TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09648 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CQA

Minute :

S.A. TOIT ET JOIE

M^e Marianne DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire 173

C/

Monsieur [R] [H]

Madame [X] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DEWINNE

Copie délivrée à :

M. et Mme [H]

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU,juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM TOIT ET JOIE, SA, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Marianne DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, substituée par M^e Françoise COHEN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [X] [H], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 septembre 2021, Toit et Joie SA a donné à bail à M. [R] [H] et Mme [X] [H] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 640,15 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Toit et Joie SA a fait signifier à M. [R] [H] et Mme [X] [H], par exploit de commissaire de justice du 15 mars 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 929,11 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, Toit et Joie SA a fait assigner M. [R] [H] et Mme [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Toit et Joie SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire;

o ordonner l’expulsion immédiate de M. [R] [H] et Mme [X] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

o autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner solidairement M. [R] [H] et Mme [X] [H] à payer :

? la somme de 3 181,89 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus jusqu’à résiliation ;

? une somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

? une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente instance et de ses suites, comprenant le coût du commandement, de l’assignation et des actes nécessaires.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 2 septembre 2021 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [R] [H] et Mme [X] [H] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire, qu’ils n’y ont pas déféré.

Mme [X] [H], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, par mensualités de 100 euros. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

M. [R] [H], assigné à étude, n’a pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 28 novembre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que la défenderesse vit seule dans les lieux avec trois enfants à charges, qu’elles bénéficient de prestations sociales, que le divorce est en cours, qu’elle est susceptible de bénéficier d’un rappel APL/RLS couvrant la dette.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [R] [H] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 2 septembre 2021 que M. [R] [H] et Mme [X] [H] doivent payer un loyer d’un montant de 640,15 euros. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 851,55 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [R] [H] et Mme [X] [H] restaient devoir la somme de 3 329,72 € euros à la date du 25 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 324,29 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 3 005,43 €, arrêtée au 25 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [R] [H] et Mme [X] [H] au paiement d’une somme de 3 005,43 €, au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 25 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 291,31 euros à compter du 25 septembre 2024 et sur le surplus à compter du 7 février 2025, date du jugement. Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 2 septembre 2021 contient telle une clause résolutoire en son article 8 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 15 mars 2024 pour la somme en principal de 2 929,11 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mai 2024.

Toutefois, Mme [X] [H] propose de régler 100 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de Mme [X] [H] à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal qu’elle perçoit des prestations sociales qui lui permettent d’assumer la charge de ses enfants et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Elle justifie de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience et apparaît en mesure de régler sa dette, notamment par l’octroi d’aides dont elle indique pouvoir bénéficier.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition légitime du bailleur, Mme [X] [H] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [X] [H] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [X] [H] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Toit et Joie SA pourra faire procéder à l’expulsion de M. [R] [H] et Mme [X] [H]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [R] [H] et Mme [X] [H], in solidum, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Toit et Joie SA une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

o Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le bailleur n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 15 mars 2024 et de l’assignation en date du 25 septembre 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 septembre 2021 entre Toit et Joie SA et M. [R] [H] et Mme [X] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [H] et Mme [X] [H] à verser à Toit et Joie SA la somme de 3 005,43 €, au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 25 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 291,31 euros à compter du 25 septembre 2024 et sur le surplus à compter du 7 février 2025, date du jugement ;

AUTORISE Mme [X] [H] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 3 005,43 euros, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE solidairement M. [R] [H] et Mme [X] [H] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 2 septembre 2021 entre Toit et Joie SA et M. [R] [H] et Mme [X] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sur la période courant du 01 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [R] [H] et Mme [X] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [R] [H] et Mme [X] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [H] et Mme [X] [H] à payer à Toit et Joie SA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Toit et Joie SA de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Toit et Joie SA de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [H] et Mme [X] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 7 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION