N° RG 24/03516 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GOJA

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Vianney PLAINGUET de la SCP SOUCHON CATTE LOUIS PLAINGUET, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 61

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[H] [B]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 15 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Madame [V] [P]

née le 11 Mars 1947 à OUDJA (MAROC),

demeurant 13 rue de la Rémarde – Lieudit Bouchemont – 28700 BLEURY ST SYMPHORIEN

représentée par Maître PLAINGUET de la SCP SOUCHON CATTE LOUIS PLAINGUET, demeurant 5 Rue Louis Pasteur – 28630 LE COUDRAY, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 61

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [B]

né le 13 Mars 1983 à FORT DE FRANCE (97234),

demeurant 13 bis rue de la Remarde – 28700 AUNEAU BLEURY SAINT SYMPHORIEN

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

En présence de [S] [Y], auditeur de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 13 Mai 2025 et mise en délibéré au 15 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 août 2020 et prenant effet le 1er septembre 2020, Madame [V], [K] [P] a consenti à Monsieur [H], [M] [B], un bail d’habitation sur un logement situé au 13 bis rue de la Remarde à AUNEAU – BLEURY – SAINT SYMPHORIEN 28700, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 770, 00 euros pour le logement outre 35 euros de charges récupérables.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [H], [M] [B] le 04 septembre 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1.738,80 euros (2.635,40 – 896,60 au titre du remplacement du ballon d’eau chaude dégradé) en principal.

La Commission des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H], [M] [B] le 05 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 décembre 2024, Madame [V], [K] [P] a fait assigner Monsieur [H], [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin de :

— condamner Monsieur [H], [M] [B] au paiement de la somme de 5.284,51 euros au titre des loyers et charges à compter du 04 septembre 2024 ;

— constater et, en tant que besoin prononcer la résiliation du bail passé entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

— condamner le(s) défendeur(s) à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi ;

— ordonner en conséquence l’expulsion du(des) défendeur(s) et de tous occupants de son chef, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1153 du code civil ;

— condamner le défendeur au paiement d’une somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— condamner le défendeur aux dépens de la présente instance au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 04 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mai 2025.

Madame [V], [K] [P], représentée par son avocat, maintient les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 9.809,97 euros.

Bien que régulièrement convoqué par remise de l’assignation en l’étude, Monsieur [H], [M] [B] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, Madame [V], [K] [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 04 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025.

En outre, Madame [V], [K] [P] justifie également avoir saisi la Commission des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 05 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, en date du 03 décembre 2024.

Ainsi, son action est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 04 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.738,80 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 05 novembre 2024.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [H], [M] [B] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence de comparution de Monsieur [H], [M] [B] et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [V], [K] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la Madame [V], [K] [P], il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 05 novembre 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [H], [M] [B] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [H], [M] [B] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par Madame [V], [K] [P] – contrat de bail signé, commandement de payer et relevé de compte – que la dette de Monsieur [H] [B] s’élève à la somme de 4 387,91 euros (5.284,51 – 896,60 au titre du remplacement du ballon d’eau chaude dégradé) représentant les loyers, charges impayés à la date du 03 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Il convient donc de condamner Monsieur [H], [M] [B] à payer à Madame [V], [K] [P] la somme de 4 387,91 euros au titre des loyers, charges impayés au 03 décembre 2024 échéance du mois de novembre 2024 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [V], [K] [P] se contente de demander l’octroi de dommages-intérêts sans pour autant démontrer l’existence d’un quelconque préjudice matériel. En outre, le simple non-paiement des loyers ne peut à lui seul caractériser l’existence d’un tel préjudice pour le bailleur.

Par conséquent, Madame [V], [K] [P] sera déboutée de sa demande de dommages- intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [H], [M] [B], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient d’attribuer à la charge de Monsieur [H], [M] [B], la couverture d’une partie des frais irrépétibles de la procédure et de faire droit à la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Madame [V], [K] [P] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 août 2020 entre Madame [V], [K] [P] et Monsieur [H], [M] [B] concernant le logement à usage d’habitation situé au 13 bis rue de la Remarde à AUNEAU – BLEURY – SAINT SYMPHORIEN 28700 sont réunies à la date du 05 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 05 novembre 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [H], [M] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 13 bis rue de la Remarde à AUNEAU – BLEURY – SAINT SYMPHORIEN 28700, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE Monsieur [H], [M] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 05 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [H], [M] [B] à payer à Madame [V], [K] [P] la somme de 4 387,91 euros (quatre mille trois cent quatre-vingt-sept euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 03 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, outre les indemnités d’occupation postérieures éventuellement dues ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE Madame [V], [K] [P] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H], [M] [B] à payer à Madame [V], [K] [P] la somme de 600,00 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H], [M] [B] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY