TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00524 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLCY

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[Z] [W]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 26 Novembre 2024

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [W],

demeurant 9 rue du 102ème Régiment d’Infanterie – Etg 7 – appt 78 – 28000 CHARTRES

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 15 Octobre 2024 et mise en délibéré au 26 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 13 décembre 2022, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [W] un local à usage d’habitation situé au 9 rue du 102ème Rgt d’infanterie 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 213,44 € révisé.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT a fait signifier le 14 mars 2024 un commandement de payer la somme de 1.050,57 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

L’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, par un acte de commissaire de justice du 21 juin 2024 pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [W] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier;

— de le condamner à titre provisionnel au paiement :

— de l’arriéré locatif de 3.263,21€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 octobre 2024, l’OPH C’CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la créance e à la somme de 2.840,16 €.

A l’appui de ses demandes, l’OPH C’CHARTRES HABITAT mentionne que compte tenu du montant de la dette, il s’oppose à tous délais de paiement et suspension de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [W], régulièrement cité à personne, n’était ni présent, ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Le commandement de payer vise un délai de deux mois.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 25 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans son ancienne version applicable aux faits prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 13 décembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2024, pour la somme en principal de 1.050,57 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Monsieur [Z] [W] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [W] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.840,16 € au jour de l’audience.

Monsieur [Z] [W] non comparant n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette locative à l’audience.

En conséquence, Monsieur [Z] [W] sera condamné à verser à titre provisionnel à l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT cette somme de 2.840,16 €.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, le diagnostic social et financier mentionne que Monsieur [W] devait faire l’objet d’une hospitalisation pendant deux mois à compter du 22 juillet 2024 et précise également que suite à l’arrêt du paiement des loyers en avril 2024, une demande de FSL devait être sollicitée, mais que l’absence de paiement régulier du loyer a fait obstacle à la constitution du dossier.

En l’absence d’élément permettant de vérifier les possibilités de Monsieur [W] à respecter un échéancier, son expulsion sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [Z] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2022 entre l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [Z] [W] concernant le local à usage d’habitation situé 9 rue du 102ème Rgt d’infanterie 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 15 mai 2024, date de la résiliation du bail ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [W] à verser à titre provisionnel à l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT la somme de 2.840,16€ (décompte arrêté au jour de l’audience);

CONDAMNONS Monsieur [Z] [W] à payer à l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT du surplus de ses demandes plus amples ou contraires;

DEBOUTONS l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi ordonnée et prononcée le 26 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME