Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 22 mai 2025, n° 25/02518

TJ Marseille 22 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que les demandeurs n'ont pas prouvé que les défendeurs occupent les lieux sans droit ni titre, car ils ont fourni des attestations de prise en charge par le 115 et ont affirmé avoir été autorisés par le locataire.
Rejeté
Indemnité d'occupation due pour l'occupation illégale
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'occupation des défendeurs n'était pas prouvée comme illégale.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'y avait pas lieu de faire droit aux demandes des parties au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 22 mai 2025, n° 25/02518
Numéro(s) :	25/02518
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	18 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Abdramane KOUYATÉJulien AYOUN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 1er août 2025

à M^e AYOUN Julien

Le 1er août 2025

à M^e KOUYATE Abdramane

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02518 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6L4O

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [Y]

né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [L] [Y]

née le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Abdramane KOUYATE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [J], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Abdramane KOUYATE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [Y] et Madame [L] [Y] sont propriétaires d’un bien situé [Adresse 5].

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, Monsieur [G] [Y] et Madame [L] [Y] ont fait assigner Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 22 mai 2025 afin de :

Juger que Monsieur et Madame [Y] sont recevables et bien fondés en leur action,Y faisant droit,

Juger que Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [J] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 16 mars 2025 au plus tard,En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [J] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, si nécessaire avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,Refuser toute demande de délai eu égard aux circonstances,Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meuble qu’ils désigneront ou dans tel lieu du choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,Fixer le montant de l’indemnité conventionnelle d’occupation à la somme de 690 euros,Condamner solidairement Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [J] à titre provisionnel à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 747,13 euros au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 16 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sommes à parfaire selon décompte remis le jour de l’audience,Refuser toute demande de délai eu égard au montant de l’arriéré,Condamner solidairement Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [J] à la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais des commandements et dénonces ainsi que le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

Aux termes de leurs conclusions, Monsieur [G] [Y] et Madame [L] [Y], représentés par leur conseil, sollicitent de :

Juger que Monsieur et Madame [Y] sont recevables et bien fondés en leur action,Y faisant droit,

Juger que Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [J] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 16 mars 2025 au plus tard,Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [J],En conséquence,

Ils précisent que le locataire a arrêté de payer les loyers en juillet 2024 et qu’un courrier recommandé lui a été envoyé à l’adresse du logement loué, revenu avec la mention destinataire inconnu.

Ils expliquent que des voisins les ont contactés pour leur signaler une effraction dans leur logement, qu’un constat d’huissier a été établi en mars 2025 constatant que le nom des requis a été apposé sur la boîte aux lettres, qu’un courrier a été adressé à la préfecture qui a délivré une mise en demeure de quitter les lieux et que rien n’indique que Monsieur [C] aurait laissé entrer les requis.

En défense, aux termes de leurs conclusions, Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [J], représentés par leur conseil, sollicitent de :

Dire que Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [J] n’occupent pas les lieux sans droit ni titre depuis le 16 mars 2025,Débouter Monsieur et Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes, y compris les demandes relatives aux frais irrépétibles,Condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Ils font valoir que, dans la promesse de vente, il était écrit que Monsieur [C] devrait expulser les squatteurs à ses frais, qu’il était censé être propriétaire et n’aurait pas dû payer les loyers.

Ils affirment être pris en charge par le 115 qui les logent dans un hôtel.

Ils expliquent qu’ils ont apposé leur nom sur la boîte aux lettres de Monsieur [C], qui les connaît puisqu’ils sont de sa famille, car le 115 ne leur permet pas une domiciliation et qu’ils ont donc été autorisés à entrer dans le logement.

Ils ajoutent qu’aucune effraction n’est démontrée, que Monsieur [C] a toujours les clés du logement et que son bail est toujours en cours, rien ne venant prouver que celui-ci a quitté le logement.

Ils indiquent que le locataire a le droit de prêter son appartement.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

Dans le cadre d’un bail en cours d’exécution ou dans une hypothèse où le logement a été abandonné, l’expulsion du locataire ou de ses biens est encadrée par un dispositif législatif et réglementaire interdisant au bailleur de procéder à une expulsion sans avoir obtenu une autorisation judiciaire et respecté les procédures légales.

Ainsi, l’article 14-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus.

En l’espèce, les requérants versent aux débats un contrat de bail conclu avec Monsieur [B] [K] [C] le 15 novembre 2023 et affirment que le locataire a quitté les lieux le 15 juillet 2024, sans fournir aucune pièce au soutien de leur assertion.

En effet, si une promesse unilatérale de vente a été conclue le 21 décembre 2023 entre Monsieur [G] [Y] et Madame [L] [Y] d’une part et Monsieur [B] [K] [C] d’autre part par laquelle Monsieur [G] [Y] et Madame [L] [Y], promettants, promettaient de vendre le bien objet du présent litige à Monsieur [B] [K] [C], bénéficiaire, et qu’un protocole de désistement a été conclu entre eux le 6 mars 2025 relatif à cette promesse unilatérale de vente, il n’en demeure pas moins que le contrat de bail conclu entre Monsieur [G] [Y] et Madame [L] [Y] d’une part et Monsieur [B] [K] [C] d’autre part le 15 novembre 2023 n’a pas été résilié par ces actes et qu’aucune mise en demeure n’a été fait au locataire de justifier qu’il occupe le logement.

De surcroît, le courrier de mise en demeure de payer les loyers du 2 juillet 2024 envoyé par Monsieur [G] [Y] à Monsieur [B] [K] [C] le 3 juillet 2024 et lui ayant été retourné avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » ne permettait pas de constater un état d’abandon du logement par le locataire.

En outre, l’absence totale de règlement de loyers par le locataire, dont se prévalent les demandeurs, ne permet pas plus de constater l’état d’abandon du logement par celui-ci.

En effet, si Monsieur [G] [Y] et Madame [L] [Y] souhaitaient faire constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire pour cause de non-paiement des loyers et charges, conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette clause ne pouvait produire effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et aucun commandement de payer n’a été délivré au locataire.

Monsieur [G] [Y] et Madame [L] [Y] n’ont pas plus donné congé au locataire dans les formes prévues par l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, Monsieur [G] [Y] et Madame [L] [Y] n’apportent pas la preuve que le bail qu’ils ont conclu le 15 novembre 2023 avec Monsieur [B] [K] [C] est résilié et que Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [J] ne sont pas des occupants du chef du locataire et ce d’autant plus que Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [J] fournissent des attestations de prise en charge par le 115 à l’hôtel du 10 juillet 2023 au 30 mai 2025 les concernant et qu’ils affirment que Monsieur [B] [K] [C] leur a permis d’apposer leur nom sur la boîte aux lettres, ne pouvant recevoir de courrier à l’hôtel dans lequel ils résident.

Monsieur [G] [Y] et Madame [L] [Y] n’apportent donc pas la preuve que Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [J] occupent les lieux sans droit ni titre.

La violation du droit de propriété n’est pas acquise et le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé.

En conséquence, Monsieur [G] [Y] et Madame [L] [Y] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [Y] et Madame [L] [Y] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes des parties au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent,

CONSTATONS que Monsieur [G] [Y] et Madame [L] [Y] n’apportent pas la preuve que Monsieur [Z] [I] et Madame [H] [J] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 5] leur appartenant ;

DEBOUTONS Monsieur [G] [Y] et Madame [L] [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

REJETONS les demandes des parties au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] et Madame [L] [Y] aux entiers dépens;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION