TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

O R D O N N A N C E DE R É F É R É

Ordonnance de Référé rendue le trente Septembre deux mil vingt cinq par Jennyfer PICOURY, Présidente du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES, statuant en tant que juge des référés, assistée de Gaétan ROYER, Faisant Fonction de Greffier,

Dans l’instance N° RG 25/00176 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EVPV

ENTRE :

S.C.I. MJM

[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par Maître Quentin MAYOLET de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocats au barreau des Ardennes

ET :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par Maître Pierre Yves MIGNE de la SCP LACOURT ET ASSOCIES, avocats au barreau des Ardennes

S.A.S. MYODAB exerçant sous l’enseigne BRESSY IMMOBILIER – AMG IMMOBILIER

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par Maître Pierre Yves MIGNE de la SCP LACOURT ET ASSOCIES, avocats au barreau des Ardennes

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par Maître Charles Louis RAHOLA de la SCP RCL & ASSOCIES, avocats au barreau des Ardennes

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI MJM est propriétaire du lot numéro 135 situé dans le bâtiment C dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à CHARLEVILLE-MÉZIÈRES.

L’immeuble est soumis au régime de la copropriété dont le syndicat des copropriétaires est le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], lequel a pour syndic la société MYODAB dont l’enseigne est CABINET BRESSY IMMOBILIER.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] est assuré auprès de la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD.

Le 26 septembre 2020, une cheminée de l’immeuble dépendant de la copropriété [Adresse 11] a chuté accidentellement entraînant le bris de verrière qui formait la couverture du local de la SCI MJM.

La couverture a fait l’objet d’un bâchage et des infiltrations importantes d’eaux pluviales ont été constatées entraînant des dommages aux parties privatives.

Une réunion d’expertise amiable s’est tenue le 31 août 2021, laquelle a fait l’objet d’un procès-verbal de réunion du 2 septembre 2021.

Par lettre du 15 octobre 2021, la compagnie d’assurance MACIF, compagnie d’assurance de la SCI MJM, a demandé au CABINET BRESSY IMMOBILIER, l’enseigne du syndic, de régler la somme fixée par le procès-verbal de réunion soit 12 022,91 euros.

Suite à de nouveaux dommages, une nouvelle réunion d’expertise amiable s’est tenue le 15 janvier 2024.

Déplorant la persistance des désordres et en l’absence de résolution amiable du litige, la SCI MJM a fait assigner par actes de commissaire de justice séparés le 08 août 2025 et le 12 août 2025 le [Adresse 14] agissant poursuite et diligences de son syndic la SAS MYODAB exerçant sous l’enseigne BRESSY IMMOBILIER, la compagnie AXA FRANCE IARD devant le juge de référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières sur le fondement des articles 145 et 700 du Code de procédure civile aux fins de voir :

Déclarer la société SCI MJM recevable en ses demandes, La déclarer bien fondée en ses demandes, Ordonner une mesure d’expertise judiciaire, Commettre pour y procéder tel expert qu’il plaira à la Présidente du Tribunal Judicaire de CHARLEVILLE-MEZIERES désigner avec pour mission, notamment : convoquer les parties, prendre connaissance du dossier, se faire remettre tous documents utiles,entendre les parties en leurs dires et explications ainsi que tout sachant, Se rendre sur les lieux du litige,Décrire les désordres affectant le local appartenant à la société MJM, Déterminer l’origine desdits désordres, Dire si l’origine desdits désordres est consécutive à un défaut d’entretien de l’immeuble, Donner son avis sur les travaux de nature à remédier aux désordres constatés et en évaluer le coût et la durée, Fournir tous éléments techniques ou de faits utiles pour la détermination de responsabilités, Décrire les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance, économique, d’usage, subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état, les chiffrer,Dire que l’expert devra faire précéder le dépôt de son rapport d’un pré-rapport et impartir un délai de six semaines aux parties à l’effet de lui faire parvenir leurs dires,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], la société MYODAB et la société AXA France IARD à payer à la SCI MJM la somme de 1500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], la société MYODAB et la société AXA France IARD aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, la SCI MJM a produit l’acte authentique du 25 mai 1988, le procès-verbal de constations relatives aux causes et circonstances et l’évaluation des dommages du 2 septembre 2021 et le rapport d’expertise amiable du 30 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 septembre 2025 puis renvoyée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

Représentée par son Conseil, la SCI MJM et demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Représenté par leur Conseil et dans leurs dernières conclusions contradictoirement signifiées, le [Adresse 14] et son syndic la SAS MYODAB exerçant sous l’enseigne BRESSY IMMOBILIER demandent :

Donner acte à la SAS MYODAB et au [Adresse 13] de leurs protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise judiciaire sollicitée,Débouter la SCI MJM de l’intégralité de ses fins et prétentions plus amples ou contraires,Laisser les dépens à la charge de la SCI MJM.

Représentée par son Conseil, la compagnie AXA FRANCE IARD formule oralement protestations et réserves et s’oppose à la demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Aux termes de l’article 145 alinéa 1 du Code de procédure civile, “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.”

L’article 145 du Code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables et il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Une mesure d’instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de ce texte lorsqu’une juridiction du fond est saisie de l’affaire, la condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’appréciant au jour de la saisine du juge des référés puisque c’est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où ce dernier statue.

Le référé-expertise suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui et qu’elle soit pertinente et utile, sans préjuger de la responsabilité des parties.

Selon l’article 149 du même code, “Le juge peut à tout moment accroître ou restreindre l’étendue des mesures prescrites.”

En l’espèce, il est constant que la SCI MJM est propriétaire du lot numéro 135 situé dans le bâtiment C dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à CHARLEVILLE-MÉZIÈRES.

L’immeuble est soumis au régime de la copropriété dont le syndicat des copropriétaires est le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], lequel a pour syndic la société MYODAB dont l’enseigne est CABINET BRESSY IMMOBILIER.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] est assuré auprès de la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD.

Le 26 septembre 2020, une cheminée de l’immeuble dépendant de la copropriété [Adresse 11] a chuté accidentellement entraînant le bris de verrière qui formait la couverture du local de la SCI MJM.

La couverture a fait l’objet d’un bâchage et des infiltrations importantes d’eaux pluviales ont été constatées entraînant des dommages aux parties privatives.

Une réunion d’expertise amiable s’est tenue le 31 août 2021, laquelle a fait l’objet d’un procès-verbal de réunion du 2 septembre 2021 qui constate “En date du 26 septembre 2020, des dommages ont été occasionnés au faux-plafond du local, aux embellissements, à la climatisation dudit local, et au système électrique.

Le faux-plafond en lames aluminium partiellement effondré.

Le système électrique d’éclairage intérieur est hors service.

La climatisation est hors service.

Les murs sont boursoufflés.

[…] La cause du sinistre doit être attribuée à la chute accidentelle de la cheminée dudit immeuble entrainant le bris d’une verrière formant couverture.

La couverture a fait l’objet d’un bâchage.

Par ce bris, des infiltrations importantes d’eaux pluviales ont été constatées entrainant les dommages précités.”

Par lettre du 15 octobre 2021, la compagnie d’assurance MACIF, compagnie d’assurance de la SCI MJM, a demandé au CABINET BRESSY IMMOBILIER, l’enseigne du syndic, de régler la somme fixée par le procès-verbal de réunion soit 12 022,91 euros.

Afin de justifier le motif légitime imposé par l’article 145 du Code de procédure civile, la SCI MJM a produit le rapport d’expertise amiable du 30 avril 2024 suite à de nouveaux dommages dont il ressort que “Monsieur [U] [V] est propriétaire non occupant depuis 1974 d’un local professionnel vacant au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à CHARLEVILLE-MEZIERES (08000), administré par BRESSY IMMOBILIER en qualité de syndic professionnel.

Je précise qu’en date du 26 Septembre 2020, des dommages ont été occasionnés au faux-plafond du local, aux embellissements, a la climatisation dudit local et au système électrique.

Le faux-plafond en lames aluminium est partiellement effondré. Le système électrique d’éclairage intérieur est hors service, la climatisation est hors service et les murs sont boursoufflés.

Ces dégâts étaient la conséquence de la chute accidentelle de la cheminée dudit immeuble entrainant le bris d’une verrière formant couverture.

La couverture a fait l’objet d’un bâchage, par ce bris, des infiltrations importantes d’eaux pluviales ont été constatées entrainant les dommages précités.

Ce dossier a fait l’objet d’un rapport d’expertise déposé en septembre 2021 avec un chiffrage réalisé à hauteur de 12 022,91€ TTC et un recours à exercer à l’encontre du syndic et son assureur, MMA ASSURANCES, pour la somme de 10 691 ,54€ TTC.

Pour ma part, aucun travail n’a été effectué pour réparer les dégâts.

En date du 21 février 2023, une nouvelle déclaration a été effectuée par le sociétaire avec dommages similaires affectant les mêmes parties.

Selon les investigations réalisées sur site, l’origine de ce sinistre doit être attribuée à une infiltration à travers la façade du bâtiment.

En effet, son revêtement est entièrement déformé permettant aux eaux pluviales de pénétrer sans peine.

Il a été décidé en assemblée générale, de réaliser les travaux de ravalement de façade sur ce bâtiment afin de stopper les infiltrations.

Par ailleurs, je pense que le précédent sinistre était en partie aussi la conséquence de ces infiltrations.”

Les défendeurs formulent protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise judiciaire.

Au vu des pièces produites aux débats, il y a lieu de retenir qu’il existe un motif légitime et suffisant pour la demanderesse à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour établir et conserver, avant tout procès au fond, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige qui l’oppose aux défendeurs, faire constater les désordres qu’elle déplore, déterminer leur étendue et leur origine, et leur imputabilité ainsi que les travaux de reprise propre à y remédier.

Dès lors, les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile sont réunies, de sorte qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise judiciaire qui a pour vocation à faire constater l’étendue des désordres que la demanderesse déplore, ainsi qu’à éclairer les juges du fond éventuellement ultérieurement saisis d’un litige, sur leur(s) cause(s) et de préconiser et chiffrer les travaux propres à y remédier.

L’expertise judiciaire sera ordonnée selon les modalités du dispositif ci-après de l’ordonnance.

L’avance des frais d’expertise sera mise à la charge du demandeur principal à l’expertise.

Sur les mesures accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.

Selon l’article 696 dudit code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

La demande étant fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, les dépens de la présente procédure sont laissés à la charge de la SCI MJM. Cette dernière étant demanderesse principale à l’expertise, elle devra à ce stade de la procédure faire l’avance des frais d’expertise.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de la SCI MJM est donc rejetée.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

COMMETTONS pour y procéder : Monsieur [G] [W] – [Adresse 2], expert inscrit sur la liste des experts près la Cour d’Appel de [Localité 12] ;

DONNONS à l’expert la mission suivante :

Convoquer les parties, Prendre connaissance du dossier,Se faire remettre tous documents utiles, Entendre les parties en leurs dires et explications ainsi que tout sachant, Se rendre sur les lieux du litige, Décrire les désordres affectant le local appartenant à la SCI MJM, Déterminer l’origine desdits désordres, Dire si l’origine desdits désordres est consécutive à un défaut d’entretien de l’immeuble, Donner son avis sur les travaux de nature à remédier aux désordres constatés et en évaluer le coût et la durée, Fournir tous éléments techniques ou de faits utiles pour la détermination de responsabilités, Décrire les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance, économique, d’usage, subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état, les chiffrer ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’expert peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne, dont l’avis sera joint au rapport, et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et RAPPELONS qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DISONS que l’expert devra dresser un rapport en un seul exemplaire et le déposer au greffe du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières avant le 30 avril 2026 ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal pour assurer le contrôle des mesures d’instructions ci-dessus ordonnées ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, nous invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication de documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera sous réserve de l’accord express et préalable de l’ensemble des parties ;

FIXONS la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 4000 euros à verser par la SCI MJM entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières avant le 31 octobre 2025, sauf à démontrer le bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque ;

LAISSONS les dépens à la charge de la SCI MJM ;

DÉBOUTONS la SCI MJM de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Jennyfer PICOURY, Présidente du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières et Gaétan ROYER, faisant fonction de greffier.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENTE