TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00061 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JDZ7

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 02 Juillet 2025

E.P.I.C. [Localité 10]

C/

[E] [R]

[L] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. [Localité 10]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. [Localité 10]

Mme [E] [R]

M. [L] [R]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 10] – RCS CAEN 780 705 703, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Madame [G] [I], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [E] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [R], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [F] [D], auditeur de justice, [V] [W], élève-avocate et [P] [K], greffier-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 29 Avril 2025

Date des débats : 29 Avril 2025

Date de la mise à disposition : 02 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2021, l’OPH [Localité 10] a donné à bail à M. [L] [R] et Mme [E] [R] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 467,77 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 173,58 euros.

Suivant acte sous seing privé du 5 juillet 2021, les mêmes parties ont conclu un bail portant sur un garage situé [Adresse 11], moyennant le paiement d’une échéance mensuelle révisable de 52,48 euros, charges comprises.

La situation d’impayés de loyers et charges des locataires a été signalée à la CAF du Calvados le 22 février 2022, qui en a accusé réception par courrier du 25 octobre 2024.

Par acte extrajudiciaire du 9 août 2024, l’OPH [Localité 10] a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2099,44 euros au titre des loyers et charges impayés, du logement et du garage, au 1er août 2024, termes de juillet 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 31 décembre 2024, l’OPH [Localité 10] a fait assigner M. [L] [R] et Mme [Z] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du bail d’habitation qui leur a été consenti ;

– constater la résiliation du bail relatif au garage qui leur a consenti ;

– ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef du local d’habitation avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef du local de garage avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 2900,86 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 30 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels majorée de l’indexation contractuelle, à compter de la résiliation judiciaire du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 29 avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, l’OPH [Localité 10], représenté par Mme [G] [I] régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme en principal de 5864,17 euros, se désiste de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Mme [E] [R] et s’oppose à toute demande de délai formée par M. [L] [R], ce dernier n’ayant pas effectué de règlement depuis décembre 2024.

M. [L] [R], comparant en personne, sollicite l’obtention d’un logement plus petit, l’actuel étant trop grand et trop onéreux. Il propose de verser 2000 euros dans les prochains jours et de régler les échéances de loyer et charges tous les mois.

Mme [E] [R], bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut de comparution d’un des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le désistement des demandes formulées à l’encontre de Mme [Z] [R]

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 du même code poursuit, en indiquant que, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

L’article 397 dudit code précise que le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l’acceptation.

En l’espèce, l’OPH [Localité 10] indique à l’audience se désister de ses demandes à l’encontre de Mme [Z] [R] qui a quitté les lieux suivant avenant au bail en date du 13 décembre 2024.

Aussi, il convient de prendre acte du désistement de l’OPH [Localité 10] quant à ses demandes formulées à l’encontre de Mme [Z] [R].

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 5 864,17 euros, l’OPH [Localité 10] produit aux débats :

– le contrat de bail d’habitation du 1er juillet 2021 ;

– le contrat de bail de droit commun relatif au garage du 5 juillet 2021 ;

– le commandement de payer du 9 août 2024, portant sur la somme en principal de 2099,44 euros au titre des loyers et charges impayés, du logement et du garage, au 1er août 2024, terme de juillet 2024 inclus ;

– les avis d’échéance des termes d’août 2024 à avril 2025 inclus ;

– un décompte locatif depuis l’origine des baux (à usage d’habitation et de droit commun) et arrêté au 25 avril 2025, termes d’avril 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal de 5864,17 euros (6101,19 euros – 237,02 euros au titre des frais de procédure).

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [L] [R] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges, relatifs au logement à usage d’habitation et au garage de droit commun et qu’il est débiteur d’une dette locative.

Cependant, le décompte est arrêté au 25 avril 2025, termes d’avril 2025 inclus alors que, les baux litigieux prévoient que les loyers et charges sont payables à termes échus ; aussi, les termes d’avril ne sont pas encore exigibles à cette date et doivent donc être déduit du montant de la dette locative arrêtée au 25 avril 2025.

De sorte qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que, M. [L] [R] est débiteur d’une dette locative, logement et garage, s’élevant à la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 5110,45 euros (calculée comme suit : 5864,17 euros, correspondant à la dette hors frais de commissaire de justice – 753,72 euros, correspondant aux termes d’avril 2025), selon décompte arrêté au 25 avril 2025, termes de mars 2025 inclus.

Par conséquent, M. [L] [R] sera condamné à payer à l’OPH [Localité 10] la somme de 5110,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, relatifs au logement et au garage, dus au 25 avril 2025, termes de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2900,86 euros à compter du 30 décembre 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution des baux

Sur le bail à usage d’habitation

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [L] [R] par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, portant sur la somme en principal de 2099,44 euros au titre des loyers et charges impayés, du logement et du garage, au 1er août 2024, termes de juillet 2024 inclus.

Cependant, ce commandement de payer est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif produit aux débats qu’un seul règlement d’un montant de 500 euros a été effectué dans ce délai ; de sorte qu’il ne permet pas d’apurer l’arriéré locatif augmenté des échéances courantes de loyers et charges échues durant ce délai.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail à usage d’habitation par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 9 octobre 2024.

Sur le bail de droit commun

Il résulte de l’article 1728 du code civil que, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 poursuit en indiquant que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Conformément à l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 continue en indiquant que, la résolution met fin au contrat. Elle prend effet selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il résulte des pièces introduites aux débats que le bail relatif au garage conclu entre les parties contient une clause résolutoire selon laquelle « à défaut du paiement d’une seule échéance et deux mois après une sommation de payer, la présente location sera résiliée immédiatement et de plein droit si bon semble à [Localité 10] » ; que M. [L] [R] n’a pas respecté son obligation de paiement des loyers ; que par commandement de payer du 9 août 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail, il a été mis en demeure de procéder au paiement de la somme principale de 2099,44 euros au titre des loyers et charges impayés, du logement et du garage, au 1er août 2024, termes de juillet 2024 inclus ; qu’à l’issue du délai de deux mois, les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées et ce, dans la mesure où seul un règlement d’un montant de 500 euros a été effectué dans ce délai ; de sorte qu’il ne permet pas d’apurer l’arriéré locatif augmenté des échéances courantes de loyers et charges échues durant ce délai.

En conséquence, il convient de constater, en application des dispositions précitées ainsi que de la clause résolutoire stipulée au bail que, les conditions d’acquisition de cette dernière étaient réunies à la date du 9 octobre 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur les délais de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [L] [R] propose de verser la somme de 2000 euros dans les jours suivants l’audience afin de réduire sa dette locative.

Toutefois, il ressort des débats que, M. [L] [R] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Par ailleurs, il est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 5110,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, relatifs au logement et au garage, selon décompte arrêté au 25 avril 2025, termes de mars 2025 inclus.

Dès lors, un unique règlement à hauteur de 2 000 euros ne permet pas l’apurement de la dette.

En outre, M. [L] [R] ne règle pas ses échéances courantes de loyers et charges, relatives tant au logement qu’au garage ; de sorte que sa dette locative ne cesse de s’accroître chaque mois.

Au surplus, il ne justifie pas, ni ne fait état, de ses ressources et charges mensuelles ; de sorte qu’il est impossible de savoir s’il est en capacité de régler sa dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

De sorte qu’aucun délai de paiement ne peut être accordé à M. [L] [R] sur le fondement des dispositions de l’article 24 V précité et il n’y a pas non plus lieu de lui en accorder en application de l’article 1343-5 du code civil

Par conséquent, la demande de délais de paiement formée par M. [L] [R] sera rejetée.

Sur la suspension des effets des clauses résolutoires

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, quoique M. [L] [R] sollicite son maintien dans les lieux, dans la mesure où il n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, qu’il n’apparaît pas en situation de régler sa dette locative et qu’aucun délai de paiement ne lui a été accordé, il ne peut dès lors pas être fait droit à sa demande de suspensions des effets des clauses résolutoires (logement et garage).

Par conséquent, M. [L] [R] sera débouté de sa demande tendant à la suspension des effets des clauses résolutoires du logement et du garage.

Sur les conséquences de la résiliation des baux

Sur l’expulsion

Occupant sans droit ni titre des lieux, logement et garage, M. [L] [R] devra les libérer dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux (logement et garage) depuis la résolution du bail, M. [L] [R] cause un préjudice à l’OPH [Localité 10] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers révisés (logement et garage) augmentés des provisions mensuelles pour charges (logement et garage) qu’il aurait réglés à défaut de résolution des baux soit en l’espèce la somme de 729,91 euros (503,19 euros au titre du loyer du logement, 55,49 euros au titre du loyer du garage, 170,33 euros au titre de la provision mensuelle pour charges du logement et 0,90 euros au titre de la provision mensuelle pour charges du garage), à compter du 9 octobre 2024 (date de résolution des baux) après déduction des sommes déjà comptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par la bailleresse sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [R], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE le désistement de l’OPH [Localité 10] quant à ses demandes formulées à l’encontre de Mme [Z] [R] ;

CONDAMNE M. [L] [R] à payer à l’OPH [Localité 10] la somme de 5110,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, relatifs au logement et au garage, dus au 25 avril 2025, termes de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2900,86 euros à compter du 30 décembre 2024 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [L] [R] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE la résolution du bail à usage d’habitation conclu le 1er juillet 2021 entre d’une part, l’OPH [Localité 10] et d’autre part, M. [L] [R] (restant seul locataire en titre) portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 8], à la date du 9 octobre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

CONSTATE la résolution du bail de droit commun conclu le 5 juillet 2021 entre d’une part, l’OPH [Localité 10] et d’autre part, M. [L] [R] (restant seul locataire en titre) portant sur un garage situé [Adresse 12], à la date du 9 octobre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE M. [L] [R] de sa demande de suspension des effets des clauses résolutoires du logement et du garage ;

DIT que M. [L] [R] est occupant sans droit ni titre du logement et du garage cités ci-dessus depuis le 9 octobre 2024 ;

DIT que M. [L] [R] devra libérer les lieux (logement et garage) dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’OPH [Localité 10] à faire expulser M. [L] [R] et tous occupants de son chef, du logement et du garage, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNE M. [L] [R] à payer à l’OPH [Localité 10] une indemnité mensuelle d’occupation, pour le logement et le garage, fixée à la somme de 729,91 euros, à compter du 9 octobre 2024, après déduction des sommes déjà comptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par l’OPH [Localité 10] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE M. [L] [R] aux dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE l’OPH [Localité 10] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DIT que la présente décision sera notifiée à la préfecture du Calvados ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION