Tribunal Judiciaire d'Évry, 3e chambre, 20 octobre 2025, n° 24/04986

TJ Évry 20 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect de la condition suspensive
La cour a constaté que les défendeurs n'ont pas respecté leurs obligations issues du compromis de vente, entraînant l'acquisition de la condition suspensive et justifiant l'application de la clause pénale.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que les défendeurs, ayant succombé, devaient être condamnés à verser une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Accepté
Responsabilité des défendeurs
La cour a décidé que les défendeurs, ayant succombé, devaient être solidairement condamnés aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 3e ch., 20 oct. 2025, n° 24/04986
Numéro(s) :	24/04986
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe MIALET
Cabinet(s) :	SELAS MIALET AMEZIANE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 24/04986 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJS6

NAC : 50G

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS

Jugement Rendu le 20 Octobre 2025

ENTRE :

Monsieur [O] [S], né le 16 Février 1972 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

Madame [C] [X] épouse [S],

née le 23 Octobre 1962 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEMANDEURS

ET :

Madame [K] [H] [V],

née le 19 Mars 1986 à CENTRAFRIQUE,

demeurant [Adresse 2]

défaillante

Monsieur [T] [F],

né le 02 Février 1985 à CAMEROUN,

demeurant [Adresse 2]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sandrine LABROT, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 02 Juin 2025 et de Sarah TREBOSC, Greffière lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 Mai 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 02 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Octobre 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2023, Monsieur [O] [S] et Madame [C] [X] épouse [S], par l’intermédiaire de l’agence immobilière RB ADVISE, ont signé un compromis de vente d’une maison située à [Adresse 4], cadastré section ZK numéro [Cadastre 3] contenance 02a75ca, au bénéfice de Monsieur [T] [F] et Madame [K] [H] [V], moyennant un prix total de 293.103 euros.

Le compris de vente a été signé sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant de 272.500 euros d’une durée maximale de 25 ans au taux maximum de 3,5 %, devant intervenir au plus tard le 29 mai 2023.

Aux termes de ce compromis de vente, une clause pénale était fixée à la somme de 27.250 euros

Aucune offre n’a été émise.

Par courriers recommandés en date des 16 et 18 octobre 2023, Monsieur et Madame [S] ont mis en demeure Monsieur [T] [F] et Madame [H] [V] de leur justifier sous huitaine de l’obtention ou de la non obtention des prêts nécessaires à la réitération de la vente, sans succès.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaires de justice du 26 juillet 2024, Monsieur [O] [S] et Madame [C] [S] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry Monsieur [T] [F] et Madame [H] [V] aux fins de voir le tribunal :

— CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [F] et Madame [K] [H] [V] à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 27.250 € en principal, majorée des intérêts de droit à compter de la signification de la décision à intervenir,

— JUGER que sur cette somme, les intérêts se capitaliseront par année entière,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [F] et Madame [K] [H] [V] à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— JUGER qu’en application des dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les éventuels frais d’exécution forcée seront à la charge solidaire de Monsieur [T] [F] et Madame [K] [H] [V],

— JUGER qu’il n’y a pas lieu de dispenser la décision à intervenir de l’exécution provisoire par application des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement [T] [F] et Madame [K] [H] [V] aux entiers dépens.

Monsieur [T] [F] et Madame [K] [H] [V] régulièrement assignés à domicile, n’ayant pas constitué avocat, la présente décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des prétentions, le tribunal se réfère expressément aux écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 13 mai 2025 et plaidée à l’audience du 2 juin 2025.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur l’acquisition de la condition suspensive

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article suivant du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1304–3 al 1er du Code civil dispose que : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Le défaut de diligence et l’abstention fautive du débiteur de l’obligation sont constitutifs de faits de nature à empêcher l’accomplissement de la condition suspensive.

Ainsi, en matière de compromis de vente, il appartient à l’acquéreur d’un bien immobilier de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. Faute d’avoir demandé l’octroi d’un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du Code civil.

Les consorts [S] sollicitent le versement de la clause pénale au motif que Monsieur [F] et Madame [V] n’auraient pas justifié d’un refus de prêt et se sont montrés de mauvaise foi par leur comportement ayant empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

En l’espèce, Monsieur et Madame [S] se sont engagés à vendre leur bien, tandis que Monsieur [F] et Madame [V] se sont engagés à l’acheter.

La promesse de vente du 31 mars 2023, conclue par l’intermédiaire de l’agence immobilière RB ADVICE, contient une condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit, rédigée comme suit :

« La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts dans les conditions ci-après arrêtées

— Montant maximum du prêt : DEUX CENT SOIXANTE-DOUZE MILLE CINQ CENTS EUROS

— Durée du prêt : 25 ans,

Taux d’intérêt annuel maximum hors assurance : 3,5 % ».

Aux termes de la promesse de vente, l’acquéreur s’engage à déposer des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 2 établissements financiers ou banques et à en justifier au vendeur et au rédacteur de la promesse dans un délai maximum de 60 jours à compter du dépôt de la demande.

Les bénéficiaires de la promesse devaient, conformément à ces dispositions, indiquer au promettant l’obtention ou la non obtention du prêt avant le 29 mai 2023.

Par ailleurs il était indiqué que « L’acquéreur s’engage à notifier à l’AGENCE, qui en informera sans délai le VENDEUR, la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, telle que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé. Il devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) par la production de deux refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

A défaut, le vendeur pourra mettre en demeure l’acquéreur de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l’acquéreur devra être adressée sous les mêmes formes et délai au domicile du VENDEUR indiqué en tête des présentes »

Les pièces versées aux débats ne permettent pas de savoir si Monsieur [F] et Madame [V] ont accompli les démarches nécessaires aux fins de la réalisation de la condition suspensive.

Les défendeurs, défaillants, n’apportent pas la preuve d’avoir réalisé de tels démarches auprès d’établissements bancaires aux fins d’obtenir un prêt bancaire.

Il résulte des pièces versées par les demandeurs que Monsieur [F] et Madame [V] n’ont pas respecté leurs obligations issues du compromis de vente, en ce qu’ils n’ont pas justifié auprès de Monsieur et Madame [S] de la défaillance de la condition suspensive.

Par courriers recommandés en date des 16 et 18 octobre 2023, les époux [S] ont alors mis en demeure Monsieur et Madame [V] de se justifier, sous huitaine, de l’obtention ou non du prêt bancaire.

Ces demandes sont restées vaines.

Par leurs agissements, ils ont immobilisé le bien immobilier appartenant aux consorts [S].

Dans ces conditions, il apparaît qu’en l’absence de réponse de Monsieur [F] et Madame [V] dans les délais requis, la condition suspensive est réputée acquise.

En outre, le compromis de vente prévoit en page 13 que « à défaut de s’être exécutée dans un délai de 10 jours suivant la date de la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— Invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de la cluse pénale, la somme de 27.250 euros.

— Ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus »

Dans ces conditions, la condition suspensive étant acquise, il convient de faire application de la clause pénale.

Monsieur [F] et Madame [V] seront ainsi solidairement condamnés au règlement de la somme de 27.250 euros à Monsieur et Madame [S] au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 31 mars 2023, somme qui sera majorée des intérêts de droit à compter du présent jugement.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les autres demandes

Par application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [F] et Madame [V], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [F] et Madame [V] seront condamnés solidairement à verser la somme de 1.200 euros à Monsieur et Madame [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [F] et Madame [K] [H] [V] à payer à Monsieur [O] [S] et Madame [C] [X] épouse [S] la somme de 27 250 €, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [F] et Madame [K] [H] [V] à payer à Monsieur [O] [S] et Madame [C] [X] épouse [S] la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les éventuels frais d’exécution forcée seront à la charge solidaire de Monsieur [T] [F] et Madame [K] [H] [V] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [F] et Madame [K] [H] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et rendu le VINGT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,