N° RG 24/00571 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKEG

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ordonnance N°

du 25 Novembre 2024

N° RG 24/00571 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKEG

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S.C.I. LA POSTE DE BOISSEAU

C/

S.A.R.L. NOTRE DAME

Copie exécutoire délivrée

le 25 Novembre 2024

à

SELARL CABINET JURIDIQUE CHARTRAIN

SCP ODEXI AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée

le 25 Novembre 2024

à

SELARL CABINET JURIDIQUE CHARTRAIN

SCP ODEXI AVOCATS

MI :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

25 Novembre 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA POSTE DE BOISSEAU, (RCS CHARTRES n°340 756 865)

dont le siège social est sis Lieudit La Poste de Boisseau RN 20 – BARMAINVILLE-JANVILLE – 28310 JANVILLE-EN-BEAUCE

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Laëtitia EUDELLE de la SELARL L.E.A.D avocats emeurant 17 rue Fournier Sarlovèze – 60200 COMPIEGNE, avocat au barreau de COMPIEGNE, plaidant

la SELARL CABINET JURIDIQUE CHARTRAIN, demeurant 1 Allée des Atlantes – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 15, postulant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. NOTRE DAME,

dont le siège social est sis RN 20 La Poste de Boisseau – 28310 BARMAINVILLE

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e LEFOUR de la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant 1 Rue des Gaults – 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

Greffiers : Marie-Claude LAVIE, lors des débats et Karine SZEREDA, lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2024 A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 13 Novembre 2024. A cette date, le délibéré a été prorogé au 25 Novembre 2024

ORDONNANCE :

— Mise à disposition au greffe le VINGT-CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

— contradictoire

— En premier ressort

— Signée par Estelle JOND-NECAND, Présidente du TJ, et par Karine SZEREDA, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2019, la S.A.R.L Notre Dame a pris à bail, conformément aux articles L145-1 et suivants du code de commerce, un ensemble immobilier à usage de commerce et d’habitation sis Barmainville (28) RN 20, lieu-dit « La poste de Boisseaux » pour une durée de neuf années entières et consécutives, appartenant à la SCI La Poste de Boisseau.

Ce bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 42.000 euros H.T, payable mensuellement et d’avance, indexé et révisé au 1er octobre de chaque année. Il était aussi précisé dans le bail que « le preneur remboursera au bailleur la totalité du montant de l’impôt foncier et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères » ainsi que « le preneur s’oblige à rembourser au bailleur à première réquisition de sa part le montant des éventuelles taxes ou contributions qui pourraient être crées afférents aux loyers, des locaux loués en vertu des présentes ».

Par exploit de commissaire de Justice du 23 mai 2024, la SCI La Poste de Boisseau a fait délivrer à la S.A.R.L Notre Dame un commandement de payer la somme de 15.490 euros au titre des taxes foncières 2020, 2021, 2022, 2023 et du loyer et charges de novembre 2022 (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 10 juillet 2024, la SCI La Poste de Boisseau a fait assigner la S.A.R.L Notre Dame devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres aux fins de ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 juin 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— autoriser en tant que de besoin le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués sur place et dans tel garde-meuble de son choix, aux frais de la défenderesse, en garantie de toute somme due et aux frais, risques et péril du locataire ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 15.682,80 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés, majorée du coût de l’acte du commandement de payer ;

— condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer actuellement en vigueur à la date de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— juger que le montant du dépôt de garantie versé par la défenderesse ne donnera lieu à aucun remboursement et sera conservé par la demanderesse à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions du bail ;

— ordonner qu’un état des lieux soit réalisé, aux frais de la défenderesse lors de la libération des lieux, par acte de commissaire de justice avec obligation pour la défenderesse de répondre des dégradations constatées ;

— condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront les frais de commissaire de justice exposés.

Par acte du 19 juillet 2024, le bailleur a signifié l’assignation à la banque populaire Rives de Paris, créancier inscrit sur le fonds de commerce de la défenderesse.

A l’audience du 14 octobre 2024, la SCI La Poste de Boisseau comparait par son avocat, maintient ses demandes et actualise sa demande en paiement à la somme de 23.181,80 euros, ajoutant à la demande initiale la somme de 3.749 euros au titre de la taxe foncière de 2024 ainsi que le solde du loyer de septembre 2024 et le loyer d’octobre 2024.

La S.A.R.L Notre Dame comparait par son avocat et demande au Juge des référés de dire et juger que la SARL La Poste est recevable et bien fondée en ses demandes, de fixer à la somme de 14.490 euros le montant de la créance due au titre des impôts fonciers 2020 à 2023, débouter la demanderesse du surplus de ses demandes, l’autoriser à s’acquitter de la somme en 23 mensualités de 600 euros outre le solde de 1.190 euros devant être réglé à la 24ème échéance, rejeter la demande d’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024 puis prorogée au 25 novembre 2024.

Par notes en délibéré autorisées, les parties ont adressé au Juge des référés le justificatif selon lequel la société Notre Dame a réglé le solde du loyer du mois de septembre 2024 (1.250 euros) et le montant du loyer du mois d’octobre d’un montant de 2.500 euros.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 23 septembre 2019 (pièce n° 1), qui contient une clause résolutoire,

— du commandement de payer la somme de 15.490 euros au titre des taxes foncières 2020, 2021, 2022, 2023 et du loyer et charge de novembre 2022 en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), qui a été délivré le 13 mai 2024 avec rappel de la clause résolutoire (pièce n°4),

— des pièces et des débats dont il résulte qu’il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte

La défenderesse, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette au titre du contrat de location, dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au date d’effet de la résiliation.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur les loyers et charges dues :

En l’espèce, il résulte du décompte produit aux débats par la défenderesse pour la période allant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 (pièce 2 en défense), que cette dernière était à jour du paiement de ses loyers courants (le solde dû au 31 décembre 2023 étant indiqué à 0).

