TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [B] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e René-louis PETRELLI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/05548 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2H56

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 05 février 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. CJJ, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e René-louis PETRELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1160

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 février 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/05548 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2H56

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2022, la SCI C.J.J. a donné à bail à Monsieur [B] [S] un appartement meublé situé au 8ème étage de l’immeuble du [Adresse 1] ainsi qu’une cave, moyennant un loyer de 1 350 euros par mois outre 150 euros par mois de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 06 février 2023, la SCI C.J.J. a fait assigner Monsieur [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé pour obtenir l’expulsion de celui-ci et le paiement des sommes dues au titre de la dette locative.

Le juge des référés, estimant que la demande se heurtait à une contestation sérieuse a, par ordonnance du 25 mai 2023, renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023, la SCI C.J.J. a alors fait assigner Monsieur [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS à l’audience d’orientation du 17 novembre 2023 aux fins de :

dire et juger que le bail est expiré depuis le 31 janvier 2023 du fait du congé délivré par Monsieur [B] [S],constater que Monsieur [B] [S] n’a pas quitté les lieux,subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire,en tout état de cause, ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [S],supprimer le délai légal de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [B] [S] à lui payer la somme de 6 000 euros correspondant à l’arriéré locatif échu au terme mensuel de juin 2023 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de chaque terme mensuel échu et impayé et jusqu’à parfait paiement,condamner Monsieur [B] [S] à lui payer la somme de 1 500 euros par mois à titre d’indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er juillet 2023 inclus et jusqu’à libération effectif des lieux, par l’intéressé et tout occupant de son chef,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner Monsieur [B] [S] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner Monsieur [B] [S] à lui payer la somme de 3 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [B] [S] aux entiers dépens,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI C.J.J. indique que Monsieur [B] [S] a donné congé de l’appartement le 1er janvier 2023 à effet au 31 janvier 2023 et que de ce fait, le bail se trouve résilié depuis cette date. Or il s’est maintenu dans les lieux au delà de cette date et se trouve ainsi être occupant sans droit ni titre. La SCI C.J.J. précise que la signature apposée sur le document et identique à celle qui se trouve sur le bail et sur la carte nationale d’identité du défendeur. Elle fait valoir, en outre, que Monsieur [B] [S] l’a remis en main propre au représentant légal de la SCI. Elle indique enfin qu’il ne saurait être soutenu que la mention « lu et approuvé » apposée sur le contrat de bail ne correspond pas l’écriture du congé alors que celui-ci a été rédigé en capitale d’imprimerie.

A titre subsidiaire, la SCI C.J.J. sollicite la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1104 et 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 en raison de la dette locative qui s’élève à 6000 euros au jour de l’assignation.

Elle sollicite ainsi l’expulsion de Monsieur [B] [S], sa condamnation à l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation et demande la suppression du délai légal de deux mois compte-tenu de la mauvaise foi de Monsieur [B] [S] justifiant également sa demande au titre des dommages et intérêts.

A l’audience du 17 novembre 2023, la SCI C.J.J., représentée par son conseil a actualisé sa demande en paiement à hauteur de 13 500 euros dus au 1er novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse et a produit la dénonciation de l’assignation à la préfecture qu’elle a effectuée le 19 juin 2023. Elle a maintenu l’intégralité de ses demandes et indiqué qu’il n’avait pas été retrouvé trace de la plainte que Monsieur [B] [S] indique avoir déposée pour faux et usage de faux.

Monsieur [B] [S], comparant en personne, a contesté être l’auteur du congé litigieux. Il a reconnu l’existence de la dette locative et déclaré avoir effectué un virement de 1500 euros avant la conciliation qui avait été ordonnée dans le cadre de la procédure en référé. Il a sollicité la mise en place d’un échéancier à hauteur de 500 euros par mois pour apurer sa dette, en plus du loyer courant et fait valoir qu’il bénéficiait d’un contrat à durée indéterminée.

La présidente de l’audience a invité Monsieur [B] [S] à venir à la barre afin de procéder à une vérification d’écriture en capitales d’imprimerie en cinq exemplaires.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à constater l’expiration du bail

Selon l’article 25-15 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Il est constant que le congé qui n’est pas délivré selon le formalisme indiqué est nul.

En l’espèce, la SCI C.J.J. verse au débat le contrat de bail signé entre les parties le 29 septembre 2022 l’original du congé daté du 1er janvier 2023.

Monsieur [B] [S] conteste être l’auteur du congé et mentionne une plainte qu’il dit avoir déposée pour faux et usage de faux le 27 avril 2023, mais qu’il ne produit pas.

Il résulte de la comparaison des signatures figurant sur le contrat de bail, sur le congé et sur la pièce d’identité de Monsieur [B] [S] qu’aucune différence significative ne peut être décelée.

A l’inverse, la vérification d’écriture en capitales d’imprimerie à laquelle il a été procédé lors de l’audience établit une dissemblance avec celle du congé litigieux. En outre, ce congé comporte des surcharges d’écriture au niveau de la date apposée en haut à droit du papier et de la date figurant en dernière ligne. Il est rédigé dans une langue très approximative, semble incomplet contenant la mention suivante :« LE ».

Ces éléments sont de nature à faire douter de son authenticité.

Enfin, la demanderesse ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle avance, à savoir que le congé a été remis en main propre au dirigeant de la SCI, la mention en haut à gauche du papier étant rédigée avec la même écriture que le reste du courrier, devant ainsi être lu comme étant le nom du destinataire du courrier comme il est d’usage d’apposer généralement en haut à droite d’un document officiel et non la preuve du récépissé ou d’un quelconque un émargement de la part du destinataire.

En l’absence de preuve de remise de ce congé, il doit être considéré comme nul et sans effet.

Par conséquent, la SCI C.J.J. sera déboutée de sa demande de constater que le bail est expiré depuis le 31 janvier 2023.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Comme le rappelle également l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI C.J.J. produit un décompte démontrant qu’à la date du 1er novembre 2023, Monsieur [B] [S] était redevable de la somme de 13 500 euros et qu’il a cessé de réglé tout loyers depuis le mois de février 2023 hormis un virement de 1500 euros effectué le 03 avril 2023 correspondant à une échéance.

L’arriéré locatif est particulièrement important et Monsieur [B] [S] ne s’en est pas expliqué à l’audience. Au contraire, il a indiqué être embauché en contrat à durée indéterminée et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois en plus du loyer courant ne faisant donc état d’aucune difficulté financière particulière.

En revanche, il ne peut qu’être constaté que cette absence de paiement coïncide avec la date d’expiration du bail figurant dans le congé qu’il conteste ainsi qu’avec la date à laquelle il a été assigné par la SCI C.J.J. devant le juge des référés. Toutefois, il doit, être rappelé que seul le locataire privé de la possibilité d’user du bien loué peut suspendre l’exécution de son obligation de paiement du loyer et que la procédure en cours, bien que cela n’ait pas été soutenu, ne l’exonérait nullement de son obligation principale étant en outre précisé qu’en tous les cas, il demeurait tenu jusqu’au départ des lieux, du paiement d’une indemnité d’occupation si le bail était effectivement expiré.

Compte-tenu du montant de la dette, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [B] [S] et par voie de conséquence, à prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande de versement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, Monsieur [B] [S] sera condamné au paiement d’un indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés de l’appartement au bailleur.

Sur la demande de suppression du délai légal de deux mois

Selon l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la SCI C.J.J. soutient que Monsieur [B] [S] est de mauvaise foi sans pour autant en faire la démonstration. En effet, c’est à bon droit qu’il a contesté la validité du congé et la seule absence de paiement des loyers ne saurait caractériser cette mauvaise foi.

Par conséquent, la SCI C.J.J. sera déboutée de cette demande et il sera ainsi rappelé que l’expulsion de Monsieur [B] [S] ne pourra avoir lieu qu’hors période de trêve hivernale et à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le locataire est tenu au paiement des loyers, conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisés.

Au regard du décompte locatif produit et en l’absence de toute contestation par Monsieur [B] [S] du principe et du montant de la dette, celui-ci sera condamné à payer à la SCI C.J.J. la somme de 13 500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2023, échéance du mois de novembre incluse, augmentée des loyers échus au prononcé de la présente décision et non inclus dans le décompte.

En l’absence de toute mise en demeure adressée par la SCI C.J.J. à son locataire, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du prononcé de la date de l’assignation, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts étant de droit sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de maintien dans le logement et d’octroi de délais de paiement

Monsieur [B] [S] sollicite de pouvoir se maintenir dans le logement et d’être autorisé à se libérer de sa dette à hauteur de 500 euros par mois outre le règlement du loyer courant.

Cependant, la demande de maintien dans les lieux ne saurait prospérer en ce qu’hors hypothèse visée par l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 spécifique à l’acquisition de la clause résolutoire, elle ne trouve son fondement dans aucune disposition légale. Par conséquent, Monsieur [B] [S] sera débouté de cette demande.

En revanche, l’article 1343-5 dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte-tenu des déclarations de Monsieur [B] [S] selon lesquelles il est titulaire d’un contrat à durée indéterminée et qu’il est en capacité de rembourser sa dette en réglant une somme de 500 euros par mois, des délais de paiement lui seront accordés dans la limite du maximum légal pour l’apurer selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la SCI C.J.J. entend démontrer la mauvaise foi de Monsieur [B] [S] pour justifier la demande en réparation qu’il forme à hauteur de 3 000 euros en arguant du fait qu’il a dénigré le congé qu’il a lui-même rédigé, qu’il s’est maintenu au delà de la date d’effet de son congé et qu’il a cessé de régler tout loyer depuis.

Toutefois, il ne saurait ainsi lui être reproché de s’être maintenu dans les lieux alors qu’il a, à bon droit, contesté dès la première procédure qui lui a été intentée en référé, avoir été l’auteur du congé.

Comme déjà indiqué, sa mauvaise foi ne saurait découler de la seule absence de règlement des loyers qui fonde la résiliation judiciaire ordonnée par la présente décision et ce d’autant que Monsieur [B] [S] a effectué un versement de 1500 euros au mois d’avril 2023 dans le cadre de la tentative de conciliation, faisant ainsi preuve de bonne volonté.

A l’inverse, la SCI C.J.J. a fait assigner Monsieur [B] [S] dès le 6 février 2023 soit quelques jours après la date figurant dans le congé dont elle se prévaut et n’a produit aucune mise en demeure ou sommation de quitter les lieux avant d’initier une procédure judiciaire.

Dès lors, la SCI C.J.J. est particulièrement mal fondée à solliciter des dommages et intérêts au regard de la prétendue méconnaissance par Monsieur [B] [S] du principe de la bonne foi contractuelle. Elle sera ainsi déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande, en application de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il soit condamné à verser à Monsieur [B] [S] la somme de 500 euros.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI C.J.J. de sa demande de constater que le bail d’habitation conclu le 29 septembre 2022 entre elle et Monsieur [B] [S] portant sur un appartement situé au 8ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] est arrivé à expiration du fait du congé daté du 1er janvier 2023,

PRONONCE la résiliation de ce bail aux torts exclusifs de Monsieur [B] [S] à compter de la date de la présente décision,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [S] de libérer les lieux situés au 8ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et de restituer les clés dans le délai de trois semaines jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, la SCI C.J.J. pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE la SCI C.J.J. de sa demande de suppression du délai légal prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale,

RAPPELLE que le sort des meubles garnissant le logement est régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à verser à la SCI C.J.J. une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à payer à la SCI C.J.J. la somme de 13 500 euros (treize mille cinq cent euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2023, échéance du mois de novembre incluse, augmentée des loyers échus au prononcé de la présente décision et non inclus dans le décompte,

DIT que cette somme portera intérêt à taux légal à compter de la date de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

AUTORISE Monsieur [B] [S] à se libérer de sa dette par 23 versements mensuel de 500 euros et un 24ème versement du solde de la dette,

DIT que, sauf meilleur accord entre les parties, le premier versement devra être fait au plus tard 10 jours après la signification du présent jugement et les suivants au plus tard le 15 de chaque mois,

DIT qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

DÉBOUTE Monsieur [B] [S] de sa demande d’être autorisé à se maintenir dans le logement,

DÉBOUTE la SCI C.J.J. de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à payer à la SCI C.J.J. une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 05 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffièreLa juge