TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00096 – N° Portalis DB2G-W-B7I-ITBE

NB/CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

13 mai 2025

Dans la procédure introduite par :

Madame [B] [C] [O] [W] [G], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Alexandre TABAK de la SELARL ALEXANDRE TABAK AVOCAT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

Monsieur [A] [L] [I], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Alexandre TABAK de la SELARL ALEXANDRE TABAK AVOCAT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [V] [N] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Baptiste BELZUNG de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Le Tribunal composé de Camille GATINEAU, Juge placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de COLMAR par ordonnance, déléguée au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Nathalie BOURGER, Greffier placé

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 4 mars 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié daté du 16 mai 2022, Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I] (ci-après les consorts [O] [W] [K]) ont acquis auprès de Monsieur [V] [N] [Z], une maison d’habitation sise [Adresse 6] (section 22 n° 460/41 et n° [Cadastre 4]) moyennant le prix de 573 500 euros.

Dans l’acte notarié, les parties ont convenu de séquestrer les sommes suivantes entre les mains du comptable de 1'office notarial :

—  5 000 euros pour la garantie de voir le vendeur débarrasser le mobilier encore présent dans la maison dans un délai de 15 jours à compter de l’acte de vente,

—  5000 euros pour la sûreté de voir le vendeur remplacer le détecteur de température dans le boiler de la chaudière dans un délai de 60 jours à compter de l’acte de vente.

Se plaignant de désordres au titre de la chaudière n’étant pas en état de fonctionnement, de l’évacuation non conforme des eaux usées depuis la propriété et non-respect des limites cadastrales par les murs érigés, entraînant une perte d’usage d’une partie du terrain, les demandeurs ont sollicité Monsieur [V] [N] [Z], lequel a dénié toute responsabilité.

Les consorts [O] [W] [K] ont, par acte signifié le 24 janvier 2024, introduit une instance à l’encontre de Monsieur [V] [N] [Z] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir sa condamnation à leur régler diverses sommes en réparation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions en date du 25 septembre 2024, les consorts [O] [W] [K] sollicitent du tribunal de Céans de :

— Déclarer la demande de Madame [B] [C] [O] [W] [G] et de Monsieur [A] [L] [I] recevable et bien fondée,

— Juger que la responsabilité de Monsieur [V] [N] [Z] est engagée sur le fondement de l’obligation d’information et de conseil s’agissant de la discordance entre les limites de propriétés et les aménagements paysagers en place,

— Juger que la responsabilité de Monsieur [V] [N] [Z] est engagée sur le fondement de l’obligation de délivrance s’agissant du dysfonctionnement de la chaudière et de la non-conformité du système d’évacuation des eaux usées,

— Juger que la responsabilité de Monsieur [V] [N] [Z] est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés s’agissant du défaut affectant la pompe de relevage et l’inondation du sous-sol,

A titre subsidiaire,

— Juger que la responsabilité de Monsieur [V] [N] [Z] est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés pour le dysfonctionnement de la chaudière, le système d’assainissement, et la mauvaise délimitation de la propriété,

En tout état de cause,

— Déclarer Monsieur [V] [N] [Z] responsable du préjudice subi par Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I],

— Condamner Monsieur [V] [N] [Z] à payer à Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I] une somme de 26 319,73 euros au titre du préjudice matériel, avec les intérêts de droit à compter du 15 décembre 2022, date d’envoi de la lettre de mise en demeure,

— Condamner Monsieur [V] [N] [Z] à payer à Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I] une somme de 6 000 euros pour le trouble de jouissance, avec les intérêts de droit à compter du 15 décembre 2022, date d’envoi de la lettre de mise en demeure,

— Condamner Monsieur [V] [N] [Z] à payer a Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I] une somme de 3 000 euros pour résistance abusive, avec les intérêts de droit à compter du 15 décembre 2022, date d’envoi de la lettre de mise en demeure,

— Condamner Monsieur [V] [N] [Z] à verser à Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I] la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [V] [N] [Z] aux entiers frais et dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [O] [W] [K] affirment que :

— Contrairement aux dires de la partie défenderesse au titre d’un cumul de l’action en garantie des vices cachés et de celle pour défaut de délivrance conforme, lesquelles sont exclusives l’une de l’autre, cette règle ne prive pas pour autant l’acquéreur de la faculté de former à titre principal une demande sur l’un des deux fondements et une demande subsidiaire sur l’autre fondement dès lors que la juridiction peut être amenée à juger que l’action principale n’est pas fondée, l’action en garantie des vices cachés ne pouvant prospérer que si le défaut répond aux critères du vice caché tel que défini à l’article 1641 du code civil,

— En application de l’article 1603 du code civil, Monsieur [V] [N] [Z] a failli à son obligation d’information et de conseil en ce que, en qualité de vendeur propriétaire, il est présumé connaître parfaitement la chose qu’il vend et doit prendre l’initiative de communiquer ce qu’il sait à son cocontractant, l’inexécution de cette obligation générale d’information et de conseil permettant à l’acquéreur d’engager la responsabilité contractuelle du vendeur et de solliciter l’allocation de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

— A ce titre, Monsieur [V] [N] [Z] connaissait les limites de son terrain et notamment que le mur érigé sur sa propriété ne correspondait pas aux limites cadastrales de propriété pour s’être volontairement privé de la jouissance d’une partie de son terrain plutôt que de procéder à la taille des arbustes présents et de déplacer le grillage en place ; la propriétaire du fonds voisin atteste de la connaissance de cette situation par Monsieur [V] [N] [Z], laquelle lui avait été mentionnée par ce dernier alors qu’elle s’était positionnée pour faire l’acquisition de la parcelle [Cadastre 3] en lui indiquant que les limites de la propriété n’étaient pas correctes et qu’une fois la vente conclue avec, ils procéderaient ensemble à la rectification nécessaire mais la vente n’a pas été conclue et la partie défenderesse a laissé la situation en l’état sans aviser les consorts [O] [E]-[I] de cette discordance connue entre les limites de propriété et les aménagements paysagers en place,

— Au visa des articles 1614 et 1615 du code civil, Monsieur [V] [N] [Z] n’a pas répondu à l’obligation de délivrance conforme tant s’agissant de la chaudière que du système d’assainissement ; ainsi, le système de chauffage dont la maison doit être pourvue constitue un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue et le défaut de fonctionnement de la chaudière, malgré le remplacement de la pièce défectueuse par l’entreprise mandatée par le vendeur, constitue un défaut de délivrance imputable à ce dernier sans que celui-ci ne puisse s’exonérer de sa responsabilité du fait qu’il ait admis la défaillance du détecteur de température dans le boiler de la chaudière et qu’il l’ait fait remplacer alors que le remplacement n’a pas été effectué dans le délai contractuel et n’a pas permis à la chaudière de fonctionner,

— L’obligation de délivrance conforme a également été méconnue concernant le système d’assainissement et d’évacuation des eaux usées en ce que le fait de vendre une maison dont le raccordement au réseau d’assainissement public n’est pas conforme constitue un défaut de délivrance engageant la responsabilité du vendeur dès lors que l’acte de vente fait mention du raccordement, ce qui est le cas s’agissant de l’acte de vente du 16 mai 2022 ; l’attestation de conformité du dispositif était datée du 22 août 2018 et avait expiré au mois d’août 2021, ce que le vendeur n’ignorait pas, et le défaut de conformité a été confirmé par la communauté d’agglomération le 13 février 2023 ayant mis en demeure les demandeurs de prendre les dispositions nécessaires pour mettre l’installation d’assainissement en conformité dans un délai de 6 mois à compter du 10 mars 2023, le défaut de délivrance caractérisé par le dysfonctionnement du raccordement exclut toute application des clauses d’exonération de garantie,

— Subsidiairement, Monsieur [V] [N] [Z] doit être déclaré responsable au titre de la garantie des vices cachés pour le dysfonctionnement de la chaudière, l’évacuation des eaux usées et la mauvaise délimitation de la propriété en application des dispositions des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil :

* Il est avéré que Monsieur [V] [N] [Z] avait parfaitement connaissance de l’absence de fonctionnement de la chaudière, ayant admis que celle-ci devait être réparée, raison pour laquelle une convention de séquestre avait été intégrée à l’acte notarié ; ce vice était caché pour les acquéreurs lesquels ont été informés que concomitamment à la vente, postérieurement à la signature du compromis, de la nécessité de remplacer une pièce de la chaudière et ont découvert postérieurement à la signature de l’acte authentique l’impossibilité de réparer la chaudière, ladite pièce n’était plus existante pour cause de l’ancienneté de la chaudière,

* S’agissant du défaut affectant la pompe de relevage et l’inondation du sous-sol, « la responsabilité du vendeur sera considérée par la présente juridiction sur le fondement du vice caché à titre principal » alors qu’il a déjà été reconnu l’existence d’un vice caché s’agissant de la pompe de relevage, ce vice ayant été considéré comme diminuant gravement l’usage du bien puisqu’à défaut de mise en œuvre d’un dispositif de relevage élaboré, l’eau peut rapidement se disperser dans la cave de la maison avec des détériorations des diverses installations électriques et autres ; la pompe de relevage a été soigneusement cachée derrière une armoire et a été découverte par les acquéreurs lors des travaux de rénovation, ainsi que l’annexe 16 de l’agent immobilier permet de le retenir, le dispositif n’ayant pas été au demeurant en parfait état de fonctionnement, entraînant des problèmes d’infiltration d’eau au niveau du sous-sol, ce qui a été caché aux demandeurs, de sorte que « à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la juridiction de céans devait considérer que le défaut de conformité du système d’assainissement ne relève pas de l’obligation de délivrance, la responsabilité de Monsieur [Z] sera engagée au titre de la garantie des vices cachés »,

* La partie défenderesse avait connaissance des limites cadastrales de son domaine et savait que le muret en place ne correspondait pas à ces limites pour avoir un temps envisagé de vendre la parcelle [Cadastre 3] à sa voisine, les demandeurs n’ayant découvert la réalité de cette situation que lorsqu’ils ont échangé à cette dernière, les demandeurs n’ayant pas procédé à l’acquisition du bien dans ces conditions s’ils avaient eu connaissance de ces différents vices,

— Les demandeurs subissent un préjudice matériel et le défaut de délivrance conforme entraîne l’allocation de dommages-intérêts au profit de l’acquéreur si la responsabilité du vendeur est engagée et s’il en est résulté un préjudice pour l’acquéreur, ce qui a été le cas en l’espèce dans la mesure où :

* les consorts [O] [W] [K] n’ont jamais pu faire fonctionner le système de chauffage et n’ont eu d’autre solution que de changer la chaudière au gaz par une pompe à chaleur air/eau d’un coût de 21 000 euros de sorte qu’ils réclament l’allocation de la somme de 10 000 euros correspondant au coût d’une chaudière au gaz pour la dimension de l’immeuble ;

* concernant la mauvaise de limitation du terrain par le mur existant, les demandeurs ont fait établir un devis par la société ATOME au mois de juin 2023 à hauteur de 14 292,04 euros intégrant la suppression de l’ancienne configuration de la limite du terrain par la suppression des thuyas, de l’ancien grillage souple et de la fourniture et de la pose d’un nouveau grillage outre l’aménagement paysager ; la partie défenderesse argue que les demandeurs ne démontrent nullement que la question de la concordance entre les limites juridiques (cadastre) et les limites physiques actuelles de la propriété /clôture était une information déterminante de leur consentement, ajoutant ne s’être jamais enquis des réelles limites juridiques de son fonds, mais une telle argumentation est sans emport sur le plan du droit alors qu’il est évident que les consorts [O] [W] [K] n’auraient jamais acheté le bien au prix fixé en ayant connaissance de la problématique de la limite du fonds au vu des conséquences financières qu’elle engendre et que Monsieur [V] [N] [Z] avait parfaitement connaissance de la situation, laquelle a été cachée aux acheteurs,

* la résolution de la non-conformité du système d’évacuation des eaux usées a été chiffrée par deux entreprises distinctes, à savoir le nettoyage de l’évacuation existante pour la somme de 393,14 euros et les travaux de confection du fond de cunette des eaux usées pour la somme de 1 634,55 euros, soit une somme totale de 2027,69 euros,

— Les demandeurs subissent un trouble de jouissance en raison du dysfonctionnement de la chaudière de la maison d’habitation acquise et de l’attentisme du défendeur de sorte qu’ils n’ont pas eu d’autre choix que de remplacer le système de chauffage en novembre 2022, en raison du défaut de conformité de l’évacuation des eaux usées qu’ils ont découvert après la vente et ont dû gérer seul, ayant été contraints de se mettre en conformité dans un délai de 6 mois par courrier du Président de [Localité 11] du 10 mars 2023 et enfin du fait de la discordance entre la limite de propriété et le mur érigé sur leurs parcelles, au titre d’une moindre utilisation du terrain ; ils sont fondés à solliciter l’indemnisation de ce trouble de jouissance à hauteur de 6000 euros,

— Monsieur [V] [N] [Z] a été avisé très rapidement des différents problèmes à la suite de la vente du bien immobilier mais a refusé d’apporter d’autres suites aux difficultés rencontrées par les acquéreurs, ne s’estimant pas responsable ; il n’a donné aucune suite au courrier du Notaire du 1er septembre 2022 lui rappelant les différentes responsabilités encourues ; enfin, il n’a pas daigné retirer le courrier recommandé adressé par les demandeurs de sorte que celui-ci leur a été retourné ; l’absence de réaction de Monsieur [V] [N] [Z] malgré plusieurs démarches et propositions peut s’analyser en une résistance abusive devant être indemnisée par l’allocation d’une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Dans ses dernières écritures en date du 24 juin 2024, Monsieur [V] [N] [Z] sollicite du tribunal de Céans de :

— Débouter Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I] de l’ensemble de leurs fins, moyens et conclusions,

— Condamner solidairement Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I] à payer à Monsieur [V] [N] [Z] la somme de 10.000 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023, date de mise en demeure, respectivement ordonner le versement à M. [V] [N] [Z] des 10.000 euros consignés en l’étude de Me [Y], notaire à [Localité 9],

— Condamner Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I], in solidum, à payer à Monsieur [V] [N] [Z] la somme de 3.600 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I], in solidum, aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [V] [N] [Z] affirme que :

— Les demandeurs ne peuvent pas cumuler l’action en garantie des vices cachés et l’action pour défaut de délivrance conforme et sont donc mal fondés à se prévaloir d’un soi-disant manquement à l’obligation de délivrance et d’information d’une part, et de vices cachés d’autre part, Monsieur [V] [N] [Z] n’étant ni un professionnel de l’immobilier, ni un professionnel de la construction de sorte qu’il a été prévu dans l’acte authentique de vente, de manière classique, qu’il n’était pas tenu des vices cachés,

— Au titre du manquement allégué à l’obligation d’information et de délivrance, le vendeur d’un immeuble non professionnel n’est débiteur d’aucune obligation de conseil à l’égard de l’acquéreur pour n’être tenu qu’à une obligation d’information en application de l’article 1112-1 du code civil prévoyant que la partie qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ; les informations ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat et la qualité des parties ont une importance déterminante et qu’il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie lui la devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie,

— S’agissant de la question du mur et des limites de propriété, les demandeurs ne démontrent pas que la question de la concordance entre les limites juridiques (cadastre) et les limites physiques actuelles de la propriété/clôture était une information déterminante de leur consentement et il est parfaitement erroné de prétendre que Monsieur [V] [N] [Z] avait cette information, ce dernier ayant acquis la maison d’habitation en 2004 alors que les clôtures du fond étaient déjà existantes ; Monsieur [V] [N] [Z] ne s’est jamais réellement enquis des réelles limites juridiques de son fonds et l’attestation de Madame [J] est mensongère et de pure complaisance ; le préjudice que les demandeurs pourraient subir à ce titre n’est pas identifié,

— S’agissant de la panne de la chaudière, les demandeurs ont été informés de la panne dès celle-ci survenue et c’est en raison de cette panne, dont les consorts [O] [W] [K] avaient parfaitement connaissance, que les parties ont décidé de séquestrer une somme ; Monsieur [V] [N] [Z] ignorait totalement l’ampleur de la panne affectant la chaudière, il a validé et réglé les deux devis établis par l’entreprise GUTZWILLER, laquelle est intervenue dans le délai prévu au contrat de vente de sorte qu’on ne saurait lui reprocher un manquement à son obligation d’information, les demandeurs n’étant pas fondés à se prévaloir d’un défaut de délivrance conforme alors qu’ayant connaissance de la panne dont était affectée la chaudière, ils ont néanmoins décidé de procéder à l’acquisition de la maison « en l’état »,

— Au titre de la garantie des vices cachés, Monsieur [V] [N] [Z] s’est exonéré de cette garantie dans l’acte de vente de sorte qu’il appartient aux demandeurs de prouver que les vices dont ils entendent se prévaloir existaient au jour de la vente et que le défendeur en avait connaissance, ce que les demandeurs se bornent à affirmer sans le moindre commencement de preuve :

* S’agissant de la chaudière au gaz, les demandeurs ont été avisés de la panne intervenue entre la signature du compromis et l’acte authentique de vente de sorte qu’ils étaient informés du vice au sens de l’article 1641 du code civil, et ne justifient d’aucun vice touchant la chaudière au gaz existante,

* S’agissant de la pompe de relevage, Monsieur [V] [N] [Z] n’a jamais rencontré la moindre difficulté avec cette pompe qui était visible et fonctionnelle au jour de la vente, les demandeurs ne démontrant pas le vice dont elle serait atteinte ;

* S’agissant du système d’assainissement, a été annexé à l’acte de vente le certificat établi par le service de l’assainissement public suivant lequel le dispositif contrôle était conforme aux dispositions du code de la santé publique, Monsieur [V] [N] [Z], n’ayant jamais procédé à des travaux sur sa maison d’habitation, n’ayant jamais connu le moindre problème, ni la moindre infiltration d’eau au niveau du sous-sol, les demandeurs ne rapportant pas la preuve que le vice était préexistant à la vente,

* S’agissant des limites de l’assiette foncière vendue, il n’apparaît pas en quoi la non concordance de la clôture avec les limites juridiques serait susceptible d’être considérée comme un vice de la chose vendue, qui la rendrait inutilisable ou en compromettrait l’usage,

— A titre reconventionnel, les sommes sous séquestres devront être libérées au profit de Monsieur [V] [N] [Z] lequel a exécuté ses obligations quant au retrait des meubles et à l’accomplissement des travaux de réparation par l’entreprise GUTZWILLER.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 4 mars 2025. A cette date, les parties ont maintenu leurs dernières écritures.

MOTIFS

Sur le non-cumul des régimes de responsabilité

Il est constant que lorsqu’une prétendue non-conformité peut être qualifiée de vice caché, l’acquéreur ne peut agir que sur le fondement du vice caché, dans le délai de l’article 1648 du code civil, même s’il a pour origine une non-conformité aux stipulations contractuelles. Le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue, non un défaut de délivrance conforme, mais le vice caché prévu par les articles 1641 et suivants du code civil, de sorte que l’action en garantie des vices cachés demeure l’unique fondement possible de l’action de l’acquéreur (Civ.3, 18 janvier 2023, n° 21-22.543, Cour d’appel de [Localité 10], Pôle 4, chambre 1, 21 mars 2025, n°23.02552).

L’acquéreur ne peut agir sur le fondement du défaut de délivrance lorsque le défaut s’analyse à la fois comme un vice caché et comme un manquement à l’obligation de délivrance.

La non-conformité de la chose aux spécifications contractuelles constitue un manquement à l’obligation de délivrance conforme, tandis que la non-conformité de la chose à sa destination normale est constitutive d’un vice caché.

En l’espèce, dans le corps de ses écritures, Monsieur [V] [N] [Z] fait grief aux consorts [O] [W] [G] – [I] de fonder leurs demandes indemnitaires concomitamment sur la garantie des vices cachés et sur l’obligation de délivrance.

Il est exact que les consorts [O] [W] [G] – [I] fondent leurs prétentions sur le défaut de délivrance conforme s’agissant de la chaudière et du système d’assainissement.

A ce titre, ils arguent de ce que la chaudière n’était plus en état de fonctionnement au jour de la vente et, s’agissant du système d’assainissement, que les eaux usées se déversaient dans le réseau d’assainissement collectif via un regard en limite de propriété qui n’était pas étanche de sorte qu’une partie des eaux usées s’infiltraient directement dans le milieu naturel et qu’ils ont été mis en demeure de prendre les dispositions nécessaires pour mettre leur installation en conformité dans un délai de 6 mois par la Président de l’Agglomération de [Localité 12].

Ces défauts allégués de la chose vendue sont caractéristiques d’une non-conformité de la chose à sa destination normale, à savoir pourvoir à l’habitation des occupants d’un immeuble même en période hivernale au moyen d’un système de chauffage fonctionnel et permettre l’évacuation des eaux usées d’une maison d’habitation conformément aux dispositions du code de la santé publique.

Il en résulte que les défauts allégués ne peuvent constituer qu’un vice caché de la chose vendue.

Il s’ensuit que les demandes formées par les consorts [O] [W] [G] – [I] sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance de la chose vendue s’agissant du dysfonctionnement de la chaudière et du système d’assainissement ne peuvent être accueillies.

S’agissant de la limite séparative de propriété non conforme aux données du cadastre, elle s’analyse comme un défaut de la chose qui en diminue tellement l’usage que les acheteurs ne l’auraient pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus, au vu de la facture qu’ils produisent aux débats, soit comme un vice caché de sorte que la demande formée sur le fondement à l’obligation d’information ne peut être accueillie.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropres à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de ce texte, il est nécessaire d’établir que le vice existait antérieurement à la vente de la chose. L’impropriété à destination de la chose vendue relève de l’appréciation souveraine des juges du fond et dès lors que le défaut de la chose vendue la rend impropre à sa destination, il n’y a pas lieu de rechercher si un tel vice a été déterminant dans le consentement de l’acheteur pour que le vendeur soit tenu à garantie.

Aux termes de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il ressort de l’article 1643 du code civil que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En application de ce texte, la clause est inefficace lorsque le vendeur a manqué à son devoir d’information. La preuve de la connaissance des vices chez les vendeurs antérieurement à la vente doit être rapportée.

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. L’article 1646 du code civil dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Sur la caractérisation des vices

1) La limite séparative de propriété

En l’espèce, les consorts [O] [W] [G] – [I] arguent de ce que la propriété vendue présentait au jour de la vente des limites séparatives différentes des mesures du cadastre, ce que Monsieur [V] [N] [Z] ne conteste pas dans son principe dans ses écritures. Il y a donc lieu de retenir que la chose vendue présentait un vice.

Ce vice existait au jour de la vente, Monsieur [V] [N] [Z] ayant indiqué qu’il ne s’était jamais inquiété des limites séparatives de sa propriété depuis son achat et jusqu’à l’acte de vente de sorte que la découverte du vice postérieurement à la vente permet de retenir son existence au jour de celle-ci au vu des affirmations du vendeur.

Ce vice diminue l’usage du bien en ce que l’existence de limites séparatives érigées sur la propriété en deçà des limites cadastrales vient réduire l’espace de jouissance du bien acquis et expose l’acheteur à devoir procéder à des travaux modificatifs des limitatives séparatives existantes conformément au cadastre, de sorte que l’acheteur n’aurait acquis le bien qu’à un moindre prix s’il avait eu connaissance de ce vice.

Les vices n’étaient pas apparents ou décelables au jour de la vente pour n’avoir été perçus ni par les acheteurs, ni par l’agent immobilier mandaté par Monsieur [V] [N] [Z].

Enfin, si Monsieur [V] [N] [Z] avance qu’il n’avait pas connaissance de l’existence de ce vice, il ressort de l’attestation de Madame [F] [J] (pièce n°11 partie demanderesse), propriétaire du fonds voisin, qu’elle déclare avoir échangé avec l’ancien propriétaire quant à l’acquisition d’une partie de sa propriété et que ce dernier lui avait alors exposé que les limites séparatives existantes ne recouvraient pas celles mentionnées au cadastre.

Si Monsieur [V] [N] [Z] y voit une attestation de complaisance, force est de constater qu’il ne formule à l’endroit de son ancienne voisine aucun grief ou aucun conflit au titre de leurs relations anciennes de voisinage. Surtout, l’attestation de Madame [F] [J] est précise et circonstanciée, comportant des détails et précisions qu’elle n’a pu recevoir que de la part de Monsieur [V] [N] [Z].

Ce dernier avait donc connaissance du vice caché affectant le bien au moment de la vente de sorte qu’il ne peut se prévaloir de la clause de l’acte authentique de vente opérant décharge des vices cachés et doit être tenu à la garantie du vice.

2) Le système de chauffage

En l’espèce, les consorts [O] [W] [G] – [I] avancent que Monsieur [V] [N] [Z] avait connaissance de ce que la chaudière était hors d’état de fonctionnement au jour de la vente, ce que ce dernier conteste.

Il ressort de la convention de séquestre que les consorts [O] [W] [G] – [I] avaient connaissance du dysfonctionnement du détecteur de température dans le boiler, ce vice de la chose existant au jour de la vente mais n’était plus caché pour les acquéreurs pour avoir fait l’objet d’une convention de séquestre dans l’acte notarié de vente.

Les deux rapports d’interventions de la société GUTZWILLER (pièce n°5 partie demanderesse) démontrent que le changement d’autres pièces a été jugé nécessaire par le chauffagiste pour permettre le fonctionnement de la chaudière, soit une sonde sanitaire et un câble HT, le chauffagiste ayant précisé dans son second devis que ce câble n’était « plus livrable par CTC » (pièce n°3 partie défenderesse).

La chose vendue présentait donc des vices autres que ceux connus des acheteurs au jour de la vente, à savoir ceux relatifs à la nécessité de procéder au changement de la sonde sanitaire et d’un câble HT, lesquels étaient cachés des acheteurs pour n’avoir été mis en évidence qu’à la suite de la première intervention de la société GUTZWILLER.

Ces vices existaient au jour de la vente pour être la cause commune du non fonctionnement de la chaudière, en sus du dysfonctionnement du détecteur de température dans le boiler.

Ils rendaient la chose impropre à l’usage auquel elle était destinée compte tenu de l’impossibilité de mettre en fonctionnement la chaudière et ainsi assurer la chauffage de la maison d’habitation acquise.

Monsieur [V] [N] [Z] conteste avoir eu connaissance de ce vice et les consorts [O] [W] [G] – [I] affirment le contraire au motif que l’agent immobilier aurait attesté de ce que le vendeur avait déclaré, lors de l’état des lieux avant la signature de la vente, qu’il avait commandé la pièce nécessaire pour permettre le fonctionnement de la chaudière alors que les devis étaient postérieurs à l’acte authentique de vente.

Pour autant, la partie défenderesse verse un premier devis aux débats (pièce n°2) en date du 20 avril 2022, antérieur à la signature de l’acte de vente, ce qui vient contredire les affirmations des demandeurs.

De plus, l’analyse des devis et rapports d’interventions versés aux débats (pièces n°2 et 3 partie défenderesse) permet de retenir que le chauffagiste a accepté de faire une première intervention s’agissant du détecteur de température dans le boiler suivant devis du 20 avril 2022 et a préconisé à l’issue de cette intervention de faire un devis complémentaire pour le remplacement du câble et de la sonde. Ce n’est que lors de l’établissement du devis qu’il va retenir que le câble HT « n’est plus livrable par CTC », soit qu’une mise en fonctionnement de la chaudière n’est plus envisageable.

Le dysfonctionnement de la chaudière ayant été connu de tous au jour de la vente, seule la connaissance précise des vices supplémentaires de la chose est de nature à permettre de retenir l’obligation de Monsieur [V] [N] [Z] de les garantir.

Ainsi, si le chauffagiste lui-même fait le diagnostic d’une réparabilité du système de chauffage et que ce n’est qu’au terme de sa seconde intervention qu’il conclut à la non réparabilité du système compte tenu de l’impossibilité de se procurer une pièce, il ne saurait être retenu que Monsieur [V] [N] [Z] avait connaissance de ce vice précis affectant la chose, non décelée à la première intervention par le chauffagiste en l’absence de toute autre pièce de nature à établir la connaissance du vice par le vendeur.

Ainsi, il ne ressort pas des pièces versées aux débats la connaissance par Monsieur [V] [N] [Z] de la nécessité de changer la sonde de température et du câble HT, ni qu’il avait connaissance que cette dernière pièce n’était plus existante.

Ainsi, la partie défenderesse ne saurait être tenue à la garantie de ces vices cachés dont il n’est pas établi qu’elle en avait connaissance.

3) Le système d’assainissement

En l’espèce, les consorts [O] [W] [G] – [I] avancent que le système d’assainissement a été déclaré non conforme aux dispositions du code de la santé publique et qu’ils ont été mis en demeure de procéder à sa mise en conformité dans un délai de 6 mois par l’agglomération de [Localité 12].

Il ressort du courrier adressé par l’agglomération de [Localité 12] que la Direction de l’assainissement et de l’Eau de la ville de [Localité 12] a procédé le 13 février 2023 à une vérification sur site de l’évacuation des eaux usées de la propriété acquise par les consorts [O] [W] [G] – [I] et qu’elle a conclu à la non-conformité du système d’évacuation au motif qu’une partie des eaux usées se déversait dans le réseau d’assainissement collectif via un regard en limite de propriété qui n’était pas étanche.

Le défaut d’étanchéité du regard est constitutif d’un vice de la chose vendue et rend la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée à défaut de permettre l’évacuation des eaux usées de la maison d’habitation acquise dans le respect des dispositions du code de la santé publique.

Cependant, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que le défaut d’étanchéité était existant au jour de la vente le 16 mai 2022 au vu de la date du contrôle réalisé plusieurs mois après la vente, ni que Monsieur [V] [N] [Z] avait connaissance de ce vice au vu du certificat de la direction de l’assainissement et de l’eau du 22 août 2018 annexé à l’acte de vente, laquelle avait alors conclu à la conformité du dispositif identifié comme étant relié au réseau public d’assainissement.

Dans ces conditions, Monsieur [V] [N] [Z] ne saurait être tenu à garantie du chef de ce vice.

4) La pompe de relevage des eaux usées

En l’espèce, les consorts [O] [W] [G] – [I] avancent avoir découvert l’existence d’une pompe de relevage des eaux usées lors des travaux de rénovation, laquelle avait été soigneusement cachée derrière une armoire, dont le vendeur en n’avait pas fait état et s’est in fine révélée être défectueuse.

Cependant, à rebours des affirmations des demandeurs, il ne ressort pas de l’attestation de l’agent immobilier que la pompe de relevage avait été dissimulée par le vendeur, l’agent n’y faisant nullement référence. De même, la défectuosité de la pompe de relevage ne repose que sur les seules affirmations des demandeurs, lesquels ne formulent aucune demande indemnitaire au titre de la réfection de la pompe.

L’existence d’un vice affectant la chose vendue n’est pas établie par les pièces versées aux débats au titre d’une pompe de relevage des eaux usées défectueuse et Monsieur [V] [N] [Z] ne saurait être tenu à garantie de ce chef.

***

Sur le préjudice des consorts [O] [W] [K]

1) Sur le préjudice matériel

Au titre de la limite séparative de propriété, les consorts [O] [W] [G] – [I] versent aux débats le devis réalisé pour le replacement de la limite séparative de propriété et de la végétation à hauteur de 14 292,04 euros. Cette somme étant justifiée et de nature à indemniser exactement le préjudice matériel subi par les demandeurs, Monsieur [V] [N] [Z] doit être tenu au règlement de cette somme avec intérêts à compter de l’assignation, soit du 24 janvier 2024, les doléances au titre de la limite séparative de propriété n’ayant été formulées que dans le cadre de la présente instance (pièce n°8 partie demanderesse).

2) Sur le préjudice immatériel

Le vice affectant les limites séparatives du terrain sont à l’origine d’un trouble de jouissance pour les consorts [O] [W] [G] – [I], lesquels ont été dans l’impossibilité de pouvoir avoir la jouissance complète du bien acheté. Il convient de le compenser par l’allocation d’une somme de 1500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, date de l’assignation.

Les consorts [O] [W] [G] – [I] seront déboutés du surplus de leurs demandes.

Sur la demande en dommages-intérêts pour résistance abusive

En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute.

En l’espèce, il n’est pas établi que la résistance de Monsieur [V] [N] [Z] aurait dégénéré en abus, le tribunal n’ayant fait droit que pour partie aux demandes des consorts [O] [W] [G] – [I].

Ils doivent en conséquence être déboutés de leur demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de Monsieur [V] [N] [Z]

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique de vente signé le 16 mai 2022 que deux conventions de séquestre ont été souscrites dans ce cadre, les parties ayant décidé de séquestrer entre les mains du comptable de l’office notarial les sommes suivantes :

— La somme de 5000 euros pour garantie de voir le vendeur débarrasser le mobilier encore présent dans la maison vendue dans un délai de 15 jours à compter de l’acte,

— La somme de 5000 euros pour sûreté de voir le vendeur remplacer le détecteur de température dans le boiler de la chaudière dans un délai de 60 jours à compter de la signature de l’acte de vente.

Il ressort de la pièce n°4 de la partie défenderesse que la partie demanderesse a reconnu que Monsieur [V] [N] [Z] avait bel et bien débarrassé les meubles qu’il devait retirer des lieux vendus.

S’agissant du remplacement du détecteur de température dans le boiler, Monsieur [V] [N] [Z] verse aux débats les deux devis signés auprès de la société GUTZWILLER, daté des 20 avril 2022 et 24 mai 2022 ainsi qu’un email de la société GUTZWILLER du 15 juillet 2022 suivant lequel l’entreprise de chauffage confirmait la réalisation des travaux commandés.

Cependant, les rapports d’intervention versés aux débats démontrent que la société GUTZWILLER mandatée par Monsieur [V] [N] [Z] n’est intervenue que le 25 juillet 2022, soit plus de 60 jours après la signature de l’acte de vente alors que la convention de séquestre prévoyait la réalisation de ces travaux dans un délai de 60 jours à compter de la signature de la vente comme condition de la libération des fonds.

Les demandeurs ne sont pas responsables du délai d’intervention de la société GUTZWILLER, laquelle intervenait à la demande du vendeur qui devait s’assurer du délai d’exécution de ses prestations.

Cette condition ne s’étant pas réalisée dans le délai convenu contractuellement, sans considération de l’état de fonctionnement ou non de la chaudière à la suite de ces réparations, Monsieur [V] [N] [Z] ne saurait prétendre à la libération de la somme de 5000 euros séquestrée dans ce cadre.

Il y a lieu d’ordonner le versement de la somme de 5000 euros séquestrée sur le prix de vente au titre de l’enlèvement des biens meubles, fait qui n’est pas contesté par les demandeurs.

Monsieur [V] [N] [Z] sera débouté de sa demande en libération de la somme de 5000 euros séquestrée sur le prix de vente au titre du remplacement du détecteur de température dans le boiler de la chaudière.

Sur les autres demandes

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [V] [N] [Z], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer à Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande de Monsieur [V] [N] [Z] formée sur ce même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, applicable, selon l’article 55 II du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DIT que les demandes formées par Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I] sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance de la chose vendue s’agissant du dysfonctionnement de la chaudière et du système d’assainissement ne peuvent être accueillies sur ce fondement ;

DIT que la demande formée par Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I] sur le fondement du manquement à l’obligation d’information s’agissant de la limite séparative de propriété ne peut être accueillie sur ce fondement ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] [Z] à garantir les vices cachés de la chose au titre de la limite séparative de propriété ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] [Z] à payer à Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I] les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, date de l’assignation :

—  14 292,04 euros en réparation du préjudice matériel,

—  1500 euros en réparation du préjudice de jouissance,

DÉBOUTE Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I] de leur demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

DÉBOUTE Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I] du surplus de leurs demandes ;

DIT que la somme de 5000 euros séquestrée sur le prix de vente au titre de l’enlèvement des meubles doit être versée à Monsieur [V] [N] [Z] ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [N] [Z] de sa demande en paiement de la somme de 5000 euros séquestrée sur le prix de vente au titre du remplacement du détecteur de température dans le boiler de la chaudière ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [N] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] [Z] à payer à Madame [B] [C] [O] [W] [G] et Monsieur [A] [L] [I] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président