TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00597 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EYIJ

Minute

Jugement du :

04 MAI 2026

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 02 Mars 2026 où les débats ont eu lieu sous la présidence de M^me Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de M^me Léa CERVELLERA, Greffier ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 04 Mai 2026 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 04 Mai 2026, le jugement a été rendu par M^me Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de M^me Léa CERVELLERA, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 1]

comparant

DEFENDEUR

Monsieur [G] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [X] est propriétaire d’une maison situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte sous seing privé en date du 05 novembre 2022, Monsieur [S] [X] a conclu un bail à usage d’habitation moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 610 euros. Le bail ne mentionne ni l’adresse des lieux loués, ni l’identité du locataire.

Par exploit du 29 avril 2025, Monsieur [S] [X] a notifié à Monsieur [G] [F] un congé pour vendre avec un droit de préemption de deux mois.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, Monsieur [S] [X] a fait assigner Monsieur [G] [F] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir déclarer le congé délivré le 29 avril 2025 valable et constater la résiliation du bail et l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [G] [F] depuis le 05 novembre 2025 ;

En conséquence :

— Ordonner l’expulsion du locataire des lieux loués à [Adresse 4], si besoin avec la force publique et au transport des meubles dans le garde-corps de son choix ;

— Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération des lieux ;

— Le condamner au paiement de la somme de 500.00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [S] [X] demande la condamnation de Monsieur [G] [F] à lui payer la somme de 12 281.32 euros au titre des loyers dus de mars 2024 à novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er décembre 2025.

A cette audience, Monsieur [S] [X] comparait et s’en réfère aux termes de son assignation ainsi qu’aux articles 1103 et 1728 du code civil et à la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que les visites du logement sont difficiles car le locataire refuse d’ouvrir la porte. Il indique que ce dernier ne paie plus ses loyers depuis deux ans.

En défense, Monsieur [G] [F] ne comparait pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 février 2026 et a fait l’objet d’une réouverture des débats au 02 mars 2026 afin d’inviter Monsieur [X] à justifier d’un titre de propriété sur le bien loué ainsi qu’un mandat de vente, à fournir tout éléments justifiant de l’existence d’un bail locatif avec Monsieur [G] [F] et de l’occupation effective des lieux loués.

A l’audience du 02 mars 2026, Monsieur [X] comparait et remet au tribunal les documents demandés.

En défense, Monsieur [G] [F] ne comparait pas. Il a été assigné à étude puis reconvoqué par les soins du greffe et la décision est susceptible d’appel. Elle sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 04 mai 2026.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [G] [F] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à Monsieur [S] [X]

Sur l’existence du bail :

En application des articles 1714 et 1715 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement et si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc à Monsieur [S] [X] de prouver, d’une part, l’existence du contrat de bail d’habitation allégué c’est-à-dire l’existence d’un accord pour le paiement d’un loyer en contrepartie d’une occupation prévue pour une durée déterminée et, d’autre part, les conditions du bail et notamment la consistance de la chose louée ainsi que le montant du loyer.

Monsieur [X] est propriétaire du bien en vertu d’un acte notarié du 7 juin 2019 (versé aux débats).

Afin de prouver la réalité et le contenu du bail, Monsieur [S] [X] verse aux débats le contrat de bail signé le 05 novembre 2022 stipulant que la maison de 85m2 est louée à compter du 5 novembre 2022 pour 3 ans moyennant un loyer mensuel de 610.00 euros, le congé pour vendre signifié à étude le 29 avril 2025 à l’adresse des lieux loués, l’assignation délivrée à étude le 13 novembre 2025, la confirmation du voisinage en date du 16 avril 2025 de ce que Monsieur [F] vit seul dans les lieux. Par ailleurs, le bail a été signé et les loyers régulièrement payés de décembre 2022 jusqu’en février 2024 (documents joints au dossier), ce qui permet de confirmer l’existence d’un accord sur la chose louée ainsi qu’un accord sur le prix.

Sur la validité du congé délivré le 29 avril 2025 :

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre les lieux ; à peine de nullité le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ; le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier.

En application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire (…) Et les termes des cinq premiers alinéas de cet article sont reproduits dans chaque notification à peine de nullité.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués

Monsieur [S] [X] verse aux débats le congé pour vendre, adressé à Monsieur [F] par exploit de commissaire de justice et déposé à étude après confirmation du voisinage, des services de la mairie et des services postaux.

Le congé pour vendre a été rédigé par le propriétaire conformément aux dispositions de l’article 595 du code civil.

L’analyse de ce congé laisse apparaître que le congé pour vendre, notifié à Monsieur [F] comporte la reproduction des dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les conditions de la vente.

En effet, cet exploit informe le locataire de l’intention Monsieur [S] [X] de vendre la maison louée au prix de 106.000.00 euros et de l’existence à son profit d’un droit de préemption pouvant être exercé dans un délai de deux mois à compter de la notification. Cet exploit comporte une information sur les conditions de la vente (description et contenance du bien vendu).

Monsieur [X] justifie de la mise en vente du bien par la production du mandat de vente.

Il convient, en conséquence, de déclarer le congé pour vendre, notifié à Monsieur [F] par Monsieur [S] [X] par exploit de commissaire de justice du 29 avril 2025 valable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit en son I., dans sa version applicable au présent litige, que : Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…). En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bail verbal entre Monsieur [S] [X] d’une part et Monsieur [F], d’autre part, datant du 05 novembre 2022 devait arriver à expiration, à défaut de reconduction tacite, le 05 novembre 2025.

Le congé dont le bailleur demande la validation a bien été donné au moins 6 mois avant le terme du contrat pour reprise du bien, soit le 29 avril 2025 pour une prise d’effet au 05 novembre 2025 Le motif du congé ne fait l’objet d’aucune contestation et un mandat exclusif de vente confié à la société ARDEN IMMOBILIER est joint au dossier.

Par conséquent, il y a lieu de valider le congé délivré par Monsieur [S] [X], de sorte qu’à compter du 05 novembre 2025, Monsieur [G] [F] s’est trouvé déchu de tout titre d’occupation sur le logement.

L’expulsion de Monsieur [G] [F] sera en conséquence ordonnée. Il sera en outre condamné à payer à Monsieur [S] [X] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le paiement des loyers :

Le paiement des loyers et charges est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions de l’article 1728 du code civil, selon lequel le, preneur est tenu de payer les loyers aux termes convenus.

Monsieur [X], fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, lequel est incomplet mais mentionne le montant du loyer ainsi que la preuve, par la production des relevés bancaires, que Monsieur [G] [F] a réglé l’intégralité de son loyer du début de la location jusqu’en février 2024, date à laquelle il a cessé tout paiement.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [X] et Monsieur [G] [F] sera condamné au paiement de la somme de 12 281.82 euros représentant les loyers impayés du 1er mars 2024 au 05 novembre 2025 (= 610.00 € X 20 mois + 81.32).

En outre et en application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme emportera intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires :

1) Sur les dépens :

Monsieur [G] [F], partie ayant succombe, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

2) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En considération de l’équité, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [F] à payer à Monsieur [S] [X] la somme de 300.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort

VALIDE le congé pour reprise signifié à Monsieur [G] [F] le 29 avril 2025 à effet au 05 novembre 2025 ;

DIT que Monsieur [G] [F] est déchu de tout titre d’occupation du logement sis [Adresse 3] à [Localité 2] depuis le 05 novembre 2025 ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [G] [F] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à payer à Monsieur [S] [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à payer à Monsieur [S] [X] la somme de 12 281.32 euros correspondant aux loyers impayés de mars 2024 au 04 novembre 2025 ;

DIT que la présente décision sera transmise par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à payer à Monsieur [S] [X] la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] aux dépens de l’instance.

Ainsi juge et prononce par mise a disposition au greffe de la juridiction le quatre mai deux mille vingt six, les parties en ayant ete avisees conformement a l’article 450 du code de procedure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE