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Jugement N°

du 20 Novembre 2024

N° RG 22/01359 – N° Portalis DBXV-W-B7G-FVQ4

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S.C.I. FUNERAIRE BOIS PARIS,

C/

S.A. OGF,

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e CORBILLE-LALOUE T19

— M^e GAMEIRO T30

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDERESSE :

S.C.I. FUNERAIRE BOIS PARIS,

N° RCS 442 793 949, dont le siège social est sis [Adresse 6] ; représentée par M^e Claire CORBILLE LALOUE, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 19, M^e Charles PAPON, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 239

DÉFENDERESSE :

S.A. OGF,

N° RCS 542 076 799, dont le siège social est sis [Adresse 5] ; représentée par M^e Xavier ARGENTON, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1437, M^e Sonia GAMEIRO, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 30

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 18 avril 2024, à l’audience du 02 Octobre 2024 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 20 Novembre 2024.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 20 Novembre 2024

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FUNERAIRE BOIS PARIS (ci-après « FBP »), est propriétaire d’un complexe funéraire sis [Adresse 2] à [Localité 9], dont la construction a été achevée le 1er avril 2006.

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2015, elle a donné à bail ledit complexe à la société ART COMMUNICATION EN FUNERAIRE (désignée sous le sigle ACF), société d’exploitation des établissements [F]. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2015, pour se terminer le 31 mars 2024, moyennant le paiement d’un loyer annuel, payable trimestriellement et d’avance, de 35.000 euros HT. Il résulte du contrat, que le bail a porté sur un complexe funéraire comportant une maison funéraire de trois salons et un parking attenant.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 9 avril 2015 et signé le 14 avril. Un dépôt de garantie a été payé par OGF pour un montant de 8.750 euros.

Par acte en date du 14 avril 2015, la SA OGF (ci-après « OGF ») a acquis l’intégralité des parts sociales de la société ACF. Le 28 avril 2018, la société ACF a fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine au profit d’OGF de sorte que cette dernière est devenue titulaire du bail conclu avec la société FBP.

Par acte d’huissier du 27 août 2020, la société OGF a donné congé à la société FBP, son bailleur pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] à effet au 31 mars 2021.

Le 16 décembre 2020, la société FBP a exercé son droit de visite dans les lieux loués en les personnes de Monsieur [I] [F], gérant et Monsieur [M] [V], architecte et en présence de Monsieur [J] [B], représentant OGF. L’architecte a établi un rapport le 28 décembre 2021. Un second rendez-vous s’est tenu sur place le 2 mars 2021, en présence de Monsieur [F] assisté de son conseil, de représentants de OGF, de l’entreprise de travaux RENOPTIMA missionnée par OGF et de Monsieur [V], architecte missionné par le bailleur. Deux réunions se sont par la suite tenues les 29 et 31 mars 2021 pour la remise des clefs.

A la demande de la société FBP, Maître [R], huissier de justice, a dressé un constat le 29 mars 2021, complété le 7 avril 2021. Monsieur [V] a établi un rapport en date du 29 mars 2021.

Faisant suite à une assignation de la société FBP du 29 juillet 2021, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Chartres, par ordonnance en date du 6 décembre 2021 a condamné la société OGF à payer, à titre provisionnel, la somme de 44.483,34 euros au titre de la demande de provision formée par la société FBP.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 mai 2022, la société FBP a assigné la société OGF devant le Tribunal judiciaire de Chartres aux fins d’obtenir réparation des préjudices subis.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 janvier 2024, la société FBP sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, du Tribunal de :

— Condamner OGF à lui payer la somme de 226.636,13 euros ;

— Condamner OGF aux dépens ;

— Condamner OGF à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de paiement, la société FBP fait valoir, au visa des articles 1732, 1754 et 1755 du code civil que le locataire des lieux est tenu aux réparations locatives ou menu entretien pendant toute la durée du bail mais qu’il répond également des dégradations ou pertes survenant durant sa jouissance à moins qu’elles aient lieu sans sa faute. Elle relève également que le locataire est tenu d’indemniser le bailleur pour sa jouissance lorsque les lieux ne peuvent être reloués, à raison des dégradations commises. La société FBP soutient que le contrat de bail signé entre les parties ajoute l’obligation d’obtenir l’autorisation préalable du bailleur avant d’entreprendre des travaux et met à la charge du preneur l’entretien et le remplacement des installations à son usage personnel ainsi que les fenêtres, serrures, portes et volets, glaces, vitres, boiseries et revêtements de sol. Par ailleurs, il expose que le contrat met à la charge du preneur les réparations devenues nécessaires en raison de son défaut d’entretien ou du défaut d’exécution des réparations locatives mais également de ses dégradations.

Le bailleur fait valoir l’existence d’une différence d’état des lieux entre l’entrée et la sortie du preneur en raison de l’absence de travaux de remise en état, le défaut d’entretien, des dégradations ainsi que la réalisation de travaux non autorisés, le tout sans rapport avec la vétusté du bâtiment ou la force majeure. Il expose que le preneur a dénaturé les espaces extérieurs qui doivent être de nature à accueillir les familles en deuil de sorte que les lieux ne peuvent plus être affectés à une entreprise funéraire. Elle soutient que concernant le laboratoire post-mortem aucune prestation de nettoyage n’a été mise en œuvre alors que ce lieu relève d’une activité réglementée tout comme aucune précaution n’a été prise durant la pandémie ce qui implique une violation de la réglementation sanitaire à cette époque. La société FBP ajoute que certains équipements ont aussi disparu.

Le bailleur plaide qu’en conséquence de nombreux travaux de remise en état sont à réaliser quant à la remise en état des équipements de chauffage (3.220,39 euros TTC), la dépose du panneau publicitaire côté route nationale (2.372,23 euros TTC), qui constitue non pas une enseigne mais une publicité, la remise en état des éclairages extérieurs (4.790,29 euros TTC), le traitement de la toiture (4.566 euros TTC), la réalisation de travaux électriques (5.152,07 euros TTC), des travaux de menuiserie (2.253,48 euros TTC), la reprise et le nettoyage du carrelage sous le porche (312,47 euros TTC), la restauration des façades en peinture de bâtiment (24.770,58 euros TTC), la restauration des peintures intérieures du bâtiment technique (14.130,73 euros TTC), la restauration des peintures intérieures du bâtiment commercial (8.460,83 euros TTC), le nettoyage de l’ensemble des locaux (1.122,77 euros TTC), la remise en état des parties extérieures (65.124 euros TTC) à quoi s’ajoute une intervention complémentaire (4.992 euros TTC), la désinfection et le contrôle du laboratoire (2.582,75 euros TTC et 1.200 euros TTC), le suivi des travaux par un maître d’œuvre (10.902,33 euros TTC), le réglage du portail (1.972,73 euros TTC). FBP fait également valoir que les impôts fonciers n’ont pas été payés pour les 3 mois d’occupation en 2021 (375,25 euros), que OGF est tenu au remboursement des frais d’huissier (1.062,40 euros), au remboursement des frais d’architecte (2.340 euros TTC). Le bailleur soutient qu’un chariot élévateur est manquant dans le laboratoire post-mortem, lequel présente un prix de 3.365,14 euros TTC tout comme du mobilier de bureau est manquant pour un montant de 8.996,82 euros TTC. Il est relevé que la société OGF n’a pas procédé au paiement d’une facture d’eau (535,82 euros) mais également qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant de 52.616 euros TTC correspondant à l’impossibilité pendant 17 mois d’exploiter les lieux entre le congé du preneur et l’intervention de l’ordonnance de référés, à quoi s’ajoute une durée de 3 mois correspondant à la réalisation des travaux. Le bailleur précise qu’il convient de tenir compte de la révision des loyers au 1er juillet 2021. Il précise qu’il convient de soustraire à cette somme totale la provision octroyée en référés.

Au soutien de sa demande de réparation du préjudice moral que la société FBP chiffre à 5.000 euros, elle soutient que les fautes commises et la déloyauté d’OGF dans la gestion des équipements funéraires a occasionné des souffrances à Monsieur [F], en tant que gérant, tout en portant préjudice à la société FBP.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 23 janvier 2024, la société OGF sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, du Tribunal de :

— Rejeter l’ensemble des demandes formées à son encontre par la société FBP ;

— Ordonner la restitution de la provision de 44.483,34 euros qu’elle a payée à la société FBP ;

— Condamner la société FBP à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société FBP aux dépens.

Au soutien du rejet des prétentions adverses, la société OGF fait valoir, au visa des articles 1719, 1720, 1735, 1754, 1755 et 606 du code civil, qu’incombe au preneur à bail d’effectuer uniquement les menues réparations ainsi que l’entretien courant alors que le bail est silencieux sur les travaux relatifs à la vétusté des lieux, de sorte que les travaux sollicités par le bailleur n’incombent pas au locataire. Elle soutient ne pas avoir à supporter les conséquences de l’usure normale des lieux et avoir effectué un certain nombre de travaux que sont le nettoyage extérieur et intérieur, la peinture intérieure dans les salons Emeraude, Saphir et Alois, le démoussage de la toiture et le nettoyage à haute pression de sorte qu’elle a satisfait à son obligation d’entretien. Elle expose ne pas être tenue des travaux incombant au bailleur que sont la réfection du bassin et de sa fontaine, la reprise du parking et des allées de gravillons et le terrassement, la replantation du gazon, l’arrachage des souches et la plantation d’arbres. S’agissant du bassin et de la fontaine elle précise que les détériorations résultent d’un sinistre dont elle a informé le bailleur d’autant plus que FBP ne justifie pas du bon état du jardin et de la fontaine lors de l’état des lieux d’entrée.

En réponse aux écritures adverses, la société OGF fait valoir qu’elle n’a pas fait procéder à des travaux non autorisés par le bail, les percements étant des traces de fixation de mobilier et non des ouvertures, l’ensemble des travaux effectués n’ayant que pour objet l’aménagement nécessaire des lieux à l’exercice de l’activité et ne constituent pas des ouvrages soumis à la responsabilité décennale de l’entreprise qui les a réalisés, conformément à l’article 1792 du code civil, de sorte qu’aucune attestation de garantie ne devait être produite au bailleur. Elle soutient également que les travaux réalisés et dépassant le simple aménagement, ont été autorisés expressément par le bailleur tel que le changement d’enseigne faisant l’objet d’une autorisation de principe dans le bail. La société OGF expose également que le contrat ne lui faisait pas obligation de déposer l’enseigne à son départ, de sorte que la demande de remise en état du bailleur n’est pas fondée. S’agissant des dégradations alléguées, la société souligne que l’état des lieux ne permet pas de prouver l’absence de trous sur les murs et de connaître l’état précis du jardin alors qu’en 2015 les lieux étaient marqués par un état d’usage. Elle ajoute que l’accusation de vandalisme par la société FBP n’est pas prouvée et qu’aucune plainte n’a été déposée en ce sens.

Au soutien de sa demande de restitution de la provision payée à la société FBP, la société OGF fait valoir qu’il n’est pas établi que les travaux sollicités incombent au preneur alors que les lieux ont été remis en état d’usage, le preneur n’ayant pas d’obligation de les remettre à neuf. Elle expose également que les sommes demandées au titre du suivi des travaux par un architecte, ne sont pas prévues par le bail d’autant que lesdites réparations ne sont pas à la charge du preneur, tout comme les frais d’huissier qui ont été mis, contractuellement, à la charge exclusive du bailleur. Elle soutient que s’agissant du mobilier prétendument manquant, en l’absence d’inventaire lors de l’état des lieux d’entrée, la société FBP ne prouve pas quels sont les biens manquants ainsi que sa propriété à l’égard de ces derniers. La société OGF ajoute avoir payé la taxe foncière pour l’année 2020. Enfin, elle fait valoir que la société FBP ne démontre pas avoir subi un préjudice du fait des manquements invoqués.

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 avril 2024 par ordonnance du Juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 2 octobre 2024 et mise en délibéré au 20 novembre 2024 pour y être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société FBP

En application de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il résulte de l’article 1732 du même code que le locataire répond des dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. L’inexécution de l’obligation contractuelle du preneur qui arrive pendant sa jouissance, se résout en dommages-intérêts.

Aux termes de l’article 1754 du code civil le locataire est tenu des réparations locatives ou de menu entretiens, sauf clause contraire du contrat de bail, qui sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux. L’article 1755 ajoute qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Il est constant que le preneur n’est pas fondé à invoquer la vétusté de la chose louée si cet état ou son aggravation résulte d’une négligence ou d’un défaut d’entretien qui lui soit imputable.

S’agissant du préjudice financier

En l’espèce, il ressort du contrat de bail commercial conclu le 14 avril 2015 entre la société FBP et la société ART ET COMMUNICATION FUNERAIRE, aux droits de laquelle se trouve la société OGF, qu’à l’article 3 il est stipulé « Le PRENEUR devra entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparations locatives ou de menu entretiens telle qu’elles sont définies à l’article 1754 du code civil. Il devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que les fermetures et serrures de fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelages, revêtements de sol et boiseries. Le PRENEUR supportera, en outre, toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou de menu entretien, des dégradations causées dans les lieux loués ou dans toute autre partie de l’immeuble et résultant de son fait, de celui de son personnel ou de sa clientèle. Toutes les autres réparations incomberont au BAILLEUR. Le PRENEUR s’oblige à prévenir le BAILLEUR sans aucun retard de tout sinistre dès que le PRENEUR en aura connaissance et de toute réparation dont le BAILLEUR aurait la charge ».

L’article 4 dudit bail précise que " Le PRENEUR aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessaires à l’exercice de son activité. Le PRENEUR ne pourra faire, dans lesdits lieux, aucun changement de distribution, aucune démolition aux constructions, aucun percement de murs, de cloisons ou de voûtes, aucune construction sans le consentement préalable, exprès et par écrit du BAILLEUR. (…) Si le BAILLEUR donne son accord au PRENEUR pour l’accomplissement de travaux, il est d’ores et déjà précisé que le BAILLEUR ne pourra exiger la remise en état initial des locaux lorsque le PRENEUR quittera le local et ne pourra se prévaloir desdits travaux comme motif de déplafonnement. A ce titre, le BAILLEUR, autorise d’ores et déjà le PRENEUR, à réaliser, à ses frais, les travaux ci-dessous détaillés (…) changement d’enseigne. (…) Le PRENEUR pourra poser toutes enseignes (bandeau et drapeau), lumineuses ou non, à charge pour lui de se conformer à toutes réglementations en vigueur en la matière et d’obtenir toutes autorisations nécessaires. Il est expressément convenu que lesdites enseignes resteront la propriété du PRENEUR qui pourra les faire déposer à l’expiration du présent bail, comme à tout autre moment, mais à charge d’assurer toute remise en état que nécessiteraient les travaux de dépose ".

Ainsi, contrairement à ce qu’affirme la société OGF, les obligations mises à la charge du preneur ne souffrent pas d’interprétation possible et sont claires tant en ce qui concerne l’entretien des locaux que l’interdiction de travaux sans l’autorisation du bailleur. Si elle fait valoir avoir effectué pour un montant de 26.311,20 euros TTC, (ainsi qu’il résulte notamment des factures n°2021-70 et 2021-31 de la société REOPTIMA), le nettoyage intérieur et extérieur, le rabotage de portes et le démoussage de la toiture, force est néanmoins de constater que seuls de menus travaux ont été réalisés lors de la sortie des lieux.

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 9 avril 2015, établi contradictoirement, et les procès-verbaux de constat d’huissier des 29 et 31 mars 2021, une dégradation importante des lieux tant dans les bureaux que sur les espaces extérieurs. Or s’agissant de dégradation locative, il incombe au preneur d’assurer la remise en état des lieux, par les travaux appropriés, conformément à l’état dans lesquels les locaux ont été réceptionnés lors de la signature du bail. Nonobstant le moyen soulevé par la société OGF, de telles dégradations sont manifestement sans lien avec un état de vétusté antérieur, cela ne ressortant ni des procès-verbaux de constat ni du rapport de Monsieur [Y], architecte. Par ailleurs si le preneur n’est pas tenu d’indemniser ce qui relève de l’usage normal des lieux, les dégradations relevées sont hors de proportion avec l’exercice normal de l’activité professionnelle de la société OGF.

Il est ainsi établi que :

— Les équipements de chaudière et de climatisation nécessitent d’être vérifiés et entretenus, un devis établi par la société CPC chiffre ces travaux à 3.220,39 euros;

— La remise en état des éclairages extérieurs est nécessaire, le coût est estimé à 4.790,29 euros selon le devis de la société LEROY VINCENT ;

— Le nettoyage de la toiture est chiffré à 4.566 euros selon devis de la société PAYSAGES ET CLOTURES ;

— Les travaux d’électricité sont chiffrés à 5.152,57 euros selon devis de la société LEROY VINCENT ;

— Les travaux de remise en état des menuiseries intérieures sont estimés à 2.253,48 euros selon devis de la société MENUISERIE DURAND ;

— La remise en état du carrelage est chiffrée à 312,47 euros selon devis de la société MOREAU PEINTURE ;

— Le nettoyage de l’ensemble des locaux est chiffré à 1.122,77 euros selon devis de la société PLUS DE TEMPS PRO ;

— La désinfection des locaux est nécessaire, le coût s’élevant à 2.582,75 euros et 1.200 euros selon devis de la société HYGECO ;

— Les frais de réglage des portails sont dus pour 1.972,73 euros selon facture de la société ADM qui a confirmé par courriel que les dysfonctionnements résultaient d’un manque d’entretien.

Dès lors, les demandes portant sur les réparations précitées seront accueillies.

La société OGF rapporte la preuve qu’elle a payé les taxes foncières pour l’année 2020 par virement bancaire. Elle demeure redevable de ces taxes pour la période du 1er janvier au 31 mars 2021 soit 357,25 euros.

Concernant la restauration des peintures intérieures du bâtiment, il convient avant tout de relever que les pièces n°38 et 39 de la société FBP sont identiques et constituent toutes deux le devis n°6891, portant sur le bâtiment technique. Ainsi, le devis d’un montant de 24.770,58 euros TTC pour la restauration des façades n’est pas versé au débat de sorte que faute d’élément justificatif ces frais seront laissés à la charge du bailleur. Nonobstant le devis n°6890 établi par la société MOREAU PEINTURE pour le bâtiment commercial, le procès-verbal de constat lors de la sortie des lieux ne permet de retenir, outre le nettoyage général faisant l’objet d’un devis distinct, à la charge du preneur que : le lessivage, ponçage et peinture des murs de la salle de repos (791,62 euros HT), la dépose et pose de deux dalles de plafond dans les sanitaires (285,70 euros HT), le lessivage, rebouchage partiel et peinture des murs du bureau 1 (858,50 euros HT), le lessivage, rebouchage et peinture des murs de la salle d’exposition ou grande salle (2.256,90 euros HT). Le devis n°6891 établi par la même société pour le bâtiment technique et le procès-verbal d’huissier ne permettent de retenir à la charge du preneur que : lessivage, rebouchage partiel, ponçage et peinture des murs et du puit de lumière de la salle de reconnaissance (205,50 euros HT + 216,89 euros HT), lessivage, ponçage, rebouchage des trous et peinture des murs du salon 1 (1.201,41 euros HT), lessivage, ponçage, rebouchage des trous et peinture des murs du salon 2 (1.050,62 euros HT), lessivage, ponçage, rebouchage des trous et peinture des murs du salon 3 (1.023,87 euros HT). Le total des réparations concernant les peintures de l’intérieur de bâtiments est de 7.891,01 euros HT soit 9.469,21 euros TTC. Ces frais seront à la charge du preneur en ce qu’ils relèvent soit de dégradations locatives soit de l’entretien courant notamment au regard du rebouchage de trous faits par la société OGF ou d’absence d’entretien des peintures durant le bail.

S’agissant du remboursement des frais d’huissier et d’architecte il résulte du contrat de bail en son article 1er que si le bailleur souhaite faire rédiger l’état des lieux d’entrée ou de sortie par « ses conseils », il devra en supporter le coût. Dès lors, l’intention des parties était de laisser à la charge du bailleur les frais consistants dans son assistance par un professionnel, au sens large, pour la réalisation de l’état des lieux de sortie. Par conséquent, il convient de laisser les frais d’huissier et d’architecte à la charge du bailleur.

De même, la société FBP se borne à affirmer que le suivi des travaux par un maître d’œuvre est indispensable au regard de leur importance sans pour autant détailler les raisons précises pour lesquelles son intervention est rendue nécessaire. De même le devis proposé par Monsieur [Y] à hauteur de 8% des travaux estimés soit 10.902,33 euros TTC n’est pas justifié dans son montant, les diligences à entreprendre n’étant pas mentionnées. Ainsi, ces frais ne seraient pas être mis à la charge de la société OGF.

