TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00460 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKLN

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[L] [B]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 26 Novembre 2024

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [B],

demeurant Etage 2 appt 6 – 7 rue Saint lubin – 28000 CHARTRES

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 15 Octobre 2024 et mise en délibéré au 26 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 24 mai 2019, l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [B] un local à usage d’habitation situé au 7 rue Saint Lubin 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 315,42 €.

Des loyers étant demeurés impayés, C’CHARTRES HABITAT a fait signifier le 26 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 2.191,24 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

L’OPH C’CHARTRES HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES statuant en référé pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [B] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, ainsi que le concours d’un serrurier;

— de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel:

— de la somme de 2.941,35 € € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 300€ € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens.

A l’audience du 15 octobre 2024, l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4.243,17 €.

L’OPH C’CHARTRES HABITAT fait valoir que Monsieur [L] [B] n’a pas repris le versement du loyer courant et des charges avant la date de l’audience et qu’il est opposé tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire, les derniers paiements effectués ayant été rejetés par la banque.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à par dépôt de l’acte en l’étude le 31 mai 2024, Monsieur [L] [B] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Le commandement de payer vise un délai de deux mois.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 5 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans son ancienne version applicable aux faits de l’espèce prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le bail conclu le 24 mai 2019 contient une clause résolutoire (« Article 5.6 CLAUSE RESOLUTOIRE visée dans le bail ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.191,24 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mars 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 27 mars 2024.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Monsieur [L] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément concernant sa situation.

En outre, le diagnostic social fait état d’un plan de surendettement non respecté en 2022 et d’une situation de chômage.

Il est impossible en l’absence de Monsieur [L] [B] et d’éléments plus précis de connaître la situation réelle, ce qui empêche de lui accorder d’office des délais de paiement, faute d’informations sur ses possibilités à respecter un échéancier et ce d’autant que le bailleur social fait état de règlements de loyer rejetés, raison pour laquelle il s’oppose à tous délais.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [L] [B] sera ordonnée. Monsieur [L] [B] sera débouté de ses demandes de délais de paiement et/ de suspension des effets de la clause résolutoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [L] [B] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [B] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.243,17 € au jour de l’audience, mois septembre 2024 inclus.

Monsieur [L] [B], non comparant, n’apporte là encore aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.243,17 €.

Compte tenu de l’absence de délais, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [L] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2019 entre l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [L] [B] concernant le local à usage d’habitation situé au 7 rue Saint Lubin 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 27 mars 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] à verser à l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT à titre provisionnel la somme de 4.243,17 € (quatre mille deux cent quarante trois euros et dix sept centimes);

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] à payer à l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT du surplus de ses demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTONS l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 26 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME