Tribunal Judiciaire de Chartres, Tj civil2, 19 novembre 2024, n° 24/02328

TJ Chartres 19 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [S] [X] n'a pas contesté les décisions des assemblées générales et que les charges sont exigibles, rendant la créance certaine, liquide et exigible.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de mise en demeure et de relance sont justifiés et doivent être remboursés par le copropriétaire.
Rejeté
Préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat ne justifie pas du préjudice subi, entraînant le rejet de la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner Monsieur [S] [X] à payer les frais de justice exposés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Chartres, tj civil2, 19 nov. 2024, n° 24/02328
Numéro(s) :	24/02328
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE LES GALICHETS SIS, représenté par son syndic en exercice la société SARL LP GESTION

Texte intégral

N° RG 24/02328 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLQP

Minute : TJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e MEHEUST, vestiaire T21

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[S] [X]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 19 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES GALICHETS SIS 23 BIS RUE DES RESERVOIRS 28000 CHARTRES

représenté par son syndic en exercice la société SARL LP GESTION, SARL (RCS CHARTRES n° 328 962 147)

dont le siège social est sis 1 boulevard Chasles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Justine GARNIER substituant M^e MEHEUST demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21 postulant de la SELARL RAISON AVOCATS, demeurant 217 rue Saint Honoré – 75001 PARIS, avocats au barreau de PARIS, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [X]

demeurant Résidence des Maillets – 94 rue de Sarge escalier A – 72000 LE MANS

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Liliane HOFFMANN, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 18 juillet 2024

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Septembre 2024et mise en délibéré au 19 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [S] [X] est propriétaire d’un appartement correspondant aux lots n°301, 353 et 390 au sein de l’immeuble LES GALICHETS situé 23 bis rue des réservoirs à 28000 CHARTRES, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suite à des impayés au titre des charges locatives, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GALICHETS (ci-après le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, la société CITYA Chartres Immobilier, adressé à Monsieur [S] [X] plusieurs mises en demeure de régler l’arriéré de charges de copropriété et lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2022, une sommation de payer la somme de 1.534,14 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [S] [X] devant le tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

4.050,99 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 août 2024, avec intérêts au taux légal qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,1.164,32 euros au titre des frais de recouvrement de la créance,1.500 euros à titre de dommages et intérêts,2.124 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens de l’instance

À l’audience du 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient les demandes de son acte introductif d’instance.

Il expose que Monsieur [S] [X], propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, a occasionné des frais pour procéder au recouvrement des charges et s’estime bien fondé à en obtenir le remboursement.

Monsieur [S] [X], pour lequel un procès-verbal de recherches infructueuses a été établi en application de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux de :

— de l’assemblée générale spéciale du 7 septembre 2020 votant l’ajustement du budget de l’exercice en cours et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2021,

— de l’assemblée générale ordinaire du 22 mars 2021 votant l’ajustement du budget de l’exercice en cours et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022,

— de l’assemblée générale ordinaire du 14 mars 2022 votant l’ajustement du budget de l’exercice en cours et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023,

— de l’assemblée générale ordinaire du 1er mars 2023 votant l’ajustement du budget de l’exercice en cours et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024,

— et de l’assemblée générale ordinaire du 26 mars 2024 votant l’ajustement du budget de l’exercice en cours et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs:

— des décomptes de charges annuelles au titre des périodes du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,

— un relevé de compte en date du 7 août 2024,

— des appels de fonds au titre des deux trimestres de l’exercice 2021, de l’exercice 2022, de l’exercice 2023 et des trois premiers trimestres de l’exercice 2024.

Les charges de copropriété étant engagées par les décisions de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. La décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Force est de constater que Monsieur [S] [X] n’a pas contesté les décisions des assemblées générales et n’a formulé aucune demande sur rectification sur ses décomptes individuels.

Le décompte reprend les différents appels et les régularisations intervenues.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour la période allant du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il y a lieu de retenir le décompte de la créance produite à l’audience, à savoir la somme de 4.050,99 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.050,99 euros, au titre des charges de copropriété dues au 7 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, sans anatocisme.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite des frais au titre de recouvrement de sa créance pour un montant de 1.164,32 euros décomposés de la façon suivante :

—  1.160 euros de frais de contentieux

—  125,12 euros de sommation de payer

—  79,20 euros de frais de mise en demeure.

Il y a lieu de retenir les frais de mise en demeure et de relance à hauteur de 79,20 euros conformément aux prestations prévues par le contrat de syndic ainsi que la somme de 125,12 euros au titre des frais de de sommation de payer.

Il n’est toutefois pas justifié de la nécessité de facturer un seconde fois des frais de contentieux pour la transmission du dossier à l’avocat, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la somme de 480 euros.

Il convient de condamner Monsieur [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 684,32 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, sans anatocisme.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du préjudice qu’il dit avoir subi.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [X] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Dans la mesure où il est justifié des diligences pour la somme de 1.026 euros, il convient de condamner Monsieur [S] [X] à lui payer cette somme de 1.026 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE LES GALICHETS 23 BIS RUE DES RESERVOIRS à 28000 CHARTRES la somme de 4.050,99 (quatre mille cinquante euros et quatre-vingt-dix-neuf cents) au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté dues au 7 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, sans anatocisme,

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE LES GALICHETS 23 BIS RUE DES RESERVOIRS à 28000 CHARTRES la somme de 684,32 euros (six cent quatre-vingt quatre euros et trente-deux cents) au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, sans anatocisme,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE LES GALICHETS 23 BIS RUE DES RESERVOIRS à 28000 CHARTRES de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LES GALICHETS 23 BIS RUE DES RESERVOIRS à 28000 CHARTRES de sa demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE LES GALICHETS 23 BIS RUE DES RESERVOIRS à 28000 CHARTRES la somme de 1.026 euros (mille vingt six euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [X] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 19 novembre 2024,

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN