TRIBUNAL JUDICIAIRE

de CHARLEVILLE MEZIERES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 04 Juillet 2025

AFFAIRE N° : N° RG 23/01682 – N° Portalis DBWT-W-B7H-EKKC

50D

MINUTE N° /

DEMANDEURS

M. [W] [B]

né le 26 Septembre 1955 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Catherine DESGRIPPES, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

*****

Mme [R] [J] épouse [B]

née le 26 Août 1957 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Catherine DESGRIPPES, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Mme [P] [K] épouse [X]

née le 11 Avril 1962 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

*****

M. [L] [X]

né le 31 Août 1952 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Les débats ont eu lieu conformément à l’article 805 du code de procédure civile, devant GOURINE Samira, Juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, assistée de BOUKORRAS Mélodie, auditrice de justice, assistées de PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier,

En l’audience publique du 28 Avril 2025.

DELIBERE :

Président : Madame GOURINE Samira,Vice-président

Assesseur : Monsieur GLANDIER Daniel, Juge,

Assesseur : Monsieur LE GRAND Jérôme, Juge

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025.

Signé par M^me GOURINE, Vice-président, et M^me PIREAUX-LUCAS, Cadre-Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon un acte notarié reçu le 17 mai 2021 par Me [E] [F], notaire à [Localité 9], Monsieur [L] [X] et Madame [P] [K] épouse [X] ont vendu à Monsieur [W] [B] et Madame [R] [J] épouse [B] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le prix de 380 000 euros.

Se plaignant d’infiltrations dans le sous-sol de la maison, les époux [B] ont mandaté un expert, Monsieur [A] [S], lequel a remis son rapport le 02 novembre 2021.

Par acte du 31 janvier 2022, les époux [B] ont assigné les époux [X] devant le président du tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES, aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 27 avril 2022, le président du tribunal a ordonné une expertise judiciaire.

Madame [M] [I], expert désigné, a remis son rapport le 09 mai 2023.

Par acte du 25 octobre 2023, les époux [B] ont assigné au fond les époux [X] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 janvier 2025 par les époux [B] demandant au tribunal de :

DÉCLARER Monsieur [W] [B] et Madame [R] [B] recevables en leurs demandes,DÉCLARER Monsieur [L] [X] et Madame [P] [K] irrecevables et mal fondés en leurs demandes, les en DEBOUTER,CONDAMNER Monsieur et Madame [X] à garantir Monsieur et Madame [B] des vices cachés affectant l’immeuble sis [Adresse 2],CONDAMNER Monsieur et Madame [X] à payer aux époux [B] la somme de 118 747,18 euros ou subsidiairement la somme de 45 300 euros au titre des travaux de remise en conformité du sous-sol,CONDAMNER Monsieur et Madame [X] à payer aux époux [B] la somme de 12 150 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance pour la période courant de juillet 2021 à septembre 2023, somme à parfaire jusqu’au jugement à intervenir sur la base mensuelle de 450 euros,CONDAMNER Monsieur et Madame [X] à payer aux époux [B] la somme de 1000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,CONDAMNER Monsieur et Madame [X] à payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles,CONDAMNER Monsieur et Madame [X] aux dépens de l’instance, en compris les dépens de référé et les honoraires de l’expert judiciaire à hauteur de 6 882,67 euros dont distraction au profit de M^e DESGRIPPES.

Se fondant sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, les époux [B] soutiennent que les désordres constatés par l’expert ne sont pas ceux couverts par la clause d’exclusion des vices cachés qui n’a pour objet que les vices relatifs aux diagnostics fournis. Ils estiment qu’en tout état de cause, les vendeurs connaissaient l’existence d’infiltrations, de sorte que la clause ne peut être mobilisée. Ils estiment que la nature des traces observées avant la vente n’étaient pas décelables par un non professionnel comme l’a relevé l’expert. Ils considèrent donc que le vice affectant l’immeuble est dès lors caché, inhérent au bien vendu, très important et existant au moment de la vente.

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 octobre 2024 par les époux [X] demandant au tribunal de :

débouter les époux [B] de leurs demandes,condamner les époux [B] à payer aux époux [X] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Les époux [X] soutiennent qu’aucune garantie des vices cachés n’est due dès lors qu’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés a été stipulée au contrat de vente et que leur mauvaise foi, qui seule permet d’écarter cette clause, n’est pas démontrée. Ils ajoutent que les époux [B] ont longuement et à plusieurs reprises visité le bien avant de l’acquérir et qu’ils ont constaté des coulures au niveau des murs du sous-sol en l’état, bruts et non peints. Selon eux, ces coulures étaient parfaitement visibles. Reprenant les conclusions de l’expert judiciaire, ils estiment que :

le taux d’humidité des murs du sous-sol n’est pas anormalement élevé,l’absence d’étanchéité des murs enterrés n’est pas démontrée,la ventilation naturelle ou contrôlée en sous-sol donc par définition lieu non-habitable, ne relève pas de cette obligation,la pièce aménagée au sous-sol n’est pas une pièce considérée comme habitable.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale du 28 avril 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 juin 2025, puis prorogée au 4 juillet 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il convient de préciser que les prétentions des parties tendant à voir déclarer recevables leurs demandes seront écartées en ce qu’elles ne sont étayées par aucun fondement juridique. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

1°) SUR LA GARANTIE DUE PAR M. et Mme [X]

Il ressort, tant du rapport d’expertise amiable en date du 02 novembre 2021 que du rapport d’expertise judiciaire remis le 09 mai 2023, que la maison acquise par les consorts [B] est confrontée à un sérieux problème d’humidité dans le sous-sol causé principalement par la présence d’infiltrations d’eau ruisselant depuis la terrasse et les seuils des portes-fenêtres en plusieurs endroits du sous-sol se manifestant en particulier par des coulures sur les murs. Ces infiltrations ont pour origine un défaut d’étanchéité de ces deux ouvrages. L’existence de ces infiltrations est incontestable au vu de la méthode utilisée par le sapiteur de l’expert amiable qui a procédé par la mise en eau colorée sur la terrasse en particulier, afin d’observer au sous-sol des coulures fluorescentes. À cet égard, il convient de relever que lors de l’expertise judiciaire, les parties ont admis la qualité des investigations techniques de la société Nüwa, spécialiste de la recherche de fuites. S’agissant de l’absence de ventilation de cette pièce, l’expert judiciaire a pu indiquer qu’elle pouvait majorer les désordres. Toutefois, les consorts [B] ont acquis cette maison sans système de ventilation et ils ne sont, en tout état de cause, pas tenus en droit de minimiser le dommage. L’absence de ventilation de la pièce n’apparaît de toute façon pas comme la cause déterminante de l’humidité dans le sous-sol, son taux ayant été mesuré par l’expert judiciaire autour de 1 % et par l’expert amiable autour de 5 % en certains endroits, c’est-à-dire au-delà du seuil préconisé en la matière.

Le problème existait déjà au moment de la vente remontant au 17 mai 2021 d’après les experts, unanimes sur ce point. C’est au moment de la construction de la maison et en raison d’une mauvaise exécution des travaux que ces vices sont apparus ensuite progressivement. L’expert amiable a pu préciser que des armatures étaient rouillées voire détériorées prouvant ainsi l’ancienneté des infiltrations. Au demeurant, aucune des parties ne conteste l’antériorité du vice.

Il sera donc retenu que ce vice était antérieur à la vente et qu’il persiste encore à ce jour.

Il s’agit d’un vice qui revêt un degré de gravité suffisant, étant donné qu’il porte significativement atteinte à la jouissance paisible des lieux. En effet, les consorts [B] ne peuvent utiliser ce sous-sol dans des conditions normales. Certes, il ne s’agit pas d’une pièce en principe habitable mais elle contient une salle de jeu et avait vocation à servir de chambre d’appoint, en plus que d’être un lieu de stockage dont l’usage est désormais fortement diminué. Cela étant, il est incontestable que s’ils avaient connu la nature exacte des désordres et leur ampleur, les consorts [B] aurait sollicité le paiement d’un moindre prix, étant rappelé que la vente a été réalisée pour le prix de 380 000 euros.

Il n’est pas établi que les consorts [B] avaient connaissance de la présence d’infiltrations au moment de leur acquisition. Certes les intéressés ont pu visiter l’immeuble à plusieurs reprises avant que de l’acquérir. M. [B] a pu observer la présence de coulure sur certains murs, des traces blanches (phénomène d’efflorescence décrit dans le rapport d’expertise amiable) étant visibles, mais il a aussi pu indiquer à plusieurs reprises, sans être contredit véritablement sur ce point, que ces murs étaient bruts et non peints, de sorte qu’il pensait qu’il s’agissait de traces de ciment. En tout état de cause, la nature exacte de ces traces n’était pas déterminable par un non-professionnel, ce que relèvent les experts. D’ailleurs, l’expert judiciaire précise qu’au moment de la vente, un avis technique d’un homme de l’art aurait permis d’obtenir des indications sur la nature des nombreuses coulures litigieuses. Le vice n’était donc pas apparent et l’acquéreur n’a pas pu s’en convaincre lui-même au sens de l’article 1642 du Code Civil.

Au contraire, il s’avère que les consorts [X] avaient parfaitement conscience de cette situation préoccupante. En ce sens, Monsieur [V] a clairement attesté, en sa qualité de négociateur immobilier, que lors d’une visite du bien par temps pluvieux, il avait constaté des traces d’écoulement au sous-sol, Monsieur [X] l’ayant informé qu’il s’agissait d’un défaut d’étanchéité de la terrasse corrigé depuis, selon ses dires. De surcroît, s’agissant d’un vice de construction, ayant habité les lieux depuis des dizaines d’années, il apparaît douteux que les vendeurs n’aient pas été confrontés aux mêmes difficultés, contrairement à ce qu’ils indiquent.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le Tribunal considère que toutes les conditions de la garantie légale des vices cachés instituée par l’article 1641 du Code Civil sont réunies, étant précisé que ladite garantie a été largement invoquée par les consorts [B] et [X] dans leurs conclusions respectives, chaque condition de la garantie ayant été discutée. Si les demandeurs avaient connu en temps utile l’existence de ces infiltrations, ils auraient renoncé à leur achat ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, étant précisé que les travaux de nature à réparer les désordres occasionnés par les infiltrations ont été évalués par l’expert judiciaire à une somme non négligeable de l’ordre de 45 270,72 euros.

Les défendeurs ne peuvent utilement se prévaloir de la clause habituelle de non garantie figurant dans l’acte de vente du 17 mai 2021 (article ETAT-MITOYENNETE-DESIGNATION-CONTENANCE). En effet, les vendeurs ne peuvent se retrancher derrière cette clause d’exonération s’il est prouvé qu’ils n’ont pas révélé des vices cachés connus par eux. Or, le Tribunal estime que les consorts [X] connaissaient la présence des infiltrations depuis des années et qu’ils ont sciemment dissimulé cet élément aux consorts [B] pour conclure une vente à un prix avantageux. Cette réticence dolosive conduit à revenir à l’application du principe selon lequel les vendeurs doivent garantir les acquéreurs contre les vices cachés.

Plutôt que la résolution de la vente (ce qu’ils auraient pu réclamer en application de l’article 1644 du Code Civil), les demandeurs préfèrent obtenir une indemnisation leur permettant de réparer les dégâts engendrés par les infiltrations. D’après l’expert judiciaire, les travaux réparatoires consistent à réaliser l’étanchéité sous carrelage des terrasses extérieures et à reprendre les seuils des portes fenêtres. Ces travaux, évalués à 45 270,72 euros TTC, sont parfaitement justifiés. Ce montant sera préféré à l’évaluation réalisée par l’expert amiable à hauteur de 118 747,18 euros ce qui représente tout de même près du tiers du prix de vente de la maison et apparaît exagéré compte tenu de la nature et de l’étendue des désordres.

Les consorts [X] seront donc condamnés à payer aux consorts [B] une somme équivalente, étant relevé qu’aucune condamnation solidaire ou in solidum n’est demandé.

Les époux [B] demandent également l’octroi de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance pour la somme de 12 150 euros. Toutefois, ils ne démontrent pas l’impossibilité absolue d’utiliser le sous-sol. Le tribunal considère que s’ils ont en effet été gênés dans l’utilisation de celui-ci (usage partiel et présence d’eau au sol) et que le principe d’un trouble de jouissance est acquis, celui-ci sera réparé par l’octroi de dommages et intérêts limités à la somme de 4 000 euros.

Ils demandent enfin l’octroi de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral, soit une somme de l’ordre de 1000 euros chacun. Il sera fait droit à cette demande qui apparaît fondée au vu des certificats médicaux et attestations produites qui révèlent un état de stress important, résultant du fait que, croyant acquérir une maison saine, ils ont été confrontés à des infiltrations, nécessitant deux expertises et plusieurs instances entre 2021 et 2025.

2°) SUR LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT

Parties perdantes, les époux [X] seront condamnés aux dépens relatifs aux procédures de référé et à l’instance au fond, incluant les frais d’expertise judiciaire. Ils seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à payer la somme de 5 000 euros au titre des frais exposés par les demandeurs pour faire valoir leurs droits. Leur propre demande de ce chef sera en revanche rejetée.

Enfin, conformément au nouvel article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est en principe exécutoire de droit à titre provisoire. Il n’y a pas lieu de déroger à cette règle.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [L] [X] et Madame [P] [K] épouse [X] à payer à Monsieur [W] [B] et Madame [R] [J] épouse [B] la somme de 45 270,72 € TTC au titre des travaux de reprise des terrasses et des portes-fenêtres,

CONDAMNE Monsieur [L] [X] et Madame [P] [K] épouse [X] à payer à Monsieur [W] [B] et Madame [R] [J] épouse [B] la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [L] [X] et Madame [P] [K] épouse [X] à payer à Monsieur [W] [B] et Madame [R] [J] épouse [B] la somme de 1 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral,

CONDAMNE Monsieur [L] [X] et Madame [P] [K] épouse [X] à payer à Monsieur [W] [B] et Madame [R] [J] épouse [B] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [L] [X] et Madame [P] [K] épouse [X] aux dépens de l’instance (référé et fond) incluant le montant des honoraires de l’expert judiciaire ;

ACCORDE à M^e DESGRIPPES le bénéfice du recouvrement direct de ceux des dépens dont il a eu à faire l’avance sans en avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit par provision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER LE PRESIDENT