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JUGEMENT DU 03 Avril 2025

AFFAIRE RG N°24/00014 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JDI4

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE GRAND EST EUROPE / [Y] [H], [C] [E] épouse [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

statuant en matière de saisie immobilière

JUGEMENT D’ORIENTATION ORDONNANT LA VENTE FORCEE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : S. GASTON,

GREFFIÈRE PRÉSENTE AUX DÉBATS : L. REMEDIO

GREFFIÈRE PRÉSENTE AU DÉLIBÉRÉ : C. OUDOT

DEMANDERESSE :

— CAISSE D’EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE GRAND EST EUROPE, société anonyme à directoire, inscrite au RCS de STRASBOURG sous le n°775 618 622

ayant son siège 1 avenue du Rhin

67000 STRASBOURG

CREANCIER POURSUIVANT, représenté par Maître Alain CHARDON, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 167, substitué par Maître Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY

DEFENDEURS :

— Monsieur [Y] [H]

né le 01 Octobre 1974 à BUJAKAN (ARMÉNIE)

— Madame [C] [E] épouse [H]

née le 25 Octobre 1971 à EGVARD (ARMÉNIE)

demeurant tous deux 9 rue Daniel Paul CAVALLIER

54100 NANCY

DEBITEURS SAISIS, ayant pour avocat Maître Sébastien GRAILLOT, avocat au barreau de NANCY, inscrit désormais au barreau d’EPINAL

Le Tribunal après avoir entendu Maître MOREL, substituant Maître CHARDON, en ses conclusions à l’audience du 13 février 2025 a mis l’affaire en délibéré au 27 mars 2025, puis l’a prorogée au 03 avril 2025 et a rendu, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit :

Copie exécutoire délivrée le : à M^e CHARDON

Copie simple délivrée le : à M^e CHARDON, M^e GRAILLOT, commissaire de justice

EXPOSE DU LITIGE :

Par un acte authentique dressé le 30 novembre 2020 par Maître [L] [U], notaire à Nancy, la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE GRAND EST EUROPE a consenti à Monsieur [Y] [H] et Madame [C] [E] épouse [H] un prêt d’un montant de 265 515,20 € au taux de 1,53 % l’an, remboursable en 300 mensualités, garanti par le privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle inscrits au service de la publicité foncière de Nancy 1 le 22 décembre 2020 volume 2020 V n°5859 et V n°5858, sur le bien immobilier ci-après décrit.

Par un acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE GRAND EST EUROPE a fait délivrer à Monsieur [Y] [H] et Madame [C] [E] épouse [H] un commandement de payer valant saisie immobilière du bien sis à NANCY(54000), 9 rue Daniel Paul Cavallier, cadastré section AB n°279, pour une contenance de 04 a 22 ca, pour avoir paiement de la somme de 277 553,81 €.

Ce commandement a été publié au service de la publicité foncière de Nancy 1 le 12 mars 2024 volume 2024 S n°18.

Par un acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE GRAND EST EUROPE a fait délivrer à Monsieur [Y] [H] et Madame [C] [E] épouse [H] une assignation à comparaître devant le Juge de l’Exécution à l’audience d’orientation du 4 juillet 2024.

Il n’existe pas d’autre créancier inscrit.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 14 mai 2024, soit dans le délai légal.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour permettre aux parties d’échanger leurs écritures et a été retenue à l’audience d’orientation du 13 février 2025, et mise en délibéré.

Par dernières conclusions déposées le 14 novembre 2024, Monsieur [Y] [H] et Madame [C] [E] épouse [H] demandent au juge de l’exécution de :

à titre principal,

– constater que la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE GRAND EST EUROPE ne justifie avoir fait signifier un commandement de payer valant saisie à Madame [C] [H],

– constater que le commandement de payer valant saisie ne comporte pas l’intégralité des mentions prescrites à peine de nullité par l’article R 321-3 CPCE,

– constater que l’irrégularité du commandement a occasionné un grief à Monsieur [H] en le privant de la possibilité de bénéficier, dès le début de la procédure de saisie, de l’assistance d’un conseil au titre de l’aide juridictionnelle,

En conséquence,

– annuler le commandement de payer valant saisie signifié le 18 janvier 2024 à Monsieur [Y] [H],

– débouter la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE GRAND EST EUROPE de l’intégralité de ses demandes ;

Subsidiairement, vu l’article 1231-5 du code civil pris en ses alinéas 2 et 3,

– juger que l’indemnité de déchéance du terme décomptée par le créancier poursuivant revêt un caractère manifestement excessif tant au regard de la durée d’exécution du contrat que des sommes par ailleurs décomptées par la banque au titre des intérêts de retard ;

– modérer en conséquence le montant de la clause pénale et la ramener à la somme de 1 € ;

– autoriser Monsieur [Y] [H] et Madame [C] [H] à vendre amiablement le bien immobilier et fixer le prix en-deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu à la somme de 225 000 € ;

Plus subsidiairement, vu l’article L 322-6 du code des procédures civiles d’exécution,

– juger que la mise à prix est manifestement insuffisante au regard de la valeur vénale de l’immeuble et des conditions du marché ;

– fixer la mise à prix à la somme de 175 000 €.

En tout état de cause,

– condamner la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE GRAND EST EUROPE à régler à Monsieur [Y] [H] et Madame [C] [H] une somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE GRAND EST EUROPE aux entiers frais et dépens de la procédure de saisie immobilière.

Par dernières conclusions déposées le 3 décembre 2024, la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE GRAND EST EUROPE demande au juge de l’exécution de :

– débouter Monsieur [Y] [H] et Madame [C] [E] épouse [H] de l’ensemble de leurs demandes,

– ordonner la vente forcée du bien saisi sur la mise à prix de 80 000 €,

– constater que le montant de la créance de la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE GRAND EST EUROPE s’élève à la somme de 277 553,81 € suivant décompte arrêté au 11 octobre 2023,

– ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Attendu qu’aux termes de l’article R322-15 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution, “à l’audience d’orientation, le Juge de l’Exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée” ;

Sur l’exception de nullité du commandement :

Attendu que contrairement à ce que soutiennent les débiteurs, le commandement de payer a effectivement été délivré tant à Monsieur [Y] [H] qu’à Madame [C] [E] épouse [H], par acte de commissaires de justice en date du 18 janvier 2024, l’acte ayant été remis dans les deux cas à l’étude du commissaire de justice, la signification à personne ou à domicile s’étant avérée impossible ;

Que l’exception de nullité tirée de ce premier moyen doit en conséquence être écartée ;

Attendu que les débiteurs soutiennent que le commandement de saisie immobilière est irrégulier en ce qu’il contient la mention suivante :

« leur indiquant que, s’ils en font préalablement la demande, ils peuvent bénéficier, pour la procédure de saisie, de l’aide juridictionnelle, s’ils remplissent les conditions de ressources prévues par la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et le décret n°91-1266 du 19 décembre 1991 portant application de ladite loi. », alors que conformément aux dispositions de l’article R321-3 du code des procédures civiles d’exécution en vigueur au jour de la délivrance du commandement, le commandement aurait dû comporter la mention suivante :

« leur indiquant que, s’ils en font préalablement la demande, ils peuvent bénéficier, pour la procédure de saisie, de l’aide juridictionnelle, s’ils remplissent les conditions de ressources prévues par la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et le décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de cette loi. »,

et qu’ils soutiennent que cette irrégularité leur a causé un grief pour avoir privé Monsieur [Y] [H] de la possibilité de bénéficier dès le début de la procédure de l’assistance d’un conseil au titre de l’aide juridictionnelle ;

Mais attendu que l’irrégularité résultant de la mention de l’ancien décret pris pour l’application de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, au lieu du décret désormais applicable pour l’application de ladite loi, à savoir le décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020, n’a pu causer aucun grief à Monsieur [Y] [H], dès lors que la mention susvisée du commandement de saisie immobilière informait effectivement ce dernier de la possibilité de bénéficier de l’aide juridictionnelle à condition qu’il remplisse les conditions de ressources prévues par la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

Que l’exception de nullité tirée de ce second moyen ne peut dès lors qu’être également écartée ;

Attendu par suite qu’il y a lieu de rejeter l’exception de nullité du commandement de saisie immobilière en date du 18 janvier 2024 ;

Sur la réunion des conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution :

Attendu que la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE GRAND EST EUROPE, créancier poursuivant, dispose d’un titre exécutoire, à savoir, l’acte authentique dressé le 30 novembre 2020 par Maître [L] [U], notaire à Nancy, ainsi que d’une créance liquide et exigible suite à la déchéance du terme du prêt notifiée à chacun des débiteurs par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 30 mai 2023, retournées à l’expéditeur avec la mention pli avisé et non réclamé, ladite déchéance du terme ayant été précédée d’une mise en demeure d’avoir à régulariser les mensualités du prêt demeurées impayées, notifiée à chacun des débiteurs par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 29 mars 2023, distribuées le 3 avril 2023 ;

Qu’elle justifie ainsi que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

Attendu, sur le montant de la créance de la poursuivante, qu’il y a lieu de relever que le commandement mentionne, à tort, des intérêts de retard sur le principal restant dû au taux de 4,53 % l’an, soit le taux contractuel de 1,53 % majoré de trois points, sur la période du 31 mai 2023 au 11 octobre 2023, pour un montant de 4 215,43€, alors que, selon les conditions générales du prêt, et conformément aux dispositions du code de la consommation, la banque ne peut majorer le taux d’intérêts de trois points que lorsqu’elle n’exige pas le remboursement immédiat des sommes restant dûes ;

Que lorsque la banque prononce la déchéance du terme, les sommes restant dues produisent intérêts au taux contractuel non majoré, et ce, conformément aux dispositions du code de la consommation ;

Que les intérêts dus sur le principal postérieurement à la déchéance du terme intervenue le 30 mai 2023 sont en conséquence les intérêts au taux contractuel de 1,53 % l’an ;

Attendu par ailleurs que les débiteurs sollicitent la réduction de l’indemnité de déchéance du terme à la somme de un euro en application de l’article 1231-5 du code civil ;

Que selon les conditions générales du prêt, l’indemnité d’exigibilité est égale à 7 % des sommes restant dues, ce qui correspond à la somme de 17 876,53 € ;

Que ce montant apparaît manifestement excessif au regard du préjudice subi par la banque déjà en partie indemnisé par la perception d’intérêts contractuels, et qu’il y a lieu par ailleurs de retenir que l’engagement a été exécuté en partie par les débiteurs ;

Qu’il y a lieu dès lors de ramener le montant de l’indemnité d’exigibilité à la somme de 9 000 € ;

Attendu par suite qu’il y a lieu de fixer la créance de la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE GRAND EST EUROPE à la somme de 264 461,85 €, suivant décompte arrêté au 30 mai 2023, qui se décompose comme suit :

– échéances impayées de décembre 2022 à mai 2023 : 8 322,37 €

– capital restant dû au 30 mai 2023 : 247 056,63 €

– intérêts de retard au taux majoré de 4,53 %

l’an sur échéances impayées au 30/05/2023 : 82,85 €

– intérêts de retard sur la somme de 255 379, 00 €

au taux contractuel de 1,53 % l’an à compter du 31/05/2023 : mémoire

– indemnité d’exigibilité anticipée : 9 000 €

Total sauf mémoire : 264 461,85 €

Sur l’orientation de la procédure :

Attendu que si les époux font valoir qu’ils ont entrepris des démarches pour parvenir à la vente amiable du bien immobilier saisi, ils ne justifient cependant de la signature d’aucun mandat de vente, ni a fortiori d’un engagement écrit d’acquisition, alors pourtant que l’audience d’orientation a été renvoyée à plusieurs reprises, ce qui leur a largement laissé le temps de mettre le bien en vente et de justifier de leurs démarches ;

Que dans ces circonstances, et compte tenu de l’opposition de la créancière poursuivante à la demande d’autorisation de vente amiable formée par les débiteurs, le juge de l’exécution ne peut que rejeter ladite demande ;

Qu’il y a lieu par suite, en application des articles R322-15, R322-26, R322-30 et suivants du code des procédures civiles d’exécution d’ordonner la vente forcée du bien dont s’agit selon les modalités précisées au dispositif ;

Sur la demande de modification de la mise à prix :

Attendu que Monsieur [Y] [H] et Madame [C] [E] épouse [H] contestent le montant de la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente, pour insuffisance manifeste, et demandent la réévaluation de celle-ci à la somme de 175 000 € ;

Attendu qu’en vertu de l’article L322-6 du code des procédures civiles d’exécution, la mise à prix peut être modifiée en cas d’insuffisance manifeste ;

Attendu en l’espèce qu’il convient de relever que le bien immobilier saisi a été acquis par les débiteurs le 30 novembre 2020 au prix de 225 000 €, et qu’il ressort du procès-verbal descriptif que des travaux de rénovation ont été effectués sur le bien ;

