TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/01210 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GIRT

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

M^e Guillaume BLIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 69

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 12 Novembre 2024

DEMANDEUR :

E.P.I.C. CHARTRES METROPOLE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES, dont le siège social est sis Hôtel de Ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [T] [B]

née le 27 Mars 1965 à CHARTRES (28000),

demeurant 3 rue Saint Lubin – 28000 CHARTRES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Provisoire numéro accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

représentée par M^e Guillaume BLIN, demeurant 55 Rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 69

Monsieur [F]

es-Qualité de curateur,

demeurant Centre hospitalier Henry EY Service des tutelles – 32 rue de la grève – 28800 BONNEVAL

représenté par M^e Guillaume BLIN, demeurant 55 Rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 69

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Juillet 2024 et mise en délibéré au 12 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 28 février 1997, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Chartres (ci-après « C’CHARTRES HABITAT ») a donné à bail à Madame [T] [B] un appartement situé 3 rue Saint Lubin 28000 CHARTRES.

C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Madame [T] [B] et son curateur Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024 en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux sur le fondement d’inexécution grave de certaines obligations résultant du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juillet 2024, puis renvoyée à l’audience du 02 juillet 2024 à la demande des parties,

A l’audience du 02 juillet 2024, l’affaire a été retenue.

C’CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de voir prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusif de la locataire avec effet à compter du 9 mai 1997; d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [B] et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et un serrurier; privée du bénéfice du délais de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures d’exécution, de condamner en outre Madame [T] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer révisé et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux; et de la condamner aux dépens, ainsi qu’à la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le bailleur social expose que Madame [T] [B] a failli à ses obligations de locataire en provoquant des nuisances par engorgement des sanitaires à plusieurs reprises et en occasionnant des dégâts des eaux chez deux voisins, enfin en rendant compliqué toute intervention pour remédier au problème en 2026, 2021, et 2023.

C’CHARTRES HABITAT justifie à l’appui de ses demandes de deux attestations, de rapports d’intervention, de photos et de différents rappels effectués auprès de la locataire, ainsi qu’auprès du service des tutelles.

Régulièrement convoquée par un acte de commissaire de justice signifié à personne le 15 avril 2024, Madame [T] [B], et son curateur, Monsieur [F], également cité par acte signifié le même jour à domicile, sont représentés par leur conseil,

La locataire sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire. Elle conclut par ailleurs à l’irrecevabilité de la procédure et subsidiairement au rejet des demandes du bailleur et forme une demande de relogement en cas d’expulsion.

Enfin, elle sollicite la condamnation de C’CHARTRES HABITAT au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir, que la procédure est irrégulière, l’assignation ayant été délivrée moins de trois mois avant l’audience, et que les fuites reprochées ne constituent pas des troubles anormaux du voisinage n’étant pas fréquentes.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I-SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION :

La locataire ne justifie pas de l’obligation de respecter un délai de trois mois entre la délivrance de l’assignation et l’audience.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à voir déclarer l’action est irrecevable.

II-SUR LA RESILIATION DU BAIL EN RAISON DE TROUBLES ANORMAUX DU VOISINAGE:

Selon l’article 1728 du code civil : " Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. "

L’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que : " le locataire est obligé…. b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location "

Le contrat de bail contient en son article 6.3 une clause relative aux visites d’inspection et d’entretien, par laquelle le locataire s’engage à se prêter aux visites d’inspection et d’entretien du logement.

L’article 1224 du code civil mentionne : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1227 du code civil poursuit : « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

Enfin au terme des dispositions de l’article 1228 du code civil, "Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion ".

En l’espèce, les pièces versées aux débats, démontrent l’existence d’engorgements de la canalisation des toilettes et de dégâts des eaux.

Il est cependant constant, que Madame [T] [B] occupe les lieux depuis plus de 17 ans, et que ces désordres ne sont survenus que ponctuellement en 2016, 2021 et 2023 en raison de son handicap.

Des solutions ont été trouvées grâce à la curatelle pour permettre l’intervention nécessaire à la réparation des désordres.

Les nuisances invoquées ne sont ni systématiques ni excessives, et leur fréquence assez limitée dans le temps ne constitue un trouble anormal du voisinage pouvant entraîner la résiliation du bail.

Toutefois la situation deviendrait différente, si ces troubles venaient à se reproduire et s’ils devenaient plus en plus fréquents excédant de ce fait les inconvénients normaux du voisinage.

Il convient en l’état de rejeter la demande de résiliation du bail du 28 février 1997 formée par C’CHARTRES HABITAT.

Par ailleurs, compte tenu du maintien de la locataire dans les lieux, il convient de rejeter également les demandes d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation formées par le bailleur et la demande de relogement formée par la locataire assistée de son curateur d’autre part.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, tant C’CHARTRES HABITAT, que Madame [T] [B] succombent en partie à leurs demandes, chaque partie conservera donc à sa charge, les dépens par elle exposés.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande en l’espèce de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de C’CHARTRES HABITAT

DEBOUTE C’CHARTRES HABITAT de sa demande de résiliation du bail consenti le 28 février 1997 au profit de Madame [T] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation logement 7 situé au 4ème étage 3 rue Saint Lubin 28000 CHARTRES;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation formées par C’CHARTRES HABITAT ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de relogement formée par Madame [T] [B] assistée de son curateur.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Maître Guillaume BLIN avocat au Barreau de Chartres

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera à sa charge les dépens par elle exposés ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME