TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 24/06350 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YOL6

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. BULFA

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. LIBERTE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Christian DELBE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 30 Septembre 2024, avec effet au 06 Septembre 2024 ;

A l’audience publique du 28 Avril 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 30 juin 2025 puis prorogé pour être rendu le 15 Septembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 5 mars 2015 par Me [I] [W], notaire à [Localité 3] (Nord), la S.A.S Liberté a donné à bail à la S.A.S Bulfa un local à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le règlement d’un loyer annuel de 48 000 euros hors taxes hors charges, payable mensuellement et d’avance le premier de chaque mois. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 5 mars 2015 pour se terminer le 4 mars 2024.

Se plaignant d’impayés de loyers, charges et taxe foncière, par acte de commissaire de justice du 11 mai 2022, la S.A.S Liberté a fait délivrer à la S.A.S Bulfa un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 101 223,75 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière au 9 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 juin 2022, la S.A.S Bulfa a assigné la S.A.S Liberté devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’opposition au commandement de payer et de condamnation à installer des compteurs d’eau et de gaz individuels.

Par ordonnance du 4 avril 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille a ordonné la radiation de l’affaire. L’affaire a été réinscrite au rôle sous le n° RG 24/06350 à l’initiative du défendeur.

Dans ses conclusions signifiées le 5 septembre 2024, la S.A.S Bulfa sollicite de la juridiction de :

A titre principal

Annuler le 3ème alinéa du paragraphes « impôts et charges » du bail du 5 mars 2015 compte tenu du caractère potestatif de la clause ;

En conséquence,

Débouter la S.A.S Liberté sa demande relative aux consommations individuelles à hauteur de 26 721, 12 euros ;

A titre subsidiaire

Débouter la S.A.S Liberté de sa demande au titre des loyers et charges à minima à hauteur de 26 721,12 euros compte tenu du caractère indéterminé de sa prétendue créance ;

A titre très subsidiaire

Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Lui octroyer le délai de paiement le plus large possible ;

En tout état de cause

Condamner la S.A.S Liberté au paiement de la somme de 1 500 euros à la S.A.S Bulfa sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Dans ses conclusions signifiées le 22 mai 2024, la S.A.S Liberté demande au tribunal de :

Débouter la S.A.S Bulfa de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Constater par l’effet de la clause résolutoire, avec effet à compter du 12 juin 2022, la résiliation de plein droit du bail commercial consenti par la S.A.S Liberté à la S.A.S Bulfa, se rapportant au local commercial sis à [Adresse 5],

A défaut, prononcer et ordonner ladite résiliation du bail commercial Ordonner l’expulsion de la S.A.S Bulfa, ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

Fixer à compter de la résiliation du bail, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant égal au montant terme mensuel majoré des charges et de la taxe foncière, soit une indemnité mensuelle d’occupation égale au terme mensuel de 6 105,07 euros TTC, majorée de la somme de 913,36 euros par mois au titre de la quote-part de la taxe foncière (70% de la taxe foncière 10 960,32 euros en 2022/ 12 mois = 913,36 euros), et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs ;

Condamner la S.A.S Bulfa à payer à la S.A.S Liberté les sommes suivantes :

— La somme de 155 184,84 euros selon décompte joint arrêté au 26/04/2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 mai 2022 sur la somme de 101 233,875 euros, et à compter du jugement pour le surplus ;

— Au paiement à compter du 12 juin 2022, et ainsi de suite le 1er de chaque mois et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 6 105,07 euros TTC, majorée de la somme de 913.36 euros par mois au titre de la quote-part de la taxe foncière ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner la S.A.S Bulfa à lui payer la somme de 15 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la S.A.S Bulfa à lui payer les frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de délivrance du commandement de payer à la S.A.S Bulfa et de la dénonciation de celui-ci à la caution, pour un coût de 464,61 euros.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue le 6 septembre 2024 par ordonnance du 30 septembre 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 28 avril 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juin 2025 prorogé au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I- Sur la demande d’annulation de la clause relative aux impôts et charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1304-2 du code civil, est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.

En l’espèce, il est stipulé dans le paragraphe « IMPOTS-CHARGES » du bail du 5 mars 2015 que « 3°) – Le « Preneur » acquittera directement toutes consommations personnelles pouvant résulter d’abonnements individuels, de manière à ce que le « Bailleur » ne soit jamais inquiété à ce sujet. Dans l’attente de compteurs séparés, les charges de consommation afférentes à ces branchements seront supportées par le « preneur ». ».

Cette clause prévoit ainsi la prise en charge de l’ensemble des consommations de l’immeuble par le preneur dans l’attente de l’installation de compteurs individuels d’eau et de gaz.

Or, seul le propriétaire peut faire procéder à l’installation de compteurs individuels. Et la S.A.S. Liberté n’a fait montre d’aucune diligence en la matière puisque le compteur de gaz a été installé le 11 août 2020 et le compteur d’eau le 11 mars 2021 et que leur raccordement n’est intervenu que le 2 août 2022, soit plus de sept ans après la conclusion du bail.

Dès lors, cette clause qui impose à la société Bulfa la prise en charge de l’ensemble des consommations de l’immeuble, et donc des différents locataires, tant que le propriétaire n’aura pas procédé à l’installation de compteurs individuels, est une clause potestative qui comme telle est nulle.

II- Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la clause résolutoire

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, qui est d’ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de cet article, la clause résolutoire d’un bail commercial doit s’interpréter strictement et doit être mise en œuvre de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail à usage commercial prévoit en page 15 une clause résolutoire en cas de non-exécution par le preneur de l’une quelconque de ses obligations.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 11 mai 2022 pour un montant en principal de 101 223,75 euros au titre des loyers, charges et taxes foncières arrêtés au 9 mai 2022.

S’agissant de l’indexation du loyer, elle n’est pas sérieusement contestée, alors qu’il résulte des factures l’indice retenu pour l’indexation.

Si la société Bulfa, évoque que la provision pour charges n’a pas été fixée dans le bail, il résulte des factures produites qu’elle a été déduite des sommes dues au titre de la taxe foncière et la provision a été spontanément réglée par le preneur.

Il résulte du décompte annexé au commandement qu’outre les loyers et la taxe foncière, une somme de 24 704,16 euros est réclamée au titre de la refacturation de l’eau.

Au paragraphe « IMPOTS-CHARGES » 2°) du bail (page 10), il est stipulé qu’en sus du loyer, le preneur devra rembourser au bailleur les fournitures et prestations individuelles récupérables sur le locataire.

Compte tenu de la nullité de la clause mettant à la charge du preneur l’ensemble des charges, il ne peut être fait supporter à la S.A.S. Bulfa l’ensemble des charges de l’immeuble, étant rappelé qu’elle n’est locataire que du rez-de-chaussée.

En outre, selon l’article L. 145-40-2 du code de commerce « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1o Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2o Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.

Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. ».

L’article R.145-35 du même code ajoute que ne peuvent être imputés au locataire :

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Ces articles tels qu’ils résultent de l’article 13 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite Loi Pinel et de son décret d’application (décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014) s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, à l’exclusion des conventions d’occupation précaire et baux dérogatoires au statut des baux commerciaux.

Il résulte de ces dispositions que, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat doit préciser la répartition des charges entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition doit être fonction de la surface exploitée, à l’exclusion de tout autre mode de répartition.

Dès lors, aucune répartition n’étant prévue au bail et aucun élément ne permettant de déterminer la consommation d’eau correspondant effectivement au local loué, aucune somme ne peut être réclamée au titre de la consommation d’eau au preneur.

La somme de 24 704,16 euros correspondant aux différentes régularisations d’eau ne peut donc être réclamée au locataire. Il reste néanmoins une somme due de 76 519,59 euros (101 223,75 €-24704,16€).

Il est constant que cette somme n’a pas été réglée dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 juin 2022.

Sur les effets de résiliation

L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, si besoin avec le concours de la force publique, à défaut de départ volontaire des locaux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision. Le bailleur sera autorisé à procéder à l’enlèvement des meubles et à les placer dans un garde-meuble selon les modalités reprises dans le dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera justement fixée au même montant que le dernier loyer indexé soit 4 527,56 euros. Le preneur sera condamné au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 11 juin 2022 et jusqu’à complète libération des locaux.

En revanche, compte tenu de la nature indemnitaire de l’indemnité d’occupation, le bail étant résilié, rien ne justifie de faire supporter par le preneur la taxe foncière ni la TVA.

III- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le propriétaire n’a pas actualisé sa demande au titre de la créance ni n’a signifié de décompte actualisé.

Il résulte du dernier décompte arrêté au 26 avril 2024 une créance au titre des loyers, charges et taxes foncière de 155 184,84 euros (pièce 26).

Ainsi que cela résulte des développements précédents, il convient de déduire de ce montant les refacturations d’eau pour un total de 28 314,31 euros.

Il convient également de déduire la somme réclamée au titre de la taxe foncière à compter de la résiliation du bail, soit celle de 2022 au prorata temporis ((12x560 € de provision + 2896,32 € de régularisation) x 6,5 mois /12 mois= 5208,84 €), celle de 2023 (avis de taxe foncière et facture non produits mais d’après le décompte : 3364,20 € de régularisation + 12x560 € de provision = 10 084,20 €) et la provision versée au titre de la taxe foncière 2024 appliquée sur les loyers de janvier à avril 2024 (4 x 560 € = 2240 €), soit la somme totale de 17 533,04 euros.

Dès lors, seule la somme de 109 337,49 euros (155 184,84 €– 28 314,31€- 17 533,04€) est due.

En conséquence, la S.A.S. Bulfa sera condamnée au paiement de la somme de 109 337,49 euros au titre des loyers, charges, taxe foncière et indemnités d’occupation arrêtés au 26 avril 2024.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les paiements s’imputant sur les dettes les plus anciennes ainsi que l’a évoqué la défenderesse dans ses conclusions.

IV- Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose en outre que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société Bulfa sollicite l’octroi de délais de paiement afin de s’acquitter de sa dette en arguant de la situation sanitaire liée à la pandémie de covid-19.

Cependant, elle ne fournit aucun document de nature à justifier de ses difficultés financières ou de la baisse de son chiffre d’affaires.

Par ailleurs, il résulte du dernier décompte notifié que plusieurs loyers n’ont pas été réglé en 2022 et 2023, soit postérieurement à la crise de covid-19, et que même si les loyers étaient réglés régulièrement à compter de janvier 2024, le montant acquitté était encore celui avant indexation soit celui antérieur à novembre 2019, de sorte que la dette continue de s’accroître.

Dans ces conditions, la société Bulfa ne démontre pas qu’elle sera en mesure de s’acquitter de sa dette de plus de 100 000 euros en vingt-quatre mois en sus du loyer courant et des charges.

En conséquence, compte tenu de l’absence de justification de sa situation financière par le preneur et en considération des besoins du créancier, il convient de débouter la société Bulfa de sa demande de délais de paiement.

V- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il convient de laisser à chacune la charge de ses propres dépens et il n’apparaît pas inéquitable de n’accorder aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

ANNULE la clause 3°) du paragraphe « IMPOTS – CHARGES » du bail du 5 mars 2015 conclu entre la S.A.S. Liberté et la S.A.S. Bulfa ;

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la S.A.S. Liberté à la S.A.S. Bulfa portant sur le local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 4] par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 juin 2022 ;

DÉBOUTE la S.A.S. Bulfa de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE l’expulsion de la S.A.S. Bulfa et de tous occupants de son chef du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4] à défaut de libération volontaire effective dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

CONDAMNE la S.A.S. Bulfa à une indemnité d’occupation de 4 527,56 euros par mois, au profit de la S.A.S. Liberté à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 11 juin 2022 et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clés ;

CONDAMNE la S.A.S. Bulfa à payer à la S.A.S. Liberté la somme de 109 337,49 euros au titre des loyers, charges, taxe foncière et indemnités d’occupation arrêtés au 26 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ayant couru chaque année ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la société Bulfa de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la société Liberté de ses autres demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON