TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03511 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZMVY

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Février 2026

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "RESIDENCE [F]", représenté par son syndic, la société VINCI IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT.

C/

[F] [P]

[X] [C] épouse [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "RESIDENCE [F]",, dont le siège social est sis [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndiS en exercice la Société VINCI IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT, [Adresse 3]

représentée par M^e Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [P], demeurant [Adresse 4]

Mme [X] [C] épouse [P], demeurant [Adresse 4]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [P] et Madame [X] [C] épouse [P] sont propriétaires de deux appartements n° D211 et n° D213 situés au sein d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » au 2e étage, Bâtiment D, [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 3].

La S.A.S VINCI IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT est le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] ».

Par lettre recommandée du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a mis en demeure Monsieur et Madame [P] de lui régler la somme totale de 1.262,02 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement inhérents.

Le 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a fait délivrer à Monsieur et Madame [P] un commandement de payer la somme totale de 2.516,10 euros, dont la somme en principal de 2.371,68 euros au titre des charges de copropriété, outre le coût de l’acte.

Par lettre recommandée du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a de nouveau mis en demeure Monsieur et Madame [P] de lui régler la somme totale de 3.126,61 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », prise en la personne de son syndic, la société VINCI IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT, a fait citer Monsieur [F] [P] et Madame [X] [C] épouse [P] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Lille afin, sur le fondement des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1231-6, 1343-2 et 1344-1 du code civil, de :

Les condamner solidairement à payer la somme de 4.026,66 euros au titre des charges de copropriété (3.837,45 euros) et des frais de recouvrement nécessaires (189,21 euros) selon un extrait de compte consolidé arrêté au 5 mars 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2.371,68 euros à compter du 30 septembre 2024, sur la somme de 756,93 euros à compter du 18 novembre 2024 et sur le surplus à compter de l’assignation,

Dire que les intérêts échus seront capitalisés à chaque date anniversaire de l’assignation,

Les condamner solidairement à payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Les condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil.

Il a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale en paiement à la somme de 5.972,78 euros dont 5.783,57 euros en principal et 189,21 euros de frais de recouvrement, ainsi qu’à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Régulièrement cités à comparaître par acte de commissaire de justice signifié à personne, Monsieur et Madame [P] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire, Monsieur et Madame [P] ayant été cités à personne.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Enfin, l’article 14-1 de cette même loi dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, il ressort du décompte que le syndicat réclame le paiement de la somme de 5.972,78 euros dont :

. 5.783,57 euros de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux pour la période allant du 1e trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025, outre un appel de fonds exceptionnel ayant eu lieu le 31 décembre 2024,

. 189,21 euros de frais de recouvrement.

Il résulte des pièces soumises aux débats que la somme de 5.783,57 euros est justifiée, dans son principe et dans son montant, par les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds et l’historique de compte correspondant aux périodes concernées.

Concernant les frais de recouvrement, la mise en demeure du 28 mai 2024, versée aux débats et accompagnée du contrat de syndic qui en prévoit le coût à la somme de 42 euros, est nécessaire au recouvrement des charges de copropriété.

La somme de 6,09 euros correspondant aux frais postaux n’est pas justifiée.

Le surplus des frais de recouvrement, pour un montant de 141,12 euros, correspond aux frais de commissaire de justice et relève des dépens. Ils seront donc exclus du montant de la condamnation.

En outre, l’article 4.3, 4°, du règlement de copropriété intitulé « règlement des charges » prévoit que les copropriétaires d’un lot de l’immeuble sont solidairement tenus des charges de copropriété vis-à-vis du syndicat.

Il convient donc de condamner Monsieur [F] [P] et Madame [X] [C] épouse [P] à payer au syndicat, pris en la personne de son syndic, la somme totale de 5.825,57 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1e semestre 2024 au 4eme semestre 2025 inclus, pour l’appel de fonds exceptionnel du 31 décembre 2023 ainsi que pour les frais de recouvrement, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2.371,68 euros à compter du commandement de payer du 30 septembre 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [F] [P] et Madame [X] [C] épouse [P] à lui payer la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts et soutient avoir subi un préjudice financier en raison de la privation de la collectivité des copropriétaires de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble

Cependant, il ne justifie d’aucune pièce pour l’établir, comme les dépenses obligatoires ou nécessaires rendues difficiles voire impossibles par le non-paiement des charges ou la sur-contribution des autres copropriétaires, et l’évaluer.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de la solution du litige, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [F] [P] et Madame [X] [C] épouse [P], parties perdantes, aux entiers dépens de l’instance.

Suivant l’article 700 du même code, le juge condamne la partie qui succombe ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [P] et Madame [X] [C] épouse [P] à payer la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la force exécutoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [P] et Madame [X] [C] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic, la société VINCI IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT, la somme de 5.825,57 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1e semestre 2023 au 4eme semestre 2025 inclus, de l’appel de fonds exceptionnel du 31 décembre 2023 et du coût de la mise en demeure, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 septembre 2024 sur la somme de 2.371,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [P] et Madame [X] [C] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic, la société VINCI IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [P] et Madame [X] [C] épouse [P] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière Le Juge