TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/01389 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GI7U

Minute : 24/ TJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[K] [M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 17 Décembre 2024

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DENOMME RESIDENCE LES DEUX VALLEES

pris en la personne de son représentant légal son syndic la SA FONCIA BRETTE,

dont le siège social est sis 2-8-14 rue George Sand – 28300 LEVES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [M]

né le 19 Juin 1994 à CHARTRES (28000),

demeurant 4 route d’Evry – 91630 MAROLLES EN HUREPOIX

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Liliane HOFFMANN, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 18 juillet 2024

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Octobre 2024 et mise en délibéré au 17 Décembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [Y] est propriétaire non occupant des lots n°96, 105, 176 et 232 de l’immeuble en copropriété dénommé RESIDENCE LES DEUX VALLEES située 2-8-14 rue George Sand à LEVES 28300.

Par assignation en date du 24 avril 2024, signifiée et transformée en procès-verbal de vaines recherches suivant la procédure de l’article 659 du Code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé RESIDENCE LES DEUX VALLEES, pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA BRETTE, a fait citer Madame [K] [Y] devant le tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

4 678,51 euros au titre des charges de copropriétés et frais de relance arrêtés au 02 avril 2024,2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er octobre 2024.

Lors de l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé RESIDENCE LES DEUX VALLEES, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation.

Madame [K] [Y], régulièrement citée par acte signifié et transformé en procès-verbal de vaines recherches suivant la procédure de l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services apportent à leur lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

De la même manière, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il résulte de l’avis de mutation versé aux débats de Maître [B] [U], notaire à CHARTRES, que Madame [K] [Y] a acquis la propriété des lots n°96, 105, 176 et 232 de l’immeuble en copropriété dénommé RESIDENCE LES DEUX VALLEES située 2-8-14 rue George Sand à LEVES 28300 par la vente qui est intervenue et qui a été constatée par un acte du 16 septembre 2017.

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats les pièces suivantes :

— l’état descriptif de division ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 21 juin 2021, 22 juin 2022 et 20 juin 2023 approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel portant respectivement sur l’exercice des années 2022, 2023 et 2024 ;

— les mises en demeure de payer adressées les 07 février 2023, 03 mai 2023, 13 novembre 2023 et 19 février 2024 ;

— les relances faisant suite aux mises en demeure de payer en date des 30 novembre 2022, 02 mars 2023, 8 juin 2023, 1er décembre 2023 et 11 mars 2024 ;

— le décompte de la créance due au 02 avril 2024 ;

— les appels de provisions du 1er janvier 2022 au 31 mars 2024 ;

— la facture de frais de constitution du dossier par le syndic ;

— le contrat de syndic ;

— les jugements rendus par le tribunal judiciaire de Chartres le 12 janvier 2021 et le 20 septembre 2022 concernant les charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêtés au 1er octobre 2022 ;

Il ressort de ces documents que Madame [K] [Y] reste devoir la somme de 4 678,51 euros au titre des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêtés au 02 avril 2024.

Cependant, il convient de noter que des sommes ont été retenues au titre des appels provisionnels de charges et travaux de copropriété en date du 1er avril, du 1er juillet 2024 et du 1er octobre 2024. Or, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé RESIDENCE LES DEUX VALLEES ne fournit pas les appels de charges pour ces dates de sorte qu’il n’apporte aucun élément de preuve tendant à justifier l’exigibilité de ces sommes et leur quantum. Dès lors, il convient de déduire des sommes dues la somme de 759,30 euros.

Par ailleurs, les frais de mise en demeure, de relance et de « constitution dossier » doivent également être exclus ici en ce qu’ils n’entrent pas dans les charges de copropriété.

En conséquent, il convient de condamner Madame [K] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé RESIDENCE LES DEUX VALLEES la somme de 3 175,25 euros suivant arrêté de compte en date du 02 avril 2024, appel du premier trimestre 2024 inclus.

Sur la demande en paiement des frais de relance

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Il ne pourra s’agir en tout état de cause que des frais nécessaires exposés pour le paiement des charges visées dans l’assignation et justifiés dans leur montant.

Les frais de mise en demeure et de relance sont bien des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, les frais intitulés « constitution dossier » constituent des frais irrépétibles de procédure qui seront examinés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence les frais sollicités sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont justifiés à hauteur de 323 euros.

Il convient donc de condamner Madame [K] [Y] au paiement de la somme de 323,00 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 02 avril 2024.

Sur la demande en dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En refusant de façon répétée de s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, Madame [K] [Y], qui a été condamnée judiciairement à deux reprises pour ces manquements, a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain eu égard aux dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements communs qui ont dû être assumées par les autres propriétaires.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [K] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé RESIDENCE LES DEUX VALLEES la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer au demandeur, la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [K] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé RESIDENCE LES DEUX VALLEES située 2-8-14 rue George Sand à LEVES 28300, pris en la personne de son syndic, les sommes de :

3 175,25 euros au titre des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêtés au 02 avril 2024, appel du premier trimestre 2024 inclus, 323,00 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 02 avril 2024SOIT une somme totale de 3 498,25 euros (trois mille quatre cent quatre-vingt-dix-huit euros et vingt-cinq centimes) au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement au 02 avril 2024, appel du premier trimestre 2024 inclus;

CONDAMNE Madame [K] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé RESIDENCE LES DEUX VALLEES, pris en la personne de son syndic, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [K] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé RESIDENCE LES DEUX VALLEES, pris en la personne de son syndic, la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [Y] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Séverine FONTAINE Liliane HOFFMANN