N° RG 24/00612 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMA4

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e CHAUMANET

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[K] [O],

[N] [X]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 07 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [O]

demeurant 3 Allée des Saules – Etage 1 – Appt.4 – 28000 CHARTRES

comparant en personne assisté de M. [G] [O] , son frère

Madame [N] [X]

demeurant 3 Allée des Saules – Etage 1 – appt.4 – 28000 CHARTRES

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de : [J] [Y], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 07 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 26 mars 2021, C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [K] [O] et Madame [N] [X] un local à usage d’habitation situé au 3 allée des Saules 28000 CHARTRES, dont le loyer mensuel actuel est de 585,74 € outre la provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, C’CHARTRES HABITAT a fait signifier un commandement de payer la somme de 3.094,21 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 25 avril 2024.

C’CHARTRES HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [K] [O] et Madame [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé par un acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 19 novembre 2024, C’CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [O] et Madame [N] [X] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique, ainsi qu’un serrurier ;

— de les condamner solidairement et par provision au paiement des sommes suivantes:

— de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5.430,24 €,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer

.

A l’appui de ses demandes, C’CHARTRES HABITAT fait valoir que Monsieur [K] [O] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il n’est pas opposé tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [N] [X], bien que régulièrement citée par remise de l’acte à étude, n’était ni présente, ni représentée

Monsieur [K] [O] régulièrement cité par remise de l’acte à étude, comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre le paiement de l’arriéré en 36. Il précise avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il précise vivre avec son fils de 6 ans et être actuellement en recherche d’emploi.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, C’CHARTRES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 mars 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 26 mars 2021 contient une clause résolutoire (en son article 5.6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2024, pour la somme en principal de 3.094,21 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Monsieur [K] [O] et Madame [N] [X] n’ont ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juin 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, C’CHARTRES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [O] et Madame [N] [X] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.223,20 € mois d’octobre 2024 inclus.

Madame [N] [X] qui n’est pas comparante n’apporte, par définition, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [K] [O] reconnaît la dette locative à l’audience. Il précise que Madame [X] n’a jamais vécu dans le logement, cependant cette dernière n’a jamais averti le bailleur de cette situation, alors qu’elle est également bénéficiaire du bail.

En conséquence, ils seront donc condamnés solidairement à verser à C’CHARTRES HABITAT cette somme de 5.223,20 €, à titre provisionnel.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié de la reprise du versement intégral du loyer courant trois mois avant la date de l’audience. Le bailleur, qui est un bailleur social accepte les délais de paiement demandé par Monsieur [K] [O] qui sollicite de ce fait, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [O] précise qu’il n’a plus de contact avec Madame [X], il est en recherche d’emploi et effectue dès que cela est possible des missions d’intérim, son dernier emploi était au sein de la société INTERMARCHE.

Il vit avec son fils mineur et sa soeur de 17 ans.

Il perçoit une allocation de la CAF, outre l’allocation pôle emploi et une prime d’activité.

Il envisage de déposer un dossier de surrendettement.

Compte tenu de la demande du locataire et de l’accord du bailleur ainsi que des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [K] [O] et Madame [N] [X] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés aux locataires, suspendus, sous condition du respect par ces derniers de leurs propositions de règlement et de leur obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que les locataires ne se libèrent pas de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Monsieur [K] [O] et Madame [N] [X] seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, Monsieur [K] [O] et Madame [N] [X] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer en cours révisé outre les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [K] [O] et Madame [N] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2021 entre C’CHARTRES HABITAT d’une part et Monsieur [K] [O] et Madame [N] [X] de seconde part concernant le local à usage d’habitation situé au 3 allée des Saules 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 7 juin 2024, date de la résiliation du bail ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [N] [X] à verser à C’CHARTRES HABITAT à titre provisionnel la somme de 5.223,20 € (cinq mille deux cent vingt trois euros et vingt cents) (mois d’octobre 2024 inclus );

AUTORISONS Monsieur [K] [O] et Madame [N] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités, dont 35 mensualités d’un montant de 145 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés et qu’il n’y a aucun impayé, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [O] et Madame [N] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, C’CHARTRES HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [K] [O] et Madame [N] [X] soient condamnés solidairement à verser à C’CHARTRES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer courant révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [O] et Madame [N] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTONS C’CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 07 Janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME