à M. [U] [J] et à Mme [I] [S] (ci-après : « les débiteurs saisis ») un commandement de payer la somme totale de 94.476,32 euros, et ce, en vertu de la copie exécutoire d’un acte de vente reçu le 8 juillet 2009 par Maître [R] [Z], notaire à [Localité 14] (08).

Ce commandement valait saisie immobilière d’un immeuble à usage d’habitation situé commune de [Adresse 18], cadastré section [13], n° [Cadastre 4], d’une contenance de 4 a et 45 ca et n° [Cadastre 6], d’une contenance de 4 a et 46 ca.

Le commandement a été signifié à domicile.

Le commandement valant saisie a été publié au Service chargé de la publicité foncière de [Localité 16] 1 le 27 novembre 2023, volume 2023, S n° 30.

Par acte du 22 janvier 2024, le créancier poursuivant a fait assigner M. [U] [J] et Mme [I] [S] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières à l’audience d’orientation du 28 mars 2024 aux fins de voir constater sa créance liquide et exigible, dire la saisie régulière, fixer le montant de sa créance en principal, frais, intérêts et accessoires, et ordonner, en l’absence de vente amiable, la vente aux enchères publiques de l’immeuble désigné.

Cette assignation a été signifiée pour chacun des débiteurs à domicile.

Le 23 janvier 2024, le créancier poursuivant a déposé au greffe un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente, accompagné d’une copie de l’assignation délivrée aux débiteurs, ainsi que d’un état hypothécaire certifié.

Lors de l’audience d’orientation du 28 mars 2024, le juge de l’exécution a invité le créancier poursuivant à produire la lettre de déchéance du terme ainsi qu’invité les parties à présenter leurs observations sur le caractère éventuellement abusif de la clause de déchéance du terme.

L’affaire a fait l’objet de renvois successifs aux fins d’assurer la représentation des débiteurs ainsi que le respect du principe de la contradiction. A l’audience de renvoi du 27 mars 2025, les parties ont indiqué que le dossier était prêt.

Par décision en date du 28 avril 2025, le juge de l’exécution a réouvert les débats sollicitant les observations des parties au sujet de la procédure de surendettement en cours concernant M. [J], le montant de la créance réclamée et a invité le créancier poursuivant à produire un décompte de créance distinguant le principal, les frais et les intérêts et éventuels autres accessoires, en ce compris pour le solde débiteur du prêt n° [Numéro identifiant 11] arrêté au 20 avril 2023.

A l’audience du 25 septembre 2025, le créancier poursuivant s’en est remis à ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, et demande au juge de l’exécution de :

constater sa créance liquide et exigible en vertu d’un titre exécutoire ; constater que la saisie porte sur des droits saisissables ; mentionner le montant de sa créance : à titre principal, à la somme de 100.281,60 euros, sauf mémoire, selon décompte arrêté au 4 octobre 2024 ; à titre subsidiaire, à la somme de 20.008,25 euros, au titre des échéances impayées non régularisées à la date du 28 février 2025 ; débouter les débiteurs de l’ensemble de leurs demandes ; en cas de vente amiable :

fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; dire et juger que ce prix sera net de toutes charges et sera intégralement consigné, nonobstant les obligations du notaire de payer divers frais et la plus-value éventuelle sur le produit de la vente ; dire que le débiteur devra rendre compte au créancier poursuivant, sur simple demande, des démarches accomplies à cette fin ; rappeler que la vente amiable se déroulera conformément au cahier des conditions de vente et que l’acte notarié de vente ne pourra être établi que sur consignation du prix et des frais de la vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés ; taxer les frais de poursuite à la charge de l’acquéreur, contenant les émoluments des avocats de la cause, à la demande du créancier poursuivant ; fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ;en cas de vente forcée :

fixer la date de l’audience de vente et déterminer les modalités de visite de l’immeuble, comme demandé ci-dessus ; autoriser dans un souci d’une publicité plus large et d’une réduction des frais, le remplacement des deux avis simplifiés prévus à l’article R.322-32 du CPCE, par une publication sur les sites internet « enchères-publiques.com », et « axiojuris.com »,condamner tout contestation au paiement d’une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

A l’audience du 25 septembre 2025, les débiteurs saisis se sont référés à leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique 21 janvier 2025, au titre desquelles ils demandent au juge de l’exécution de :

— à titre principal :

constater le caractère abusif de la clause de déchéance du terme ; limiter le montant de la créance aux échéances impayées et échues au jour de la mise en demeure ; constater la disproportion de la saisie-immobilière par rapport au montant de la créance fondant la saisie ; ordonner la mainlevée du commandement valant saisie immobilière du 4 octobre 2023 ; ordonner la mainlevée de toutes inscriptions au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ; – à titre subsidiaire :

autoriser la vente amiable du bien saisi au prix plancher de 100 000 euros net vendeur ;réduire le montant de l’indemnité d’exigibilité anticipée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Les parties étant représentées par leurs avocats, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ».

L’article 444 du même code ajoute que « Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés ».

Sur le caractère nécessaire et proportionné de la mesure d’exécution forcée

L’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires. Le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-16 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

Il ressort de l’article L.111-7 du code des procédures civiles d’exécution que « le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. »

L’article L.121-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose en outre que « le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie ».

Il ressort de l’article 1er du protocole n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui statue sur une demande de vente forcée immobilière doit apprécier le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit.

Il est d’interprétation constante de ces dispositions par la Cour de cassation que pour apprécier la proportionnalité de la mesure d’exécution choisie par le créancier au regard du montant de la créance, il appartient au juge de l’exécution de se placer au jour où il statue.

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire consistant en un acte notarié du 8 juillet 2009 revêtu de la formule exécutoire contenant deux prêts consentis par la société [Adresse 17], à M. [U] [J] et à Mme [I] [S] :

« PRET A L’HABITAT Avantage Construction V2 » d’un montant de 104.720 euros au taux d’intérêt contractuel fixe, hors assurance, de 5,82% l’an et d’une durée de 300 mois ;« NOUVEAU PRET 0% NON ELIGIBLE » d’un montant de 16.125 euros au taux d’intérêt contractuel fixe, hors assurance, de 0,13% l’an et d’une durée de 204 mois.

Aux termes des pièces produites, le créancier poursuivant a mis en demeure les débiteurs par lettres recommandées adressées le 6 mars 2023, l’une réceptionnée par Mme [I] [S] le 9 mars 2023, de régulariser sous un délai de huit jours les échéances impayées et échues d’un montant de 6985,36 euros. Par la suite, par lettre recommandée du 3 avril 2023, le créancier poursuivant a adressé à Mme [I] [S] une mise en demeure de s’acquitter des échéances impayées, sauf à prononcer la déchéance du terme à l’expiration d’un délai de 30 jours. Une seconde lettre a été adressée le 20 avril 2023, visant également les conditions générales du prêt, réceptionnée le 24 avril 2023.

Des lettres identiques, visant tout autant les conditions générales et particulières du prêt, ont été adressées aux mêmes dates à M. [U] [J].

En l’absence de règlement, la déchéance du terme a été prononcée.

Les conditions générales du prêt prévoient en page 80 des dispositions relatives à la déchéance du terme, à l’exigibilité du prêt ainsi qu’à l’indemnité d’exigibilité, dispositions susceptibles de faire l’objet d’un contrôle du juge, quant à leur caractère éventuellement abusif, tel qu’il a été évoqué dans le jugement avant-dire droit du 28 mars 2024.

L’appréciation pouvant résulter de ce contrôle est susceptible de comporter une incidence sur le montant de la créance finalement retenu, conformément aux articles L. 311-2 et R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, en ce que seules les échéances de prêt impayées ainsi que les intérêts conventionnels pourront être considérés comme exigibles et partant susceptibles d’exécution forcée.

Or, le créancier sollicitant la mise en vente du bien immobilier, correspondant de fait au domicile familial de M. [J] et Mme [S], il convient d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter les parties à faire valoir leurs observations quant au caractère disproportionné de la mesure d’exécution choisie par le créancier au regard du montant de la créance pouvant être retenu in fine, dont il sollicite le recouvrement.

Sur la demande de vente amiable

À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution doit s’assurer que la vente amiable peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

A l’audience, les débiteurs saisis se sont référés à leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique 21 janvier 2025, au titre desquelles ils sollicitent à titre subsidiaire la vente amiable du bien saisi, et produisent exclusivement un mandat notarial.

Au regard de ce seul élément, en l’absence d’information relative au prix du marché actuel, de justificatifs sur une première publication d’une annonce de vente, d’un compromis de vente ou sur d’éventuelles difficultés rencontrées à trouver un acquéreur, le juge ne peut en l’état s’assurer que la vente envisagée est susceptible d’être conclue d’une part, et à un montant respectant les conditions économiques réelles et la situation du bien d’autre part.

Il convient donc d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter les débiteurs à produire deux estimations de leur bien immobilier établies par un professionnel (notaire, agent immobilier), tout justificatif de la date de première publication d’une annonce immobilière sur le bien saisi, ainsi qu’un éventuel compromis de vente.

Il sera sursis à statuer sur les autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution chargé des saisies immobilières, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et avant dire droit, mis à disposition au greffe de la juridiction,

ORDONNNE la réouverture des débats à l’audience du 22 janvier 2026 à 9h qui aura lieu au Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, Site Sévigné, [Adresse 5] à Charleville-Mézières ;

INVITE les parties à faire valoir leurs observations sur le caractère nécessaire et proportionné de la mesure d’exécution forcée choisie au regard du montant de la créance pouvant être retenu ;

INVITE M. [J] et Mme [S] à produire deux estimations de leur bien immobilier établies par un professionnel (notaire, agent immobilier), tout justificatif de la date de première publication d’une annonce immobilière sur le bien saisi, ainsi qu’un éventuel compromis de vente ;

DIT que le présent jugement vaut convocation à l’audience précitée ;

RESERVE les autres demandes ;

DIT que le présent jugement sera notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux parties ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an sus dits, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, par le juge de l’exécution, assisté du greffier, lesquels ont signé la présente décision.

La greffière, Le juge de l’exécution