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Jugement N°

du 23 Octobre 2024

N° RG 24/00248 – N° Portalis DBXV-W-B7H-GFKX

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SDC DE L’IMMEUBLE MOZART -DOM CARRE D’OR [Adresse 3],

C/

[R] [S]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à

Maître MEHEUST T21

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble MOZART -DOM CARRE D’OR [Adresse 4], RCS n°328 962 147, dont le siège social est sis [Adresse 2] ;

représentée par M^e Manuel RAISON, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de PARIS, et par M^e Marion MÉHEUST, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [S],

demeurant [Adresse 1]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 21 mars 2024, à l’audience du 04 Septembre 2024 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, la décision a été rendue par mise à disposition le 23 Octobre 2024

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 23 Octobre 2024

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Elodie GILOPPE, Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [K] [X] est propriétaire des lots n°63 et 344 dans l’immeuble Mozart – Dom Carré d’Or sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Mozart – Dom Carré d’Or sis [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [R] [K] [X] aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’une somme globale de 15743,03 € relative à des charges de copropriété et des frais de recouvrement, outre 3000 € de dommages et intérêts et 2124 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de voir dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts, d’ordonner l’exécution provisoire et de condamner le défendeur aux dépens.

Aux termes de cet acte qui constitue ses uniques écritures, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de ses moyens, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] indique que malgré relance, mise en demeure, et lettre comminatoire, Monsieur [R] [K] [X] n’a pas réglé l’intégralité de ses charges de copropriété. Se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1342-10 du code civil, le demandeur sollicite la condamnation du défendeur au paiement de la somme principale de 13.152,62 € au titre des charges de copropriété impayées, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 juin 2023, outre anatocisme année par année. Il demande en outre la somme de 1598,40 € en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 du décret du 26 mars 2015, au titre des frais de recouvrement, ou à titre subsidiaire en application de l’article 1240 du code civil. Il sollicite également une somme de 3000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé aux autres copropriétaires, cette dette fragilisant l’équilibre financier du syndicat et les obligeant à faire l’avance de la trésorerie nécessaire au fonctionnement normal de la copropriété. Il a enfin demandé l’exécution provisoire de la décision, la somme de 2124 € au titre des frais irrépétibles, ainsi que la condamnation du défendeur aux dépens.

Régulièrement assigné par acte transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [R] [K] [X] n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est en date du 21 mars 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 04 septembre 2024 et à cette date, le jugement a été mis en délibéré au 23 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges exposées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Selon l’article 1342-10 du code civil, Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le demandeur justifie de la qualité de copropriétaire de DFD (pièce n°1) ainsi que des motifs ayant présidé aux appels de charges de copropriété, par la production des procès-verbaux d’assemblées générales de la copropriété (pièce n°6). Les appels de fonds et décomptes de charges sont également produits aux débats (pièce n°7), de même que le contrat de syndic (pièce n°2).

Par ailleurs, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] produit aux débats les lettres de relance et de mise en demeure adressées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à Monsieur [S], (pièce n°3), les 19 octobre 2021 (avis de réception signé par le défendeur) mise en demeure le 10 mai 2022 (également signé), nouvelle mise en demeure le 11 mai 2023 (avis de réception non retourné, pli refusé par le destinataire).

Le relevé de compte du défendeur pour la copropriété fait état de 16629,62 € de charges entre le 1er juillet 2021 et le 1er janvier 2024, pour seulement 886,59 € porté au crédit, soit un solde débiteur de 15743,03 €. Le solde sollicité au 18 janvier 2024 est cependant de 13.152,62 € hors frais de procédure.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande principale qui apparaît bien fondée, et de l’assortir d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 juin 2023. En application de l’article 1343-2 du code civil, ces intérêts porteront eux-mêmes intérêt au taux légal année par année.

Concernant les frais exposés dont le remboursement est sollicité, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En outre, en application des dispositions de l’article 9 du décret du 26 mars 2015 applicable aux copropriétaires défaillants, le syndic peut leur adresser des facturations supplémentaires en cas de diligences exceptionnelles. Il convient de considérer que les frais engagés pour le recouvrement contentieux des sommes dues par un auxiliaire de justice apparaissent de nature exceptionnelle.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Mozart – Dom Carré d’Or justifie de l’ensemble des frais de mise en demeure, de contentieux, de lettre comminatoire dont il est sollicité le remboursement pour la somme de 1598,40 €. Ceux-ci, au regard de la défaillance répétée du débiteur, apparaissent parfaitement nécessaire. Il sera donc également fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dommages et intérêts

le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] semble fonder sa demande de dommages et intérêts sur les dispositions de l’article 1240 du code civil visé au dispositif de son assignation. Ces dispositions, qui auraient pu se compléter des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 2 du même code et ou de l’article 32-1 du code de procédure civile, nécessitent la démonstration d’une faute, d’un dommage et du lien de causalité entre eux.

Si la faute est caractérisée en l’espèce par le non-paiement de ses charges de copropriété par Monsieur [S] le dommage n’apparaît pas qualifié de manière certaine, dès lors qu’il est question de « fragiliser l’équilibre financier du syndicat », et d’un recouvrement effectif et rapide constituant « un impératif de bonne gestion de la copropriété ». En effet, il n’est pas justifié que les autres copropriétaires aient dû faire l’avance de la trésorerie nécessaire au fonctionnement normal de la copropriété. Dès lors le caractère direct et certain du préjudice allégué n’est pas démontré, et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S], partie succombante pour l’essentiel des demandes, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 2124 euros à titre de participation aux frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure.

* Sur l’exécution provisoire

Selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’apparaît pas en l’espèce de motif permettant d’envisager que soit écartée l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées conformément à la loi,

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société CITYA [Localité 7] IMMOBILIER les sommes suivantes:

* "TREIZE MILLE CENT CINQUANTE DEUX EUROS et soixante deux centimes (13 152,62 €) à titre principal, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 18 janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023,

* "MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS et quarante centimes (1598,40 €) au titre des frais de recouvrement de la créance ;

DIT que les intérêts assortissant la condamnation principale porteront eux-même intérêts année par année en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Mozart – Dom Carré d’Or de sa demande de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit;

CONDAMNE Monsieur [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Mozart – Dom Carré d’Or représenté par son syndic en exercice la société CITYA [Localité 7] IMMOBILIER la somme de DEUX MILLE CENT VINGT QUATRE EUROS (2124 €) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Elodie GILOPPE