N° RG 25/00225 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D265

N° :

Code : 5BZ Baux professionnels – Autres demandes relatives à un bail professionnel

S.A.R.L. SARL JUMO

c/

[V] [Y]

Copie exécutoire + 1 copie

délivrées le

à

M^e Anne DESORMEAUX

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

1ère chambre civile

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL

S.A.R.L. SARL JUMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Anne DESORMEAUX, avocat au barreau de MACON

ET :

DEFENDERESSE AU PRINCIPAL

Madame [V] [Y]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

❖

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Audrey LANDEMAINE, Juge, statuant à juge unique, en application des articles R 212-8 et R 212-9 du code de l’organisation judiciaire.

GREFFIER lors du prononcé :

Aurélie LAGRANGE, Greffier.

Conformément à l’article 799 alinéa 4 du code de procédure civile, les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le juge de la mse en état a fixé son délibéré au 06 octobre 2025.

JUGEMENT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 alinéa 2 et 451 du code de procédure civile le 17 novembre 2025 par Audrey LANDEMAINE, Juge, qui a signé le jugement avec la greffière.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 8 août 2013, la SCI GEMO a donné à bail à la SARL JUMO un ténement immobilier bâti et non bâti, [Adresse 7] pour une durée de 9 ans à usage de café, bar, restaurant, le loyer mensuel étant fixé à 800 euros puis 910 euros à compter du 1er janvier 2014.

La SCI GEMO a cedé les locaux objet du bail à Madame [V] [Y].

Par courrier recommandé, réceptionné le 18 août 2022, la SARL JUMO a sollicité renouvellement de son bail auprès de Madame [V] [Y], à compter du 1er octobre 2022.

Par courrier du 10 novembre 2022, la bailleresse a consenti un renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2022 avec fixation du loyer à la somme de 15.000 euros outre rattrapage d’indexation et sous réserve de ne pas utiliser les parties communes de l’immeuble.

Suivant arrêté du 13 juillet 2024, le maire de [Localité 10] a, dans le cadre d’une procédure de péril, enjoint à Madame [V] [Y] de prendre des mesures de mise en sécurité de l’immeuble sis [Adresse 4] cadastrée section AA n°[Cadastre 2], après expertise du bâtiment.

L’évacuation de l’immeuble a été ordonnée à compter de la notification de l’arrêté et jusqu’à sa mainlevée.

Par courrier recommandé du 31 juillet 2024, revenu “pli avisé non réclamé”, le conseil de la SARL JUMO a mis en demeure Madame [I] [Y] de réaliser les travaux exigés par la commune de [Localité 9] sans délai afin que sa cliente puisse reprendre son activité.

A défaut de réponse, la SARL JUMO a, selon exploit du 20 février 2025, fait assigner Madame [V] [L] devant le Tribunal judiciaire de MACON aux fins d’obtenir résiliation du bail et indemnisation de son préjudice.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation, la SARL JUMO demande au Tribunal, au visa des articles 1719 et 1217 du code civil, de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— prononcer la résiliation du bail commercial à la date du 13 juillet 2024 aux torts exclusifs du bailleur ;

— condamner Madame [V] [Y] à lui payer la somme de 151.000 euros pour la perte de son fonds de commerce ;

— condamner Madame [V] [L] au paiement de la somme de 3.100 euros par mois à compter du 13 juillet 2024, jusqu’à la décision à intervenir ;

— condamner Madame [V] [Y] au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;

— dire et juger que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire ;

— condamner Madame [V] [Y] à lui payer la somme de 2.500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, elle fait valoir que :

— la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance à compter de l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble, dès lors qu’elle a été obligée de fermer son commerce depuis cette date et ne la pas rouvert depuis ;

— elle est bien fondée en conséquence à solliciter la résolution du contrat aux torts exclusifs du bailleurs à compter du 13 juillet 2024 outre indemnisation pour la perte de son fonds de commerce, estimé à 151.000 euros par son expert-comptable ;

— il y a lieu en outre de lui accorder une somme de 3.100 euros par mois correspondant à la rémunération qu’elle n’a pu percevoir depuis le 13 juillet 2024 outre la somme de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral alors qu’elle a vu le fruit de son travail de 10 ans se perdre du fait de l’inaction de son bailleur.

Madame [V] [L], régulièrement assignée à domicile, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 19 mai 2025 et mise en délibéré au 15 novembre 2025 dans le cadre d’une procédure sans audience au vu de l’accord de la demanderesse.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail aux torts de la bailleresse

L’article 1719 du code civil prévoit que :

“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations”.

L’obligation d’assurer la délivrance de la chose louée et la jouissance paisible du preneur dure tout le long de l’exécution du bail, ce qui doit conduire le bailleur à garantir le preneur de l’impossibilité d’exploiter son activité.

Conformément à l’article 1217 du code civil :

“La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la SARL JUMO prend à bail des locaux commerciaux correspondant aux lots 1 à 6 de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 10], cadastré section [Cadastre 1] n°[Cadastre 2] depuis le 8 août 2013, le bail ayant été renouvelé pour 9 ans à compter du 1er octobre 2022.

La SARL JUMO exerce une activité de café, bar, restaurant.

Si l’acte de propriété du local n’est pas produit – ce qui est regrettable – il résulte du courrier du 10 novembre 2022 et de l’arrêté de péril du 13 juillet 2024 produit aux débats, que Madame [V] [Y] était propriétaire du local à ces dates, pour venir aux droits de la SCI GEMO, propriétaire initial lors de la conclusion du bail le 8 août 2023.

Les termes de l’arrêté du 13 juillet 2024, versé aux débats, permettent de relever que l’immeuble donné en partie à bail à la SARL JUMO présentait des désordres susceptibles de menacer la sécurité publique et plus particulièrement :

— chutes de cheminée ;

— risque d’effondrement partiel de la toiture ;

— linteaux dégradés.

Dans le même arrêté pris dans le cadre d’une procédure de péril ordinaire, le maire de [Localité 10] fait injonction à Madame [V] [Y] de mettre en oeuvre des mesures de mise en sécurité de l’immeuble et toutes les mesures nécessaires pour mettre un terme au danger et garantir la sécurité publique.

L’article 3 de l’arrêté précité dispose que l’immeuble est interdit temporairement à l’habitation et à toute utilisation à compter de sa notification et jusqu’à sa mainlevée.

Il y a lieu de relever en outre que la procédure de péril était toujours en cours au 17 janvier 2025, dans l’attente des conclusions d’expertise et des interventions techniques, conformément à l’attestation du maire de la commune en ce sens.

Ce faisant, Madame [V] [Y] n’a plus assuré la délivrance de la chose louée et sa jouissance paisible depuis le 13 juillet 2024 en raison des désordres affectant l’immeuble et de l’arrêté de péril ordinaire en résultant.

En conséquence, la SARL JUMO est bien fondée à solliciter la résiliation du bail commercial la liant à Madame [V] [Y] à compter du 13 juillet 2024 et aux torts exclusifs de cette dernière.

Sur les demandes d’indemnisation

La résiliation d’un bail commercial aux torts du bailleur peut ouvrir droit à une indemnité au titre de la perte du fonds de commerce.

Il est constant que la société JUMO a dû quitter les locaux objet du bail en raison de l’arrêté de péril et qu’elle a, de ce fait, cessé son activité.

Aucun élément ne permet d’établir que son fonds de commerce était transférable dans des locaux équivalents sans perte de clientèle.

Elle est donc fondée à solliciter l’ indemnisation de la perte de son fonds de commerce à charge pour elle de justifier du montant du préjudice qu’elle réclame.

La SARL JUMO produit aux débats une attestation du cabinet [S], expert comptable, qui certifie qu’elle a réalisé les chiffres d’affaires suivants :

—  2021 : non significatif : COVID

—  284.695 euros en 2022 ;

—  220.155 euros en 2023

Il y a donc lieu de retenir un chiffre d’affaires moyen de 252.425 euros sur les deux dernières années précédant la fermeture du commerce de la SARL JUMO.

Conformément à l’évaluation de l’expert comptable, il convient de fixer la valeur du fond de commerce à 60% du chiffre d’affaires moyen des deux dernières années soit la somme de 151.000 euros.

Au regard de ces éléments et à défaut d’élément contraire, il y a lieu de condamner Madame [V] [Y] à lui payer la somme de 151.000 euros au titre de la perte du fonds de commerce.

Il n’est pas démontré en revanche que la SARL JUMO subirait un préjudice moral en raison de la cessation du bail aux torts de la bailleresse, aucune atteinte à son honneur ou sa réputation n’étant établie du fait de la cessation de son activité.

La SARL JUMO invoque en outre un préjudice tenant à la perte de rémunération mensuelle de la gérante à hauteur de 3.100 euros.

Or, la perte de rémunération de la gérante n’est pas un préjudice subi par la société JUMO.

En conséquence, la demanderesse sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Madame [V] [Y] succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’instance au visa de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700

L’équité commande de condamner Madame [V] [Y] à payer à la SARL JUMO la somme de 1.500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Au regard de l’importance de la condamnation prononcée à l’encontre de Madame [V] [Y], défaillante, et de la nature de l’affaire, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail commercial conclu entre la SARL JUMO et Madame [V] [L], portant sur les locaux sis [Adresse 8] à [Localité 9], à compter du 13 juillet 2024 aux torts de la bailleresse ;

CONDAMNE Madame [V] [L] à payer à la SARL JUMO la somme de 151.000 euros au titre de la perte de son fonds de commerce ;

DÉBOUTE la SARL JUMO de sa demande au titre d’un préjudice moral et de la perte de rémunération de la gérante ;

CONDAMNE Madame [V] [L] à payer à la SARL JUMO la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [L] aux dépens de l’instance ;

ÉCARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

En foi de quoi, la présidente a signé ainsi que la greffière.

La greffière, La présidente,