Qu’il apparaît dès lors que la mise à prix de 80 000 € est atteinte d’insuffisance manifeste compte tenu de la valeur vénale du bien immobilier saisi ;

Qu’il convient par suite de faire droit à la demande de modification de la mise à prix et de fixer celle-ci à la somme de 130 000 €, étant ici rappelé que la mise à prix ne peut en aucun cas être fixée à la valeur vénale du bien, mais doit être suffisamment attractive pour attirer le plus grand nombre possible d’enchérisseurs ;

Qu’il convient de rappeler que conformément aux dispositions de l’article susvisé, à défaut d’enchères, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale, ainsi que les dispositions de l’article R322-47 du code des procédures civiles d’exécution selon lesquelles :

« à défaut d’enchère et lorsque le montant de la mise à prix a été modifié par le juge, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas échéant jusqu’au montant de la mise à prix initiale. » ;

Sur la demande reconventionnelle formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Attendu qu’il y a lieu de débouter Monsieur [Y] [H] et Madame [C] [E] épouse [H] de leur demande reconventionnelle formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Le Juge de l’Exécution, statuant par un jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 18 janvier 2024.

CONSTATE que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des articles R311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de la créance de la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE GRAND EST EUROPE, créancier poursuivant, à la somme de DEUX CENT SOIXANTE QUATRE MILLE QUATRE CENT SOIXANTE ET UN EUROS ET QUATRE VINGT CINQ CENTIMES (264 461,85 €), suivant décompte arrêté au 30 mai 2023, qui se décompose comme suit :

– échéances impayées de décembre 2022 à mai 2023 : 8 322,37 €

– capital restant dû au 30 mai 2023 : 247 056,63 €

– intérêts de retard au taux majoré de 4,53 %

l’an sur échéances impayées au 30/05/2023 : 82,85 €

– intérêts de retard sur la somme de 255 379,00 €

au taux contractuel de 1,53 % l’an à compter du 31/05/2023 : mémoire

– indemnité d’exigibilité anticipée : 9 000 €

TOTAL, sauf mémoire : 264 461,85 €

VALIDE le commandement de saisie immobilière à la créance de la somme de DEUX CENT SOIXANTE QUATRE MILLE QUATRE CENT SOIXANTE ET UN EUROS ET QUATRE VINGT CINQ CENTIMES (264 461,85 €).

CONSTATE qu’il n’existe pas d’autre créancier inscrit.

DÉBOUTE Monsieur [Y] [H] et Madame [C] [E] épouse [H] de leur demande tendant à être autorisés à vendre amiablement le bien immobilier saisi.

ORDONNE la vente forcée du bien immobilier sis à NANCY(54000), 9 rue Daniel Paul Cavallier, cadastré section AB n°279, pour une contenance de 04 a 22 ca.

FAIT DROIT à la demande de modification de la mise à prix formée par les débiteurs.

FIXE le montant de la mise à prix à la somme de CENT TRENTE MILLE EUROS (130 000 €).

RAPPELLE qu’à défaut d’enchères, le créancier poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale fixée à QUATRE VINGT MILLE EUROS (80 000 €), conformément au cahier des conditions de vente.

RAPPELLE que conformément à l’article R322-47 du code des procédures civiles d’exécution, à défaut d’enchères et lorsque le montant de la mise à prix a été modifié par le juge, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas échéant jusqu’au montant de la mise à prix initiale.

DIT qu’il sera procédé à ladite vente forcée à l’audience du Juge de l’Exécution du présent Tribunal du JEUDI 03 JUILLET 2025 à 14 heures.

DESIGNE Maître [J] [W], commissaire de justice à NANCY, pour assurer la visite des lieux, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, selon les modalités qu’il lui appartiendra de déterminer en accord avec le créancier poursuivant.

DIT que le commissaire de justice instrumentaire pourra se faire assister lors de la visite d’un ou plusieurs professionnels agrées chargés d’établir et de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur.

DIT que la présente décision désignant le commissaire de justice pour assurer la visite devra être signifiée, trois jours au moins avant la visite, aux occupants des biens et droits immobiliers saisis.

ORDONNE la publicité de la vente à intervenir conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

DÉBOUTE Monsieur [Y] [H] et Madame [C] [E] épouse [H] de leur demande reconventionnelle formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que les dépens sont compris dans les frais de saisie immobilière soumis à taxe.

Et le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA PRÉSIDENTE LA GREFFIERE

M^e Alain CHARDON

M^e Sébastien GRAILLOT