==============

Jugement N°

du 20 Novembre 2024

N° RG 23/00289 – N° Portalis DBXV-W-B7H-F4FZ

==============

[C] [S], [O] [M]

C/

[U] [F], [E] [F]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e GUEPIN T21

— M^e KARM T35

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [Z] [J] [S],

né le 26 janvier 1980 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7] ; représenté par M^e Antoine GUEPIN, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Madame [O] [N] [X] [M],

née le 11 novembre 1980 [Localité 8] (93), demeurant [Adresse 7] ; représentée par M^e Antoine GUEPIN, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [D] [R] [F],

né le 08 juillet 1973 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1] ; représenté par M^e Mathieu KARM, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Madame [E] [H] [A] [T] épouse [F],

née le 31 décembre 1975 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1] ; représentée par M^e Mathieu KARM, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 18 avril 2024, à l’audience du 02 Octobre 2024 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 20 Novembre 2024

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 20 Novembre 2024

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 27 juillet 2021 Monsieur [C] [S] (ci-après M. [S]) et Madame [O] [M] (ci-après Mme [M]) ont acquis une maison d’habitation (parcelle cadastrée AS [Cadastre 4]) sise [Adresse 7] à [Localité 9] (28) ainsi qu’un garage (parcelle cadastrée AS [Cadastre 6]) de Messieurs [P] [G] et [B] [G], moyennant le paiement d’un prix de 206.000 euros, outre les frais de notaire. La parcelle soutenant le garage est située [Adresse 11].

Entre les deux parcelles AS [Cadastre 4] et AS [Cadastre 6] se situe le fond de Madame [E] [F] (ci-après Mme [F]) et de Monsieur [U] [F] (ci-après M. [F]) cadastré AS [Cadastre 5]. Les époux [F] ont acquis ce bien, contenant une maison d’habitation et un jardin attenant sis [Adresse 1] (28) par acte notarié en date du 30 janvier 2020, auprès des époux [K], moyennant le paiement du prix de 340.000 euros outre frais de notaire. Les époux [K] ont eux-mêmes acquis ce bien par acte authentique en date du 13 mai 2005, auprès des époux [W].

Jusqu’en janvier 2022, un passage délimité de chaque côté par un mur a été situé entre les deux fonds, utilisé par les époux [S]-[M] afin de se rendre à leur garage.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 octobre 2021, les époux [F] ont informé Maître [L] [Y] – notaire ayant reçu la vente entre les époux [S]-[M] et MM. [G] – que les époux [S]-[M] ne pourraient désormais plus faire usage du passage située la parcelle cadastrée AS [Cadastre 5].

Les époux [F] ont procédé par la suite à la destruction du mur séparant le passage de leur cour privative et ont installé un pot de fleurs devant la porte du passage.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 14 janvier 2022, M. [S] et Mme [M] ont mis en demeure M. et Mme [F] de respecter la servitude de passage grevant leur fond en supprimant tout obstacle entravant la libre circulation, dans un délai de 15 jours à compter de la réception du courrier.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 mars 2022, le conseil de M. [S] et Mme [M] a renouvelé cette mise en demeure à l’attention de M. et Mme [F].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2023 M. [S] et Mme [M] ont assigné M. et Mme [F] devant le Tribunal judiciaire de Chartres aux fins d’obtenir la suppression de tout obstacle entravant leur droit de passage et ce sous astreinte ainsi que la réparation de leur préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 avril 2024, M. [S] et Mme [M] sollicitent du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— Rejeter les prétentions adverses ;

— Ordonner à M. et Mme [F] de supprimer tout obstacle à l’exercice de leur droit de passage dans les conditions prévues par leur titre de propriété et sous peine d’une astreinte de 500 euros par infraction constatée ;

— Condamner in solidum M. et Mme [F] à leur payer la somme de 3.000 euros, à titre de dommages-intérêts ;

— Condamner in solidum M. et Mme [F] à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum M. et Mme [F] aux dépens.

Au soutien de leur demande de suppression d’obstacle à leur droit de passage, se fondant sur les articles 686 et 701 du code civil, ils font valoir que ce passage situé sur le fond des époux [F] est grevé d’une servitude réelle et perpétuelle transmise aux propriétaires successifs du fond dominant ainsi qu’à leurs héritiers sans limitation de durée. Ils ajoutent que la servitude est attachée à l’immeuble dont elle constitue un accessoire et que grevant le fond servant les époux [F] doivent la respecter.

En réponse aux écritures adverses, ils exposent, sur le fondement de l’article 637 du code civil, que le terme « d’héritage » doit être entendu au sens de l’ancien droit comme le synonyme de propriété immobilière et non comme un patrimoine légué à ses descendants. Ils font valoir que le rappel de la servitude dans les actes de propriété successifs confère à la servitude de passage un caractère réel d’autant plus qu’il y en a eu un usage continu. Ils soulignent que la servitude est attachée au bien foncier et transmise aux propriétaires successifs quel qu’en soit le monde, succession ou vente immobilière. Ils exposent que la servitude ne porte pas atteinte à l’intimité de leur vie privée des époux [F] dès lors qu’ils invoquent que tel ne sera pas le cas pour les héritiers des époux [G] d’autant que le mur détruit par les défendeurs permettaient d’assurer leur intimité.

Sur leur demande de dommages-intérêts formée au visa de l’article 1240 du code civil, ils soutiennent que les époux [F] se sont réappropriés l’assiette de la servitude de mauvaise foi en détruisant mur séparatif et en installant un pot de fleurs devant la porte depuis janvier 2022 ce qui les contraint à faire le tour du pâté de maison afin d’accéder au garage tout en les privant de leur droit de passage et constitue donc un préjudice moral.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 6 décembre 2023, M. et Mme [F] sollicitent du tribunal de :

— Rejeter les prétentions adverses ;

— Condamner solidairement M. [S] et Mme [M] à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner solidairement M. [S] et Mme [M] aux dépens dont distraction au profit de Maître Mathieu KARM.

Au soutien du rejet de la demande adverse de suppression des obstacles à l’exercice du droit de passage, ils font valoir que la servitude de passage a été instituée originairement au profit de Monsieur [V] [G] ainsi qu’à ses héritiers et représentants, qu’elle a été confirmée au bénéfice des consorts [G] et de leurs titulaires successifs puis à leur décès, uniquement au profit de leurs héritiers de sorte qu’en vendant leur fonds à M. [S] et Mme [M], qui sont des tiers, il a été mis fin à la servitude de passage grevant la parcelle AS [Cadastre 5]. Ils ajoutent que le caractère perpétuel et réel de la servitude n’est pas établi en ce qu’elle est attachée à la qualité uniquement d’héritier des consorts [G]. Ils soutiennent que cette double restriction manifeste la volonté des constituants de la servitude d’exclure expressément les simples acquéreurs du fond dominant du bénéfice de la servitude. Il est souligné que la servitude ne pouvant se transmettre que par voie de succession de sorte qu’elle n’est pas attachée au fond, elle revêt le caractère d’une servitude conventionnelle de passage temporaire ce qui est licite en application de la liberté contractuelle.

Ils font valoir également que le passage est proche de leur terrasse de sorte qu’afin de préserver l’intimité de leur vie privée ils n’ont pas voulu que la servitude sorte du cadre de familial des consorts [G]. Ils ajoutent que les propriétaires du fonds dominant ont toujours bénéficié d’un accès à la voie publique depuis l’entrée du garage.

En réponse aux écritures adverses, ils soutiennent que le recours à l’ancien droit pour un acte établi en 1985 est mis en échec par l’emploi du terme « uniquement » précédant « pour les héritiers », qui apporte une restriction dans la désignation des titulaires de la servitude qui s’est éteinte faute d’héritiers des consorts [G] qui seraient propriétaires du fonds dominant. Ils ajoutent avoir démoli le matérialisant l’assiette de l’ancien passage en raison de l’extinction de la servitude.

Au soutien du rejet de la demande de dommages-intérêts, ils exposent être parfaitement dans leur droit quant à l’extinction de la servitude de sorte que M. [S] et Mme [M] ne peuvent subir aucun préjudice d’autant plus que les époux [F] ont, préalablement à la suppression du passage, notifié l’extinction de la servitude au notaire du couple, que le mur séparatif leur appartenait et que leur offre d’acquérir le garage contigu à leur maison d’habitation était naturelle vu son emplacement.

La clôture de l’instruction était prononcée le 18 avril 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire était renvoyée à l’audience du 2 octobre 2024 et mise en délibéré au 20 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de suppression des obstacles à l’exercice du droit de passage

S’agissant de l’existence de la servitude

Aux termes de l’article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Il résulte de l’article 686 du même code qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’article 691 d’ajouter que les servitudes discontinues, tels que les droits de passage ne s’acquièrent que par titre.

Si le droit de passage, servitude du fait de l’homme, présente en principe un caractère réel et perpétuel en ce qu’elle est attachée au fond dominant, il n’en demeure pas moins qu’il est constant que la stipulation contractuelle d’une servitude temporaire est licite.

En l’espèce, il n’est contesté par aucune des parties, cela ressortant également des actes de propriété successifs, qu’une servitude de passage a été établie sur le fond de M. et Mme [F] (parcelle AS [Cadastre 5]) au profit du fond dominant constitué des parcelle AS [Cadastre 6] et AS [Cadastre 4], permettant au propriétaire de ce dernier terrain de se rendre de la maison d’habitation jusqu’au garage.

Il résulte de l’acte notarié du 20 décembre 1935 que cette servitude de passage a été instituée au bénéfice initial de Monsieur [V] [G] ainsi qu’à « ses héritiers et représentants », laquelle a été confirmée par acte authentique reçu le 20 décembre 1985.

L’acte de vente, en la forme authentique, en date du 30 janvier 2010, cédant la parcelle cadastrée AS [Cadastre 5] de Monsieur [K] et Madame [I] aux époux [F], stipule que « cette servitude de passage pourra être exercée à toute époque de l’année et de jour comme de nuit, sans aucune restriction pour ses titulaires successifs, les membres de leur famille, leurs employés domestiques puis ultérieurement et dans les mêmes conditions uniquement par les héritiers du fonds enclavé pour se rendre à celui-ci et revenir ». Cette même formule est inscrite dans l’acte de vente notarié portant cession des parcelles cadastrées AS [Cadastre 6] et AS [Cadastre 4] de MM. [B] [G] et [P] [G] à Mme [M] et M. [S].

La recherche de l’intention du législateur commande d’interpréter le terme « d’héritage » comme faisant référence à une propriété en matière de servitude. En effet, les textes du code civil en la matière font référence à « l’héritage » non pas stricto sensu pour la désignation de l’ayant-droit dans le cadre d’une succession mais plus largement à tout propriétaire, le terme étant pris dans son acceptation issue de l’Ancien droit. Ainsi, il est convenu qu’en matière de servitude, l’ensemble des actes de droit privé faisant référence aux « héritiers » désignent, sauf stipulation expresse contraire, les propriétaires de manière générale, sans distinguer le mode d’acquisition de ladite propriété.

En effet, il est prévu que la servitude pourra être utilisée par ses « titulaires respectifs » ce qui renvoie incontestablement au propriétaire du fond. Par ailleurs, la suite de la stipulation prévoyant que ladite servitude pourra être utilisée « uniquement par les héritiers du fond » vise à exclure expressément de l’exercice du droit de passage les membres de la famille du propriétaire et les employés domestiques mais le terme « héritier » doit être interprété au sens classique et dans son acception élargie, comme faisant référence au propriétaire. Cette interprétation résulte nécessairement de la juxtaposition « d’héritier » après « titulaires respectifs », qui implique une absence d’intuitu personae quant à celui exerçant le droit de passage d’où la désignation par des termes génériques. Il en ressort que par ces termes, les constituants de la servitude litigieuse ont manifesté leurs volontés de grever le fond possédé actuellement par les époux [F] d’une servitude de passage présentant un caractère réel et perpétuel, attachée au fond et transmissible par cession des parcelles concernées.

Par ailleurs, la clause instituant la servitude n’a pas entendu la limiter dans le temps que ce soit en fixant une durée ou en prévoyant qu’un évènement emportera son extinction de sorte que contrairement aux affirmations des époux [F] elle ne peut être qualifiée de temporaire.

