TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/56267 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVZW

N° : 13

Assignation du :

16 Septembre 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 mars 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

LE CABINET [Y] SAS

[Adresse 1]

[Localité 2]

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] A [Localité 3] représenté par son syndic, le CABINET [Y] SAS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS – #P0351, SCP GASNIER TRONCQUEE

DEFENDERESSE

La S.A.S. FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS – #A0727, SELARL ROSANO & ASSOCIES

DÉBATS

2 Copies exécutoires délivrées le :

A l’audience du 26 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

La société Cabinet Minard Foncia a été le syndic de l’immeuble situé [Adresse 4] jusqu’au 25 novembre 2024, date à laquelle la société Foncia [Localité 1] Rive Droite a été désignée en personne à la suite du rachat de la société cabinet Minard Foncia et ce, jusqu’au 28 avril 2025, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de son remplacement par la société le Cabinet [F] [L].

Les 3, 24 juillet 2025 et par mise en demeure de son conseil en date du 28 juillet 2025 reçue le 1er août 2025, la société le Cabinet [F] [L] a sollicité de l’ancien syndic la communication des documents concernant la copropriété. La société Foncia [Localité 1] Rive Droite a transmis des éléments le 15 juillet 2025.

Exposant ne pas avoir réceptionné les pièces attendues, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et la société le Cabinet [F] [L] ont, par acte du 16 septembre 2025, fait citer en référé la société Foncia [Localité 1] Rive Droite aux fins essentielles de la condamner à la transmission des pièces sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, les documents sollicités étant les suivants :

• les documents généraux relatifs à la copropriété :

— le dossier complet des assemblées générales,

— les accusés réception des convocations aux assemblées générales et des notifications aux copropriétaires des procès-verbaux,

— la liste des contrats potentiels (digicode, interphone, dératisation, désinfection, vide ordures, désinsectisation, entretien VMC, entretien porte, entretien antenne collective, bloc, issue de secours, ascenseur, contrat d’entretien),

— le dossier complet des compteurs d’eau avec l’historique,

— le dossier des travaux réceptionnés en cours de décennale,

— la liste des entreprises,

— les dossiers de mutations en cours et archivés depuis 10 ans, y compris les seconds originaux des oppositions, article 20 de la Loi du 10 juillet 1965,

— les avis de mutation,

— les dossiers contentieux en cours (actes de procédure en cours, correspondances avocat, seconds originaux, jugements)

• les documents comptables et bancaires :

— le détail de l’avance permanente, pour les copropriétaires débiteurs, les justificatifs des appels de fonds depuis l’origine du débit,

— les appels de fonds adressés à chaque copropriétaire pour les 10 dernières années,

— les carnets de chèques et souches,

— la liste des factures payées non réparties ou correspondantes à des comptes de dépenses non approuvées en assemblée générale,

— les originaux des factures de l’exercice en cours réglées et comptabilisées, ainsi que des 10 dernières années,

— les originaux des factures de l’exercice en cours non comptabilisées et non réglées, ainsi que des 10 dernières années,

— le détail des provisions pour travaux,

— le détail des appels de fonds des travaux votés,

— les documents afférents aux fonds placés au profit du syndicat des copropriétaires,

— les documents afférents aux emprunts,

— les états de rapprochements bancaires,

— les demandes de devis en cours et les demandes de devis des 6 mois précédents,

— les demandes d’interventions sur 6 mois,

— les lettres de relance et mises en demeure avec récépissé adressées aux copropriétaires,

— les demandes de copropriétaires non traitées, signalement ou échange,

— le solde des fonds disponibles après apurement des comptes,

— l’état des comptes des copropriétaires,

— l’état des comptes du syndicat des copropriétaires.

Ils sollicitent également la condamnation de la défenderesse à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € à titre d’indemnisation provisionnelle de son préjudice, outre celle de 2.500 € au titre des frais irrépétibles.

Par mail officiel de son conseil en date du 28 novembre 2025, la société Foncia [Localité 1] Rive [Adresse 6] communiquait les convocations aux assemblées générales des années 2011 à 2021 et leurs annexes, les procès-verbaux d’assemblées générales des années 2012 à 2023, les balances 2022, 2023, 2024, les grands livres 2022 à 2025, les rapprochements bancaires du 31/03/2025, du 31/12/2024 charges courantes et travaux, les relevés général des dépenses répartie pour l’année 2022 avec annexe, et les relevés généraux des dépenses non réparties pour les années 2023, 2024 et 2025, la situation appels de fonds pour l’année 2025 et le budget 2026, balance à ce jour, clé 9267-01 CTP051P1_000000019132713, l’état des créances et des dettes, les factures 2024, le fonds de roulement par lots, le grand livre à ce jour, le récapitulatif travaux et le solde de trésorerie.

Par mail officiel de son conseil en date du 19 janvier 2026, elle transmettait :

— le dossier des mutations comportant :

1. Avis de mutation [Localité 5] – 2023_05_05

2. Avis de mutation [Localité 5] – 2023_05_09

3. État daté – 2016_09_27 – [Localité 6]

4. État daté_57583529

5. Lettre Notaire – 2018_10_02 – [Localité 7] Notaires

6. Lettre Notaire_59730421

7. Notification vente Daireaux_Chatenoud – 2022_12_29

8. Notification vente [Localité 8] ([Localité 9])_57929253

9. Pré-état daté SCI [G] [O] – 2018_07_13

10. Pré-état daté [Localité 8] ([Localité 9]) – 2016_06_07

— le dossier procédures comportant :

• Affaire SCI Le [Adresse 7]

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2026, régularisées et soutenues à l’audience du 26 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et la société le Cabinet [F] [L], représentés par leur conseil, formulent les demandes suivantes :

« Vu les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées au débat,

— Recevoir le cabinet [F] [L] en sa qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 10] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic, le cabinet [F] [L], en leurs demandes,

— Les déclarer bien fondés,

En conséquence,

— Condamner la société Foncia [Localité 1] Rive Droite à remettre au cabinet [F] [L] les pièces suivantes :

• les documents généraux relatifs à la copropriété :

— les convocations et annexes des assemblées générales des années 2022 et 2023,

— les accusés réception des convocations aux assemblées générales et des notifications aux copropriétaires des procès-verbaux des assemblées générales de 2011 à 2024,

— la liste des contrats potentiels (digicode, interphone, dératisation, désinfection, vide ordures, désinsectisation, entretien VMC, entretien porte, entretien antenne collective, bloc, issue de secours, ascenseur, contrat d’entretien),

— le dossier des travaux réceptionnés en cours de décennale,

— les dossiers de mutations en cours et archivés depuis 10 ans, y compris les seconds originaux des oppositions, article 20 de la Loi du 10 juillet 1965,

— les avis de mutation,

— les dossiers contentieux en cours (actes de procédure en cours, correspondances avocat, seconds originaux, jugements)

• les documents comptables et bancaires :

— pour les copropriétaires débiteurs, les justificatifs des appels de fonds depuis l’origine du débit,

— les appels de fonds adressés à chaque copropriétaire pour les 10 dernières années,- les carnets de chèques et souches,

— la liste des factures payées non réparties ou correspondantes à des comptes de dépenses non approuvées en assemblée générale,

— les duplicatas des factures de l’exercice en cours réglées et comptabilisées, ainsi que des 10 dernières années,

— les duplicatas des factures de l’exercice en cours non comptabilisées et non réglées, ainsi que des 10 dernières années,

— les demandes de devis en cours et les demandes de devis des 6 mois précédents,

— les demandes d’interventions sur 6 mois,

— les lettres de relance et mises en demeure avec récépissé adressées aux copropriétaires,

— les demandes de copropriétaires non traitées, signalement ou échange,

— Condamner la société Foncia [Localité 1] Rive Droite à remettre l’ensemble de ces pièces sous huitaine, à compter de l’ordonnance à intervenir,

— Passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, condamner la société Foncia [Localité 1] Rive Droite à remettre lesdites pièces sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

— Condamner la société Foncia [Localité 1] Rive Droite, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à justifier des éléments ayant abouti au tableau récapitulatif de clés de répartition transmis au cabinet [F] [L], dès lors que le tableau ne correspond pas au dernier état du modificatif intervenu le 29 juillet 2008, reçu par Maître [J], notaire à [Localité 1],

— Condamner la société Foncia [Localité 1] Rive Droite à régler au cabinet [F] [L] et au syndicat des copropriétaires, à titre provisionnel, la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— Condamner la société Foncia [Localité 1] Rive Droite à régler au cabinet [F] [L] et au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Foncia [Localité 1] Rive Droite aux dépens ».

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2026, régularisées et soutenues à l’audience du 26 janvier 2026, la société Foncia [Localité 1] Rive Droite, représentée par son conseil, formule les demandes suivantes :

« Vu l’article 18-2 de la loi du 18 juillet 1965,

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu les pièces,

JUGER que le cabinet Foncia [Localité 1] Rive Droite a rempli ses obligations relatives à la communication des pièces et archives en sa possession concernant l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 11].

JUGER que le cabinet Foncia [Localité 1] Rive Droite ne peut être tenu de transmettre des pièces introuvables.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet [F] [L] et le cabinet [F] [L] de l’ensemble de leurs demandes de transmission des pièces sous astreinte.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet [F] [L] et le cabinet [F] Germain de leur demande de provision.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet [F] [L] et le cabinet [F] [L] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet [F] [L] et le cabinet [F] [L] à payer à la société Foncia [Localité 1] Rive Droite la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Valérie Rosano, avocat à la cour, en application de l’article 699 du même code. »

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures des parties, développées oralement ainsi qu’aux notes d’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibérée au 9 mars 2026.

SUR CE,

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de communication de pièces

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir. Il lui appartient de démontrer la consistance de ces envois, notamment en communiquant le bordereau de pièces transmises.

En l’espèce, les demandeurs indiquent qu’il leur manque toujours les convocations aux assemblées générales et les avis de réception des notifications des assemblées générales, que la répartition des charges a été faite à partir de clés de répartition qui ne sont pas celles qui devaient s’appliquer. Ils ajoutent que ne leur ont pas été transmis les documents leur permettant de comprendre la répartition.

La société Fonvia [Localité 1] Rive Droite oppose qu’elle a fait preuve de diligences dans la recherche des documents demandés, puisqu’il a procédé, dans le cadre de trois transmissions officielles en date du 28 novembre 2025 et du 19 janvier 2026,

A défaut de préciser quels « contrats potentiels », quelles demandes de copropriétaires non traitées, quelles demandes de devis ou d’intervention, quels travaux auraient été réceptionnés en cours de décennale, et qui n’auraient pas été communiqués et de démontrer que l’ancien syndic est susceptible de détenir le dossier des assemblées générales 2022 et 2023, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de communication des pièces sollicitées à l’audience, étant précisé que les carnets de chèques et souches ne font partie des documents à fournir en cas de transmission d’archives.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande concernant le tableau récapitulatif de clés de répartition

Les demandeurs sollicitent la condamnation de la société Foncia [Localité 1] Rive Droite à justifier sous astreinte les éléments ayant abouti au tableau récapitulatif de clés de répartition transmis à la société Cabinet [F] [L], dès lors que le tableau ne correspond pas au dernier état du modificatif intervenu le 29 juillet 2000, reçu par Maître [U], notaire.

Toutefois, leur demande est fondée exclusivement sur l’article 18-2 de la loi de 1965 relatif à la transmission des archives de la copropriété dans le cadre de la succession de syndic.

Or l’article 18-2 précité ne permet pas de solliciter des pièces afin de déterminer si le tableau récapitulatif des clés de répartition transmis est erroné.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande provisionnelle

Il n’est pas contesté que plusieurs pièces n’ont pas été transmises spontanément par la société Foncia [Localité 1] Rive Droite, mais mails officiels de son conseil en date des 28 novembre 2025 et 19 janvier 2026, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation.

Si la transmission tardive de documents est susceptible de constituer une faute, encore faut-il que le syndicat des copropriétaires et le syndic justifient de l’existence d’un préjudice en résultant.

Or, au cas présent, il n’est pas démontré que le syndic aurait rencontré des difficultés particulières, que le fonctionnement de la copropriété aurait été paralysé du fait de l’absence des pièces sollicitées dans l’assignation.

Il n’est pas plus justifié que les ventes auxquelles il est fait référence n’ont pu avoir lieu.

Le préjudice n’étant pas établi, la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires

S’il n’a pas été fait droit aux demandes de la société cabinet [F] [L] et du syndicat des propriétaires, il convient de prévoir, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, que la société Foncia [Localité 1] Rive Droite supportera la charge des dépens de la présente instance, dès lors qu’elle n’a communiqué les documents réclamés qu’à la suite de l’introduction de la présente procédure.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Condamnons la société Foncia [Localité 1] Rive Droite aux dépens de l’instance,

Condamnons la société Foncia [Localité 1] Rive Droite à verser à la société Cabinet [F] [L] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 1] le 09 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON