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Jugement N°

du 15 Mai 2024

N° RG 22/01594 – N° Portalis DBXV-W-B7G-FXLU

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[F] [U]

C/

[D] [T], S.A.R.L. AB TRANSACTION

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— SELARL GIBIER-FESTIVI-RIVIERRE-GUEPIN T21

— SCP CABINET GERBET AVOCATS T18

— ISALEX T53

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU QUINZE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDERESSE :

Madame [F] [U] née [P]

née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] ; représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

DÉFENDEURS :

Maître [D] [T], notaire associée au sein de NOTRICUM étude notariale sise [Adresse 3] ; représentée par la SCP KUHN, avocats plaidants au barreau de PARIS et par la SCP CABINET GERBET AVOCATS, avocats postulants au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18

S.A.R.L. AB TRANSACTION,SARL au capital de 8000€ inscrite au RCS de CHARTRES sous le n° 792 013153 dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège ; représentée par M^e Isabelle GUERIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53 membre de la SELARL ISALEX AVOCATS ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florence HENOUX

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 21 Décembre 2023, les dossiers ont été déposés au greffe pour l’audience du 27 Mars 2024, les avocats ayant été préalablement informés que la décision sera rendue par mise à disposition le 15 Mai 2024.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 15 Mai 2024

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Florence HENOUX, Juge, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [F] [P] a confié à la société AB transaction un mandat de vente sans exclusivité du bien immobilier dont elle était propriétaire à [Adresse 7]. Le mandat prévoyait que le bien était présenté à la vente au prix de 212.700 € incluant la commission de l’agence de 6 % du prix de vente.

Le 11 juillet 2020, M. [M] [L] et Mme [R] [I] [X] ont formulé une proposition d’achat du bien au prix de 210.000 €.

La société AB transaction ayant accepté de réduire sa commission à la somme de 10.000 €, Mme [F] [P] a accepté l’offre d’achat.

La promesse de vente du 3 août 2020 et l’acte de vente du 9 novembre 2020 ont été établis par Me [D] [T], notaire à [Localité 5], Mme [F] [P] ayant donné procuration à un clerc de l’étude notariale pour la représenter compte tenu du contexte de la crise sanitaire.

Les deux actes mentionnent un prix de vente de 200.000 € incluant les honoraires de l’agence immobilière de 10.000 €.

Estimant qu’une erreur avait été commise sur le prix de vente, Mme [F] [P] a sollicité le notaire et l’agence immobilière afin d’obtenir la réparation de son préjudice.

Par courrier du 4 février 2021, la société AB transaction a estimé que le préjudice subi par Mme [F] [P] résultait de négligences collectives et a proposé une indemnisation forfaitaire de 2.500 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 avril 2021, le conseil de Mme [F] [P] a interpellé Me [D] [T] afin d’obtenir des éclaircissements sur l’affaire. En vain.

C’est ainsi que, par actes extra judiciaires du 20 juin 2022, Mme [F] [P] a fait assigner la société AB transaction et Me [D] [T] devant le tribunal judiciaire de Chartres en indemnisation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2023, Mme [F] [P] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants, 1231-1 et suivants du code civil, de :

— débouter la société AB transaction et Me [D] [T], représentant la SAS Notricum, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, et en conséquence,

— la dire recevable et bien fondée en ses demandes,

— dire que la responsabilité délictuelle de Me [D] [T] est engagée en raison de l’erreur commise dans la rédaction du prix d’acquisition de l’immeuble dans l’acte authentique du 9 novembre 2020,

— dire que la responsabilité contractuelle de la société AB transaction est engagée en raison de l’erreur commise dans la rédaction du prix d’acquisition de l’immeuble dans l’acte authentique du 9 novembre 2020,

En conséquence,

— condamner in solidum, la société AB transaction et Me [D] [T], représentant la SAS Notricum à lui payer la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice financier lié à l’erreur commise dans la rédaction du prix d’acquisition de l’immeuble dans l’acte authentique du 9 novembre 2020,

— condamner in solidum la société AB transaction et Me [D] [T], représentant la SAS Notricum, à lui payer la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral,

— condamner in solidum, la société AB transaction et Me [D] [T], représentant la SAS Notricum, à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société AB transaction et Me [D] [T], représentant la SAS Notricum, aux entiers dépens dont distractions au profit de la SELARL Gibier-Festivi-Rivierre-Guépin par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, société AB transaction sollicite, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de :

— dire qu’elle n’a commis aucune faute à l’égard de Mme [F] [P],

— dire que les préjudices invoqués par Mme [F] [P] n’ont pas été causés par la prétendue faute qui lui est reprochée,

— débouter Mme [F] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— condamner Mme [F] [P] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 août 2023, Me [D] [T] sollicite, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

Au principal :

— dire qu’elle a correctement rempli sa mission et n’a commis aucune faute à l’égard de Mme [F] [P],

— dire que les préjudices allégués par Mme [F] [P] n’ont pas été causés par les prétendues fautes qui lui sont reprochées,

En conséquence,

— débouter Mme [F] [P] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

— condamner la partie succombante au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la partie succombante en tous les dépens.

A titre subsidiaire :

— dire que l’exécution provisoire ne se justifie pas et aurait des conséquences manifestement excessives,

En conséquence,

— écarter l’application de l’article 514 du code de procédure civile.

A titre infiniment subsidiaire :

— ordonner que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle par Mme [F] [P].

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs dernières écritures notifiées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 21 décembre 2023, fixée pour plaidoirie à l’audience du 27 mars 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 15 mai 2024.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement est mis à disposition du greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la responsabilité du notaire

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le notaire est tenu à une obligation de conseil et de diligence, qui lui impose d’informer les parties sur la portée, les effets et les risques de l’acte qu’il rédige. A ce titre, il lui appartient de donner une information complète et circonstanciée aux parties.

Le notaire est ainsi tenu des fautes qu’il commet sur le fondement de l’article 1240 du code civil dès lors qu’elles ont causé un dommage. Cette responsabilité extracontractuelle n’est pas restrictivement limitée au champ de l’authenticité, mais inclut l’ensemble des actes qui lui sont nécessaires. Les obligations du notaire, lorsqu’elles ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle.

Conformément au droit commun de la responsabilité civile, il incombe à Mme [F] [P] d’établir, pour mettre en œuvre la responsabilité notariale, une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Mme [F] [P] expose que le notaire a commis une erreur dans la rédaction des actes, en retenant un prix de 200.000 € alors qu’il était en réalité de 210.000 €. Selon elle, le notaire devait contrôler et vérifier la concordance entre l’offre d’achat et l’acte dressé. Elle précise qu’elle n’était pas présente à la signature des actes car, en raison de la crise sanitaire, elle avait donné pouvoir à un clerc de l’étude de la représenter. Elle ajoute que la procuration indique que le prix convenu est de 200.000 € sans faire état des frais de négociation, précisant que, dans son esprit, ces frais s’ajoutaient au montant indiqué. S’agissant de l’acte de vente, il ne précise pas non plus, selon elle, que les frais de négociation sont inclus dans le prix de 200.000 €.

Me [D] [T] rétorque qu’elle n’a commis aucune faute. Elle indique que la société AB transaction ne lui a pas communiqué de documents écrits concernant l’offre d’achat, ayant reçu les informations du prix de vente et de la commission d’agence oralement. Elle précise qu’elle a adressé le projet de promesse de vente quatre jours avant la signature de celle-ci, lequel indiquait que le prix de 200.000 € incluait les honoraires de 10.000 € de l’agence immobilière. Concernant l’acte de vente, elle expose qu’aucune des parties ne l’a informée que le prix était de 210.000 €, n’ayant appris cette information que six jours après l’acte.

Il est établi que le prix de vente du bien immobilier de Mme [F] [P] a été fixé en accord avec M. [M] [L] et Mme [R] [I] [X] à la somme de 210.000 € incluant les honoraires de 10.000 € de l’agence immobilière, soit un prix net vendeur de 200.000 €.

Compte tenu de la crise sanitaire, Mme [F] [P] avait donné procuration à un clerc de l’étude notariale de la représenter lors de la signature des actes. La procuration qu’elle a signée le 23 juillet 2020 indique que le prix de vente est de 200.000 €, ventilé à hauteur de 198.200 € pour le bien immobilier et de 1.800 € pour les meubles. Il indique en page 6 que la vente a été négociée par l’agence AB transaction et que le vendeur doit à l’agence une rémunération de 10.000 €. L’acte authentique de vente du 9 novembre 2020 reprend exactement les mêmes termes.

La procuration et l’acte de vente ne précisent pas que les honoraires de l’agence sont inclus dans le prix de vente du bien et Mme [F] [P] a légitimement pu se méprendre en considérant que tel n’était pas le cas puisque, pour elle, le montant qu’elle devait percevoir était de 200.000 €.

N’étant pas présente à la signature de l’acte de vente en raison du contexte de pandémie, elle n’a pas pu soulever la difficulté qui serait alors apparue.

Me [D] [T] ne peut venir prétendre n’avoir reçu que des informations verbales de la part de l’agence immobilière alors qu’il lui appartenait, en sa qualité de professionnelle, de vérifier, par toutes investigations utiles, l’exactitude des informations qui lui étaient transmises par l’agence immobilière, qui conditionnaient la validité ou l’efficacité de l’acte qu’elle dressait.

Or elle ne démontre pas avoir sollicité la société AB transaction pour obtenir la copie de l’offre d’achat ni lui avoir demandé des précisions sur les conditions de la vente.

Par ailleurs, elle n’explique pas la raison pour laquelle elle ne s’est pas enquise du déblocage par les vendeurs d’une somme supérieure de 10.000 € à celle convenue, alors qu’eux-mêmes ont indiqué a posteriori avoir été surpris de recevoir un reliquat de ce montant.

Il y a donc lieu de considérer que Me [D] [T] a commis une faute engageant sa responsabilité.

Cette faute du notaire est directement à l’origine du préjudice subi par Mme [F] [P] puisque le prix de vente convenu avec les acquéreurs ne lui a pas été réglé en totalité.

2) Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Selon l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est de jurisprudence constante que l’intermédiaire professionnel est tenu d’une obligation d’information, de conseil et de diligence.

Mme [F] [P] expose que la société AB transaction a commis une faute en transmettant au notaire des informations erronées sur la vente du bien alors qu’elle devait lui communiquer l’ensemble des éléments, notamment l’offre d’achat et l’acceptation de celle-ci.

La société AB transaction rétorque qu’elle a accompli sa mission en trouvant un acquéreur, en le présentant à sa mandante et en réduisant le montant de ses honoraires. Elle indique avoir transmis les éléments en sa possession le 17 juillet 2020 au notaire, qui n’a pas sollicité de documents complémentaires. Elle ajoute que dès lors que Me [D] [T] était le notaire choisi par Mme [F] [P], elle a légitimement pu croire que celle-ci lui avait remis les documents matérialisant l’accord des parties. Elle expose ne pas avoir eu communication des actes du notaire et n’en avoir pas été partie, et estime que seul le notaire est responsable de l’erreur figurant dans l’acte de vente.

En l’espèce, la société AB transaction est intervenue en qualité de mandataire professionnelle de Mme [F] [P] pour rechercher un acheteur au bien immobilier qu’elle vendait.

Si elle a trouvé des acquéreurs à ce bien, qu’elle a présenté à Mme [F] [P], elle ne produit aucune pièce établissant qu’elle a transmis au notaire les éléments précis sur les conditions de vente dudit bien. Elle ne saurait valablement prétendre qu’il appartenait à Mme [F] [P] de le faire en ses lieu et place au motif que celle-ci avait choisi le notaire rédacteur, alors qu’il lui appartenait, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, d’adresser au notaire qu’elle avait saisi le 17 juillet 2020 un état précis et détaillé des conditions de la vente, de le renseigner exactement et de vérifier personnellement que ces informations avaient été exactement prises en compte, ce qui constituait pour sa mandante un élément essentiel.

En s’abstenant d’y procéder, la société AB transaction a commis une faute engageant sa responsabilité. Cette faute a engendré un préjudice direct pour Mme [F] [P] qui n’a pu obtenir le règlement de l’intégralité du prix de vente de son bien.

3) Sur la réparation du préjudice

Le préjudice subi par Mme [F] [P] consécutivement à la faute du notaire et du mandataire immobilier consiste en l’espèce en un préjudice financier de 10.000 € puisqu’elle n’a perçu que la somme de 190.000 € au lieu de celle de 200.000 €.

Me [D] [T] et la société AB transaction ayant tous deux concouru au préjudice subi par la demanderesse en raison de leur faute respective, seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice financier.

S’agissant du préjudice moral dont se plaint Mme [F] [P], elle ne produit aux débats aucune pièce à l’appui de cette demande. En conséquence, elle en sera déboutée.

La demande de Mme [F] [P] étant accueillie, la demande de dommages et intérêts formée par la société AB transaction au titre d’une procédure abusive sera rejetée.

4) Sur les autres demandes

4.1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Me [D] [T] et la société AB transaction, qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

4.2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Me [D] [T] et la société AB transaction, condamnées aux dépens, devront verser in solidum à Mme [F] [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.500 €.

Partie perdante, la société AB transaction sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

4.3) Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu d’écarter en l’espèce l’exécution provisoire ni de subordonner celle-ci à la constitution par la demanderesse d’une garantie, au regard de l’intérêt du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Me [D] [T] et la société AB transaction à payer à Mme [F] [P] la somme de 10.000 € en indemnisation de son préjudice financier ;

DÉBOUTE Mme [F] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

DÉBOUTE la société AB transaction de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Me [D] [T] et la société AB transaction à payer à Mme [F] [P] la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société AB transaction de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Me [D] [T] et la société AB transaction aux entiers dépens et ACCORDE à la SELARL Gibier-Festivi-Rivierre-Guépin le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Me [D] [T] de sa demande de constitution d’une garantie par Mme [F] [P] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE

Vincent GREFFlorence HENOUX