Le moyen des époux [F] tiré de l’atteinte à la vie privée est inopérant dès lors que d’une part ils ont procédé à la destruction du mur délimitant le passage grevé par la servitude, qui par ailleurs préservait leur intimité et d’autre part ce moyen entre en contradiction avec l’argumentation selon laquelle ladite servitude avait un caractère familial en ce que nonobstant l’identité de la personne, elle aurait été, par nature, susceptible de porter atteinte à leur vie privée.

Enfin, sur la circonstance tirée de l’absence d’enclavement du garage, force est de constater que s’agissant d’une servitude d’origine conventionnelle, résultant non pas de la configuration naturelle des lieux mais de l’exercice de la liberté contractuelle, cet élément n’est pas de nature à entraîner son extinction.

Ainsi faute de cause d’extinction, une servitude de passage grève le fond des époux [F] selon les modalités définies dans les actes notariés susmentionnés.

S’agissant des conséquences

Aux termes de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

En l’espèce, il résulte des photographies versées aux débats par M. [S] et Mme [M] mais également des écritures des époux [F], que ces derniers, considérant que la servitude de passage grevant leur fond était éteinte, ont procédé à la destruction du mur délimitant le passage et apposé un pot de fleur devant la porte permettant d’exercer le droit de passage afin que les propriétaires du fond dominant ne puissent se rendre de leur domicile à leur garage par cette voie.

Dès lors, par leurs actions, les époux [F] ont changé l’état des lieux en faisant obstacle à l’usage de la servitude de passage par M. [S] et Mme [M], méconnaissant ainsi les stipulations conventionnelles l’instituant.

Par conséquent, il sera enjoint aux époux [F] de supprimer tout obstacle à l’exercice du droit de passage de M. [S] et Mme [M] dans les conditions prévues par leur titre de propriété, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, sans que ne soit ordonné la réédification du mur.

Afin d’assurer l’exécution de la présente décision alors que les défendeurs ont procédé à la clôture du passage sans en avertir les demandeurs, cette injonction sera assortie d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [S] et Mme [M] se bornent à alléguer un préjudice moral subi du fait de la fermeture du passage sans pour autant apporter la preuve du dommage.

En outre, si le comportement des époux [F] constitue une violation de la servitude de passage, tel que démontré précédemment, leur mauvaise foi invoquée n’est pas établie en ce qu’il a pu exister une contestation sérieuse quant à l’extinction de la servitude de passage.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que l’obligation pour les propriétaires du fonds dominant d’effectuer un trajet plus long afin de rejoindre leur garage, n’est pas réparée par l’injonction sous astreinte à la libération du passage et qu’elle constitue un poste de préjudice autonome.

Par conséquent la demande de dommages-intérêts formée par M. [S] et Mme [M] sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

S’agissant des dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. et Mme [F], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

S’agissant des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. et Mme [F], condamnés aux dépens, seront in solidum condamnés à payer à M. [S] et Mme [M] unis d’intérêts, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros et seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

S’agissant de l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe :

ENJOINT à Monsieur [U] [F] et à Madame [E] [T] épouse [F] de supprimer toute obstacle à l’exercice du droit de passage de Monsieur [C] [S] et de Madame [O] [M] dans les conditions prévues par leur titre de propriété et sur le bien situé [Adresse 1] (28), parcelle cadastrée AS [Cadastre 5] et ce dans dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que passé ce délai, Monsieur [U] [F] et Madame [E] [T] épouse [F] seront redevables envers Monsieur [C] [S] et Madame [O] [M], d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 4 mois, à charge pour Monsieur [C] [S] et Madame [O] [M] à défaut de suppression de tout obstacle à l’exercice du droit de passage, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [C] [S] et Madame [O] [M] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [F] et Madame [E] [T] unis d’intérêts, aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [F] et Madame [E] [T] épouse [F] unis d’intérêts, à payer à [C] [S] et [O] [M] la somme de DEUX MILLE EUROS (2000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée Monsieur [U] [F] et Madame [E] [T] épouse [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire ;

REJETTE les plus amples demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Sophie PONCELET