TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 21 novembre 2024

à M^e TRIBOT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 novembre 2024

à M^e COULET-ROCCHIA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01431 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4UQL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. KOH TAO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas TRIBOT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [M] [B]

née le 29 Juin 1976 à [Localité 3] (COMORES)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marlène COULET-ROCCHIA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [T] [F]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Par acte de Commissaire de Justice en date du 27 février 2024, la SCI KOH TAO a assigné Monsieur [T] [F] et Madame [M] [B] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [F] et de Madame [B] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis à [Adresse 2], au besoin avec le concours de la Force Publique;

• condamner solidairement Monsieur [F] et Madame [B] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 4101,66 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 1200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

La SCI KOH TAO a en outre sollicité que dans l’hypothèse ou à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un Huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, seront supportées par Monsieur [F] et Madame [B].

A l’audience, la SCI KOH TAO a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 1600,55 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 septembre 2024 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SCI KOH TAO a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [F], cité en l’Etude de la SCP GENSOLLEN-CROSSE, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience, ni ne s’est fait représenter.

Madame [B], citée en l’Etude de la SCP GENSOLLEN-CROSSE, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat laquelle soulève l’incompétence du juge des référés compte tenu de contestations sérieuses liées à l’état d’insalubrité du logement.

Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois pour apurer la dette locative et s’oppose à la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SCI KOH TAO conteste l’insalubrité du logement et s’oppose à la demande en délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SCI KOH TAO produit la notification à la CCAPEX en date du 29 septembre 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié aux locataires le 27 septembre 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 27 février 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 28 février 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 11 avril 2024.

L’action de la SCI KOH TAO est donc déclarée recevable.

Sur l’inexistence de contestations sérieuses:

Si Madame [B] indique que son logement est insalubre dans la mesure où il n’y aurait pas de fenêtre dans la chambre, qu’il y aurait des fissures dans tout l’appartement, qu’il n’y aurait pas de chauffage et qu’elle n’aurait pas eu d’eau chaude pendant six mois, force est cependant de constater qu’elle ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations.

En effet, les photographies versées aux débats, non datées et qui ne permettent pas d’identifier le logement concerné, sont insuffisantes pour établir une quelconque insalubrité.

En l’absence de contestations sérieuses, le Juge des référés est compétent pour statuer sur le présent litige.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2018, la SCI KOH TAO a consenti un bail d’habitation à Madame [B] et à Monsieur [Z] [L] pour un logement situé à [Adresse 2], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 500,00 euros outre 30,00 euros de provisions sur charges.

Monsieur [Z] [L] a quitté le logement et Monsieur [F] a été ajouté au bail en qualité de nouveau colocataire.

Monsieur [F] et Madame [B] ne règlant pas régulièrement leurs loyers, la SCI KOH TAO leur a fait délivrer le 27 septembre 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 2947,54 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 septembre 2023, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 27 novembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] et de Madame [B] et celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de les condamner solidairement à payer à la SCI KOH TAO la somme provisionnelle de 1439,85 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 11 septembre 2024, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [F] et Madame [B] seront en outre solidairement condamnés à payer à la SCI KOH TAO une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

La SCI KOH TAO ne justifie d’aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n’y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats de la reprise du paiement du loyer avant l’audience.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [F] et Madame [B] à se libérer de leur dette locative en 24 mensualités de 58,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Durant les délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et si Monsieur [F] et Madame [B] se libèrent dans le délai et selon les modalités précisées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet;

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [F] et de Madame [B] et à celle de tous occupants de leur chef selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision;

— Monsieur [F] et Madame [B] seront solidairement tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat de bail s’était poursuivi.

Sur les frais d’exécution forcée:

La SCI KOH TAO n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert des sommes retenues par le Commissaire de Justice sur les défendeurs.

Elle sera donc déboutée de sa demande présentée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [F] et Madame [B] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [F] et Madame [B] seront in solidum tenus de payer à la SCI KOH TAO la somme de 100,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire à l’égard de Monsieur [F] et contradictoire à l’égard de Madame [B], rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SCI KOH TAO;

DISONS n’y avoir lieu à contestations sérieuses;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 27 novembre 2023 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [F] et de Madame [B] et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 2], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] et Madame [B] à payer à la SCI KOH TAO:

• la somme provisionnelle de 1439,85 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 11 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

ACCORDONS à Monsieur [F] et à Madame [B] des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de leur dette locative de 1439,85 euros et disons que Monsieur [F] et Madame [B] devront régler cette somme en 24 mensualités de 58,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

SUSPENDONS pendant ce délai la clause résolutoire;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise mais qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion de Monsieur [F] et de Madame [B] et celle de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

DEBOUTONS la SCI KOH TAO du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] et Madame [B] à payer à la SCI KOH TAO la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] et Madame [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 septembre 2023;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,