TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00533 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLMQ

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP ODEXI AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[H] [T],

[N] [I]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 26 Novembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [K]

né le 15 Mars 1942 à BERNAY (27300),

Madame [G] [U] [J] épouse [K]

née le 12 Juillet 1944 à COULONS (45),

demeurant tous deux 6 rue Hoche Allart – 28300 LÈVES

représentés par la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant 1 Rue des Gaults – 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [H] [T]

née le 01 Mars 1990 à PARIS 18EME (75018),

comparante en personne

Monsieur [N] [I]

né le 09 Novembre 1981 à MBUJI MAYI (CONGO),

non comparant, ni représenté

demeurant tous deux 8 avenue de la Paix – BAT C – 1er étage – 28300 LEVES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 15 Octobre 2024 et mise en délibéré au 26 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 11 septembre 2023, Monsieur [L] [K] et Madame [G] [U] [J] a donné à bail à Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] un local à usage d’habitation situé au 8 avenue de la Paix 28300 LEVES, pour un loyer mensuel de 750 € charges non comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [K] et Madame [G] [U] [J] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, le 11 mars 2024, pour la somme de 2.854,90 €.

Monsieur [L] [K] et Madame [G] [U] [J] ont ensuite fait assigner Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres par un acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024 pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique;

— de le condamner à titre provisionnel au paiement :

— de l’arriéré locatif de 5.397,25€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 840€,

— de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 octobre 2024, Monsieur [L] [K] et Madame [G] [U] [J] – représentés par leur conseil – maintiennent les termes de leur assignation et actualisent l’arriéré locatif à la somme de 8.827,67 € échéance d’octobre inclus.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur [L] [K] et Madame [G] [U] [J] font valoir que Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] l’importance de la dette locative.

Monsieur [N] [I] bien que régulièrement cité par acte déposé en l’étude, n’est ni présent, ni représenté.

Madame [H] [T], citée à étude, comparaît et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 260 € par mois en règlement de l’arriéré locatif. Elle prise avoir une promesse d’embauche en CDI et qu’elle n’a pas d’autre dette.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée et contradictoire en date du 18 octobre 2024, Madame [H] [T] a confirmé son souhait de bénéficier de 36 mois de délais pour apurer la date grâce notamment à une aide familiale.

Par note en délibéré autorisée et contradictoire en date du 28 octobre 2024, les bailleurs ont fait part de leur acceptation aux délais de paiement en maintenant le surplus de leurs demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail ayant été conclu après le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, cette dernière s’applique à la présente instance.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 16/07/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [L] [K] et Madame [G] [U] [J] justifieNT avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 11 septembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 2.854,90 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] n’ont ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Monsieur [L] [K] et Madame [G] [U] [J] produisent un décompte démontrant que Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] restent leur devoir la somme de 8.827,67 € à la date du mois d’octobre 2024 inclus.

Madame [H] [T] ne conteste le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

En conséquence, Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [L] [K] et Madame [G] [U] [J] cette somme de 8.827,67 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.854,90 €€ à compter de la date du commandement de payer soit le 11 mars 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Madame [H] [T] sollicite 36 mois de délais de paiement pour apurer la dette locative en versant en sus du loyer courant la somme de 260€. Les bailleurs acceptent les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect de la proposition faite par la locataire.

Compte tenu de la demande de la locataire et de l’accord des bailleurs, ainsi que des propositions de règlements formulées à l’audience et réitérées par note en délibéré en date du 18 octobre 2024, Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés à Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T], suspendus, sous condition du respect par ces derniers de ses propositions de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, la demande d’expulsion devient sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] ne se libèrent pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] , partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [L] [K] et Madame [G] [U] [J] , Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] seront condamnés solidairement à leur verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2023 entre Monsieur [L] [K] et Madame [G] [U] [J] d’une part et Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] de seonde part concernant le local à usage d’habitation situé au 8 avenue de la Paix 28300 LEVES sont réunies à la date du 12 mai 2024, date de la résiliation du bail ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] à verser à Monsieur [L] [K] et Madame [G] [U] [J] la somme de 8.827,67 € (huit mille huit cent vingt sept euros et soixante sept centimes) (décompte arrêté au mois d’octobre 2024 inclus, incluant ), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024 sur la somme de 4.057,00 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 245 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] d’avoir volontairement libérés les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [L] [K] et Madame [G] [U] [J] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] soient condamnés à verser à Monsieur [L] [K] et Madame [G] [U] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de 840€ jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] à verser à Monsieur [L] [K] et Madame [G] [U] [J] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [H] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELONS que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 26 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME