28 Mars 2025

RG N° 24/06853 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OFCF

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [L] [S]

Monsieur [U] [P]

C/

S.A. IMMOBILIERE 3F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [L] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante

Monsieur [U] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 14 Février 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 28 Mars 2025.

La présente décision a été rédigée par [N] [C], attachée de justice, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 19 décembre 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [L] [S] et M. [U] [P], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 4], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 15 novembre 2024 à la requête de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 février 2025.

A l’audience, Mme [L] [S] et M. [U] [P] demandent un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de leurs difficultés actuelles, et notamment financières, la scolarité de leurs enfants et leurs recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Ils mentionnent une perte de revenus en lien avec l’arrêt maladie de M. [U] [P]. Ils indiquent que le bailleur a accepté postérieurement à la saisine du juge de l’exécution de rétablir l’échéancier et de suspendre la procédure d’expulsion. Ils soutiennent qu’ils règlent le loyer courant et une somme de 100 euros en plus pour l’apurement de la dette qu’ils actualisent à 4 325 euros.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, bien que régulièrement convoquée selon les dispositions des articles R442-2, R442-3 et R442-4 du code des procédures civiles d’exécution, ne comparaît pas et n’a pas usé de la faculté ouverte par l’article [7]-10 du code des procédures civiles d’exécution de faire valoir ses observations par écrit.

Le jugement sera réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 11 mai 2023 par le tribunal de proximité de SANNOIS, contradictoire, qui a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies au 25 mars 2022 ;

— condamné solidairement Mme [L] [S] et M. [U] [P] à payer la somme de 1 227,92 euros au titre des loyers et charges impayés,

— autorisé Mme [L] [S] et M. [U] [P] à se libérer des sommes dues par 12 mensualités de 100 euros chacune et une 13ème qui soldera la dette, en plus du loyer courant avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l’échéancier,

— suspendu les effets de la clause résolutoire dans la mesure des délais ainsi octroyés,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due en cas de résiliation à une somme égale au montant du loyer et des charges,

— condamné in solidum Mme [L] [S] et M. [U] [P] aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 02 juin 2023 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 15 novembre 2024.

Mme [L] [S] et M. [U] [P] ne contestent pas ne pas avoir respecté les conditions de la suspension de la clause résolutoire du bail, telles que fixées par le jugement précité, de sorte que la résiliation du bail est acquise.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de Mme [L] [S] et M. [U] [P] leur permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

Mme [L] [S] et M. [U] [P] disposent de revenus mensuels de 3 061,12 euros correspondant à leurs salaires. Ils indiquent (certes sans en justifier) que Monsieur a trouvé un second emploi à la Mairie à compter de mars 2025, rémunéré entre 600 et 800 euros par mois. Le couple a quatre enfants à charge dont deux mineurs. L’avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 de Mme [L] [S] mentionne un revenu fiscal de référence de 23 689 euros et celui de M. [U] [P] de 10 379 euros.

Au vu de l’avis d’échéance de janvier 2025, la dette locative est de 4 325,86 euros. Il apparaît que les paiements sont irréguliers mais que des règlements substantiels ont repris en novembre 2024. Ainsi, l’indemnité d’occupation courante, qui s’élève à 1 244,55 euros, est réglée avec un petit supplément.

Mme [L] [S] et M. [U] [P] justifient avoir réalisé des démarches en vue de leur relogement par la production d’une attestation du 1er août 2024 de renouvellement régional d’une demande de logement social qui mentionne une date de dépôt initial au 09 octobre 2015. Ils exposent (sans en justifier) qu’ils envisagent de déposer un recours DALO avec l’aide de leur assistante sociale ainsi qu’un dossier de surendettement.

Le bailleur un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire. Il résulte d’un courrier électronique du 18 décembre 2024 émis par le bailleur à Mme [L] [S], que ce dernier a décidé de suspendre la procédure d’expulsion compte tenu du versement de la somme de 3 579,28 euros par les locataires.

Dès lors, si la dette n’est pas encore soldée, les demandeurs se sont mobilisés, ont contacté leur bailleur afin de trouver une solution à l’amiable et ont réalisé des versements importants, ce qui démontre leur bonne foi.

En raison de ces éléments et des difficultés actuelles de Mme [L] [S] et M. [U] [P], il convient d’accorder un délai de douze mois, soit jusqu’au 28 mars 2026, pour quitter le logement.

A l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante et d’une somme mensuelle de 100 euros pour l’apurement de la dette.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [L] [S] et M. [U] [P].

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à Mme [L] [S] et M. [U] [P] un délai de douze mois, soit jusqu’au 28 mars 2026 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 4] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation, en sus d’une somme de 100 euros pour l’apurement de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Condamne Mme [L] [S] et M. [U] [P] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 6], le 28 Mars 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,