Par note en délibéré autorisé, la défenderesse a justifié avoir réglé le solde du loyer du mois de septembre 2024 (1250 euros) et le montant du loyer du mois d’octobre 2500 euros.

La demanderesse justifie de sa créance au titre des taxes foncières 2020, 2021, 2022, 2023 et 204 à hauteur de 18.239 euros.

Dès lors, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées à hauteur de 18.239 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la défenderesse sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 23 juin 2024, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 2500 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Au jour de l’audience, la défenderesse est à jour des loyers échus jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus.

Dès lors, la défenderesse sera condamnée à payer les sommes provisionnelles de :

—  18.239 euros au titre des taxes foncières 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,

— une indemnité mensuelle d’occupation de 2500 euros jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

La somme de 14.490 euros portera intérêts à compter du commandement de payer.

Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil énonce que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiement s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose également que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la défenderesse sollicite un délai pour s’acquitter de son retard de paiement et sollicite également la suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’elle est à jour du paiement de ses loyers courants et que les sommes dues le sont au titre des taxes foncières sans que la demanderesse n’en ait sollicité le paiement antérieurement.

En réponse, le demandeur s’y oppose, faisant valoir que la défenderesse n’est pas en capacité d’honorer cet échéancier.

Sur ce, il y a lieu de considérer que les éléments produits par la défenderesse permettent de considérer qu’il est possible, en lui accordant des délais, que la dette soit apurée, étant rappelé qu’il est à jour de ses loyers courant. Il sera fait droit à la demande dans les conditions précisées au dispositif.

La suspension des effets de la clause résolutoire conduit à considérer les sommes échues après le date d’effet de la résiliation comme des loyers et charges et non comme une indemnité d’occupation.

Sur la demande rétention du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La mauvaise foi ne se présume pas.

Le fait pour un locataire de ne pas payer ses taxes foncières, ne suffit pas, à défaut de plus amples éléments, à établir sa mauvaise foi dès lors qu’elle peut s’expliquer par les difficultés financières qu’il rencontre.

La demande de rétention du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur la demande de prévoir que l’état des lieux sera fait par un constat d’un commissaire de justice et de répondre des dégradations subies

La demanderesse n’apporte aucun élément à l’appui de cette demande. Elle sera donc rejetée.

La question de la responsabilité en cas d’éventuelles dégradations futures n’appelle pas que le juge des référés statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit de l’application des dispositions légales et réglementaires.

Sur la demande d’enlèvement des meubles

La demande tendant à voir ordonner l’enlèvement des biens meubles se trouvant dans les lieux, en un lieu approprié, aux frais et risques et péril du défendeur qui disposera d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier en charge de l’exécution, n’appelle pas que le juge des référés statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit d’une conséquence que les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera tenu aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 mai 2024, et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au demandeur la somme de 1.500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Estelle Jond-Necand, présidente du tribunal judiciaire, statuant en matière de référépar décision contradictoire, en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 23 juin 2024;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire contenue au bail du 23 septembre 2019 liant les parties ;

CONDAMNONS la S.A.R.L Notre Dame à payer à la SCI La Poste de Boisseau, à titre provisionnel, la somme de 18.239 euros (dix huit mille deux cent trente neuf euros) au titre des taxes foncières 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, somme arrêtée à la date de l’audience, avec intérêts à compter du commandement de payer sur la somme de 14.490 euros et à compter du jour de la présente ordonnance pour le surplus,

ACCORDONS à la S.A.R.L Notre Dame des délais de paiement et l’autorise à se libérer de la dette en 24 mensualités, comme suit :

—  23 mensualités de 600 euros, la première devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

— la dernière mensualité du solde exigible ;

RAPPELONS à la S.A.R.L Notre Dame qu’elle reste débiteur des loyers courants ;

DISONS que la clause résolutoire ne produira pas ses effets si la S.A.R.L Notre Dame respecte les délais de paiement qui lui sont accordés par la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour la S.A.R.L Notre Dame de respecter l’une des échéances fixées, comprenant la mensualité pour la dette locative et le loyer du mois courant, la suspension de la clause résolutoire sera révoquée de plein droit, le bail étant résilié et la totalité de la dette étant immédiatement exigible et ce, quinze jours après la délivrance demeurée infructueuse d’un commandement de payer rappelant les termes de la présente décision ;

et, en ce cas,

CONDAMNONS la S.A.R.L Notre Dame à restituer les lieux sis Barmainville (28) RN 20, lieu-dit « La poste de Boisseaux » dans le mois de la signification du commandement de payer demeuré infructueux sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS la S.A.R.L Notre Dame à payer à la SCI La Poste de Boisseau à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DISONS que la somme de 14.490 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

CONDAMNONS la S.A.R.L Notre Dame aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 23 mai 2024, les frais de levée d’un état des inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits ;

CONDAMNONS la S.A.R.L Notre Dame à payer à la SCI La Poste de Boisseau la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires.

Ainsi ordonnée et prononcée

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Karine SZEREDA Estelle JOND-NECAND