Concernant la remise en état des parties extérieures, la reprise du gazon, l’arrachage des souches des arbres coupés par le preneur et la plantation des arbustes en remplacement de ceux arrachés relèvent indiscutablement de l’obligation de remise en état du preneur en ce qu’il s’agit de rendre les lieux dans les dispositions identiques à celles existantes lors de l’entrée, pour un coût de 12.768 euros TTC. S’agissant de la restauration des bordures et la restauration des massifs de végétaux, leur détérioration résulte d’un manque d’entretien durant la période de bail, entretien qui incombait au preneur dès lors qu’ils sont menus tant dans leur ampleur que dans le poids financier, qu’ils n’ont pas vocation à améliorer les lieux et qu’ils présentent un caractère indispensable afin d’assurer un état des lieux correct. Ainsi cette somme totale de 9.450 euros HT (4.800 + 4.650) soit 11.340 euros TTC sera mise à la charge du preneur. Toutefois le reste du devis soit la reprise du parking et des allées en gravillon, le terrassement de la plateforme en gravillon, le nettoyage des allées en pierre correspondant et la remise en état de la fontaine relèvent de grosses réparations attenantes au sol et ayant vocation à modifier la configuration des lieux par la réalisation de travaux structurels, ils incombent donc au bailleur, dès lors qu’ils résultent également de la vétusté des lieux. De surcroît, s’agissant spécifiquement de la fontaine et du bassin, la société OGF démontre avoir alerté le bailleur dès le 12 avril 2016, des désordres les affectant et résultant du gel soit un sinistre exclu expressément par le bail des réparations locatives.

S’agissant de la dépose du panneau publicitaire en cause, il résulte du contrat de bail que la société FBP a autorisé, par avance, le changement d’enseigne, prenant quelque forme que ce soit, y compris en étant un bandeau. Dès lors, le moyen tendant à remettre en cause la qualité de ce panneau comme étant une publicité et non une enseigne est inopérant, la lettre du contrat de bail autorisant la pose d’un bandeau ayant pour vocation d’annoncer au public l’identité de l’entreprise exploitant des lieux, de sorte que la simple présence d’une mention à caractère publicitaire ne saurait caractériser des travaux interdits par le bail. Par ailleurs l’argumentation aux termes de laquelle les autorisations de l’autorité administrative n’ont pas été respectées relèvent de la compétence du juge administratif et non du juge judiciaire de sorte qu’il n’appartient pas au Tribunal de se prononcer sur ce point. Concernant la dépose, il convient d’interpréter strictement les stipulations du bail prévoyant que le preneur « pourra » les faire déposer à l’expiration du bail, à charge pour lui d’assurer le coût de ces travaux. Néanmoins, l’utilisation de ce verbe implique l’absence d’obligation pour le preneur de faire déposer l’enseigne, il s’agit d’une simple possibilité s’il souhaite la conserver, ce qui n’est pas le cas de la société OGF. De même la cohérence générale du contrat, au terme de laquelle, le preneur prend à sa charge les frais de remplacement de l’enseigne, implique qu’il appartiendra au prochain locataire des lieux de procéder au changement du panneau. Dès lors, la dépose du panneau publicitaire ne saurait être mise à la charge de la société OGF. Il conviendra de ne pas suivre l’ordonnance de référé sur ce point.

S’agissant du mobilier manquant ainsi que du chariot élévateur électriques équipant le laboratoire post-mortem, si les demandes ont été chiffrées par la société FBP, il n’en demeure pas moins qu’en l’absence d’inventaire figurant au bail ou à l’état des lieux d’entrée, répertoriant ces biens, il est impossible pour le Tribunal de constater leur disparition et d’en imputer la responsabilité au preneur. De plus, si des photographies montrant ces équipements sont produites, elles ne constituent pas des éléments probatoires suffisants d’autant plus qu’elles ne sont pas datées et que le bail ne fait pas mention de telles annexes, ce qui ne permet pas d’assurer leur authenticité. Ainsi les demandes de ce chef seront rejetées.

Les frais impayés relatifs à la facture d’eau d’un montant de 535,82 euros seront laissés à la charge du bailleur faute d’élément justificatif, la pièce n°52 invoquée étant un procès-verbal de signification de conclusions.

S’agissant de l’indemnité d’occupation

Il est constant que le locataire manquant de restituer les lieux en bon état de réparations locatives est tenu d’indemniser le bailleur du préjudice de jouissance que celui-ci subit en raison de l’immobilisation de son bien entre la date de libération des lieux et le versement de l’indemnité nécessaire à la réalisation des travaux. Le bailleur peut obtenir l’indemnisation du préjudice subi en raison de l’immobilisation du bien pendant la durée des travaux, lorsqu’il ne peut être reloué en l’état.

En l’espèce, il a été démontré précédemment l’inexécution fautive, par la société OGF, du contrat de bail en raison de l’existence de dégradations locatives n’ayant pas fait l’objet des travaux afin d’y remédier. De plus, il est établi que d’importants travaux doivent être réalisés par la société FBP afin d’assurer la remise en état des lieux.

Cependant, il ne résulte pas des pièces versées au débat et notamment des constats d’huissier ou des rapports de Monsieur [V], que les dégradations locatives ont eu pour conséquence d’empêcher la société FBP de procéder à la relocation du complexe immobilier, pas plus que son état est incompatible avec l’exercice de toute activité commerciale. A cet égard, il n’est pas démontré que ledit complexe n’a pas fait l’objet d’un nouveau bail commercial après le congé donné par la société OGF.

Par ailleurs, si l’entreprise GAUDRON PAYSAGE estime à 9 mois, la durée de réalisation des travaux sur les espaces extérieurs, d’une part la société FBP reconnaît dans ses écritures qu’au bout de 6 mois lesdits espaces seront disponibles sans pour autant exposer la source de l’estimation de ce délai, les 3 mois restant ayant pour objet la repousse du gazon qui ne rend pas indisponible les lieux. D’autre part, il n’est pas estimé la durée d’indisponibilité des espaces intérieurs ni dans quelle mesure les travaux portant sur l’extérieur empêchent l’exploitation des bâtiments.

Par conséquent, la société FBP échoue à apporter la preuve de l’indisponibilité des lieux tant dans son principe que dans sa durée de sorte que la demande tendant à l’octroi d’une indemnité d’occupation sera rejetée.

S’agissant du préjudice moral

Il résulte des éléments versés aux débats, que si la société OGF invoque que son gérant Monsieur [F] a subi un préjudice moral du fait des souffrances psychologiques endurées, résultant du comportement fautif de la société FBP force est de constater d’une part que la société n’a pas qualité à agir en réparation d’un préjudice personnellement subi par le gérant en tant que personne physique et d’autre part, elle se borne à alléguer des souffrances psychologiques sans en apporter la preuve tout comme elle ne démontre pas les retentissements concrets sur la société de l’attitude, caractérisée déloyale par elle, de la société OGF. Enfin, il n’est pas plus établi que le préjudice invoqué par la société FBP du fait de la violation de ses obligations contractuelles par la société OGF, n’est pas d’ores et déjà réparé par l’allocation de dommages-intérêts au titre du préjudice financier, lesquels portent sur le coût des travaux à réaliser.

Par conséquent, la demande de dommages-intérêts formée par la société FBP en réparation de son préjudice moral sera rejetée.

Dès lors, l’ensemble des frais mis à la charge du preneur se chiffrent à 61.107,89 euros. Il convient d’imputer à cette somme, la provision octroyée en référé.

Ainsi, la société OGF sera condamnée à payer à la société FBP la somme de 16.624,55 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier.

En conséquence, la demande de restitution de la provision, formée par la société OGF sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

S’agissant des dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA OGF, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

S’agissant des demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SA OGF, condamnée aux dépens, devra payer à la société FBP, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 4.000 euros, réciproquement sa demande de ce chef sera rejetée.

S’agissant de l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société OGF à payer à la SCI FUNERAIRE BOIS PARIS, la somme de SEIZE MILLE SIX CENT VINGT QUATRE EUROS ET CINQUANTE CINQ CENTIMES (16.624,55) à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE la demande de restitution de provision formée par la société OGF ;

CONDAMNE la société OGF aux dépens ;

CONDAMNE la société OGF à payer à la SCI FUNERAIRE BOIS PARIS, la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la société OGF au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

REJETTE le surplus des prétentions.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Sophie PONCELET