TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Mise à disposition du 14 Octobre 2025

N° RG 25/00117 – N° Portalis DBYK-W-B7J-C2R2

Suivant Assignation – procédure au fond du 29 Avril 2025, déposée le 13 Mai 2025

code affaire : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

PARTIES EN CAUSE :

PARTIE DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me [D], avocat au barreau de PARIS, substitué par Me [T], avocate au barreau du Jura

C/

PARTIE DEFENDERESSE

Madame [G] [M] devenue [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Comparante en personne

Monsieur [U] [F]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Comparant en personne assisté de Mme [N], assistante sociale

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Cécile SALVI-POIREL

GREFFIER : Sandrine MAIGNAN

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Septembre 2025 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, pour être mise en délibéré au 14 Octobre 2025, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat du 1er août 2023, Monsieur [L] [B] a donné à bail à Monsieur [U] [F] et Madame [G] [M] un logement situé [Adresse 6], contre le paiement d’un loyer mensuel de 680 euros. Le contrat porte mention d’une clause résolutoire applicable en cas d’impayés locatifs.

Par acte du 03 août 2023, Monsieur [L] [B] a conclu avec la SASU Action logement Services un contrat de cautionnement Visale par lequel la société Action logement services s’engage à pallier aux impayés locatifs. Ce contrat lui octroie la possibilité de se subroger dans les droits du bailleur envers le locataire notamment dans le cadre d’une action résolutoire.

Le 14 mars 2025, la société Action logement services a délivré une quittance subrogative au profit de Monsieur [L] [B] pour un montant de 680 euros, portant à 4 260 euros le montant des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 06 février 2025, la société Action logement services agissant dans les droits de Monsieur [L] [B] a fait notifier à Monsieur [U] [F] et Madame [G] [M] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 2 900 euros en principal et visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, signifié à personne, la société Action logement services a fait assigner Monsieur [U] [F] et Madame [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,à titre subsidiaire, la résiliation du contrat de bail,l’expulsion des locataires et de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 6] ,la condamnation solidaire de Monsieur [U] [F] et Madame [G] [M] au paiement à la société Action logement services de :la somme de 4 260 euros au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sur la somme de 2 900 euros, et pour les surplus à compter de l’assignation, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’assignation a été notifiée à Monsieur le Préfet du Jura par voie électronique, l’accusé de réception étant daté du 30 avril 2025.

La CCAPEX a été informée de la situation d’impayés locatifs par voie électronique avec accusé de réception en date du 07 février 2025.

A l’audience du 16 septembre 2025, la société Action logement services, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 7 128 euros.

Monsieur [U] [F] et Madame [G] [M] ont comparu. Monsieur [F] a expliqué qu’il occupait désormais le logent seul depuis le 17 aout 2024, date à laquelle Madame [M] a quitté l’appartement. Cette dernière a précisé qu’elle avait remis, en main propre, son préavis de départ au bailleur le 18 juillet 2024, et que par conséquent elle ne pouvait être tenue solidairement des dettes de loyer qui ont débuté après son départ. Monsieur [F] a expliqué qu’il versait une somme au bailleur, mais pas tous les mois et que cela ne couvrait pas le loyer.

L’assistante sociale en charge du suivi de Monsieur [F] a indiqué que ce dernier était suivi dans le cadre d’un parcours d’insertion, en raison d’addictions, qu’il avait déposé un dossier de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, une action subrogatoire a été expressément prévue par contrat de cautionnement en date du 03 août 2023 et plusieurs quittances subrogatives ont été délivrées, dont l’une en date du 14 mai 2025, de sorte que la société Action logement services est recevable à subroger le bailleur dans ses droits envers la locataire.

Aux termes du paragraphe III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet par voie électronique, l’accusé de réception étant daté du 30 avril 2025 soit plus de six semaines avant la date d’audience qui s’est tenue le 16 septembre 2025.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la CCAPEX a été informée de la situation d’impayés locatifs par voie électronique avec accusé de réception en date du 07 février 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 06 février 2025.

La demande aux fins de résiliation et d’expulsion de la société Action logement services est dès lors recevable.

Sur la demande de Madame [G] [M]

En vertu de l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [G] [M] justifie qu’elle a donné son préavis de départ au bailleur, qui l’a réceptionné en main propre le 18 juillet 2024, et qu’elle a quitté les lieux le 18 août 2024.

Il ressort des pièces produites que les impayés locatifs ont débuté à compter du loyer du mois de septembre 2024, de sorte qu’ils ne peuvent être imputés à Madame [M], et que la solidarité sollicitée ne peut lui être appliquée.

Par conséquent, la demande de condamnation solidaire de Madame [M] sera rejetée, Monsieur [F] supportera seul la charge des loyers impayés qui lui incombent.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de la lecture combinée des articles 1224 et 1225 du code civil que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire précisant les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat, qui produit effet après mise en demeure.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente instance, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces qui ont été remises que les parties sont liées par un bail écrit dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas d’impayé locatif non régularisé deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer la somme de 2 900 euros dans un délai de deux mois conformément au bail en cause, répondant aux conditions de forme et aux mentions obligatoires prévues par l’article 24 susvisé, a été délivré le 06 février 2025.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois à compter de sa signification. En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée à la date du 07 avril 2025.

Sur la demande d’expulsion

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [F] et de tous occupants de son fait du logement situé [Adresse 6], en application des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles susceptibles d’être vendus seront mis en vente aux enchères publiques, les biens non susceptibles d’être vendus seront réputés abandonnés et le produit de la vente sera remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Il convient également de rappeler qu’en vertu de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, toute procédure d’expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale comprise entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante.

Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Action logement services justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, l’acte de cautionnement, les quittances subrogatives, le commandement de payer et le décompte de sa créance. Par ailleurs, à l’audience, le locataire a confirmé la créance, et son incapacité à assumer le paiement intégral du loyer.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [U] [F] au paiement de la somme de 7 128 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 08 septembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du 06 février 2025 sur la somme de 2 900 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [F] n’ayant pas repris le paiement intégral des loyers dans les deux mois précédent l’audience, aucun délai de paiement ne peut lui être accordé.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [F] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 07 avril 2025, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 08 septembre 2025, sont intégrées dans la somme de 7 128 euros allouée au bailleur par le présent jugement.

Le bailleur sera autorisé à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, cette régularisation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1153-1 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [F], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, de la notification de l’assignation au Préfet et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que la demande formulée à ce titre par le bailleur sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’articles 514 du code de procédure civile et de l’article 55 du décret N°2019-1333, il sera rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire, s’agissant d’une assignation délivrée après le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SASU Action logement services subrogeant les droits de Monsieur [L] [B] ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail signé le 1er août 2023 entre Monsieur [L] [B] et Monsieur [U] [F] et Madame [G] [M] concernant le logement situé [Adresse 6] et ce, à la date du 07 avril 2025 ;

ORDONNE la libération des lieux et, à défaut, l’expulsion de Monsieur [U] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 6] avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, et le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer à la SASU Action logement services subrogeant les droits de Monsieur [L] [B] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 07 avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs sous réserve que ces paiements soient justifiés par une quittance subrogative ; ces indemnités d’occupation porteront intérêts légaux à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

DIT que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES subrogeant les droits de Monsieur [L] [B] sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DIT que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES subrogeant les droits de Monsieur [L] [B] sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer à la SASU Action logement services une somme de 7 128 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 08 septembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du 06 février 2025 sur la somme de 2 900 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE la SASU Action logement services de sa demande de condamnation solidaire de Madame [G] [M] ;

REJETTE la demande formulée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, les frais d’assignation, de la notification de l’assignation au Préfet et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à [Localité 8], le 14 Octobre 2025,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Juge