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Jugement

du 19 Novembre 2025

Minute : GMC

N° RG 22/02399

N° Portalis : DBXV-W-B7G-FZV2

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[V] [H]

C/

[Z] [E]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire

à :

— M^e GIBIER T21

— M^e CARE T39

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [G] [H]

né le 23 Avril 1955 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] ; représenté par M^e Julien GIBIER, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [I] [E]

né le 22 Février 1993 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1] ; représenté par M^e François CARE, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 39

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 22 mai 2025, à l’audience du 01 Octobre 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 19 Novembre 2025

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 19 Novembre 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

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EXPOSE DU LITIGE

FAITS et PROCEDURE

Le 1er septembre 2021, Monsieur [V] [H] a régularisé une promesse de vente avec Monsieur [Z] [E], portant sur un bâtiment à usage d’hôtel-restaurant-bar situé [Adresse 11] (28), pour une durée expirant le 29 juin 2022, sous condition suspensive d’obtention de prêt, d’un montant de 1.770.400 € au taux hors assurance de 1,20% sur 20 ans.

A défaut de régularisation de la vente dans le délai prescrit, le 13 juillet 2022, Monsieur [H] a sollicité le paiement de l’indemnité d’immobilisation fixée contractuellement à la somme de 71900 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 05/10/2022, Monsieur [V] [H] a fait assigner Monsieur [Z] [E] devant le présent tribunal aux fins principales de voir constater que la vente n’a pas été réalisée dans le délai imparti du fait de Monsieur [E], en en conséquence de prendre acte de la caducité de la promesse de vente et de condamner Monsieur [E] à lui payer 71900 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre 3500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La clôture de l’instruction est intervenue le 22 mai 2025 par ordonnance du même jour et l’affaire, retenue à l’audience du 1er octobre 2025 a été mise en délibéré au 19 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27/11/2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de ses moyens, Monsieur [V] [H] demande au tribunal de débouter Monsieur [E] de ses demandes, il maintient les siennes et à titre subsidiaire, demande qu’il soit constaté que Monsieur [E] a commis une faute dans l’exécution de la promesse de vente et qu’en conséquence il soit condamné à lui régler la somme de 71900 € en réparation de son préjudice financier sur le fondement de la responsabilité contractuelle et subsidiairement sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Il maintient ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, des dépens et de l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande principale, Monsieur [V] [H] se fonde sur l’article 1103 du code civil et la nécessité pour l’acquéreur, se prévalant d’un refus de prêt, de prouver que sa demande de prêt était conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. Il soutient ainsi que le bénéficiaire ne justifie pas avoir déposé des demandes de prêt conformes aux caractéristiques contractuellement prévues et dans les délais impartis. Il conteste le caractère probant de l’attestation de la banque produite en défense, à cet égard.

Au soutien de sa demande subsidiaire, Monsieur [V] [H] se fonde sur les articles 1231-1 du code civil et 1104 du même code et en particulier sur l’exigence de bonne foi dans l’exécution des contrats. Il fait valoir qu’il était lié par un compromis de vente avec Monsieur [Z] [E] et qu’il a subi un préjudice financier en lien direct avec la non-exécution ou la mauvaise exécution de ce contrat par celui-ci. Très subsidiairement, il fonde sa demande de dommages et intérêts sur la responsabilité délictuelle, arguant que Monsieur [Z] [E] a commis une faute, en ne le tenant pas informé des refus de financement dans le délai imparti et en le laissant dans la croyance erronée de la réalisation future de la vente jusqu’au mois de juin 2022 et alors même que les refus de prêt datent de novembre 2021.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11/09/2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, Monsieur [Z] [E] demande au tribunal de déclarer Monsieur [H] irrecevable et mal fondé en ses demandes, de l’en débouter, et enfin de le condamner à lui payer 2500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de sa demande, Monsieur [Z] [E] énonce avoir déposé des demandes de financement conforme aux caractéristiques convenues et en temps de droit mais n’être pas parvenu à obtenir ledit financement.

Il conclut également à l’impossibilité pour le demandeur d’engager sa responsabilité contractuelle en raison de la non-réalisation de la condition suspensive, le contrat étant réputé n’avoir jamais existé.

Concernant la responsabilité délictuelle, Monsieur [Z] [E] observe que le demandeur n’a pas eu connaissance des refus de prêt seulement en juin 2022 mais que celui-ci a, en revanche, attendu plusieurs mois avant d’assigner. En tout état de cause, selon le défendeur, Monsieur [V] [H] ne saurait lui imputer, en avril 2024, l’impossibilité de vendre son immeuble, celui-ci ayant repris pleine possession de l’immeuble deux ans auparavant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. L’indemnité d’immobilisation rémunère l’avantage qu’octroie ainsi le promettant au bénéficiaire en lui réservant le bien pendant la durée de validité de la promesse. Elle constituera un acompte sur le prix si le bénéficiaire lève l’option, ou sera restituée au bénéficiaire si l’option n’a pas été levée du fait de la non-réalisation d’une condition suspensive.

Aux termes de l’article 1304 du code civil, « l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ». Par ailleurs, selon l’article 1304-3 du même code, la condition est réputée accomplie lorsque celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

S’agissant de la charge de la preuve en cas de litige quant à l’accomplissement d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, il incombe au bénéficiaire de la promesse, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au promettant de démontrer que la non-réalisation de la condition est due à son fait, à sa faute ou à sa négligence

En l’espèce, une promesse de vente a été conclue par acte authentique le 1er septembre 2021 par Monsieur [V] [H] au bénéfice de Monsieur [Z] [E] et portant sur un bien immobilier situé à [Adresse 8] ».

Il a été prévu contractuellement dans cet acte, des conditions suspensives et en particulier l’obtention d’un ou plusieurs prêts, par le bénéficiaire, au plus tard le 30 novembre 2021, d’un montant total maximum de 1.770.400 euros, avec un ou des taux fixes d’intérêts, hors assurance, de 1,20% sur 20 ans et garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier. Il devait en outre solliciter ces prêts dans les 15 jours de la signature de l’acte authentique.

Il échet de préciser que Monsieur [Z] [E], bénéficiaire de la promesse de vente, ne produit pas lui-même les demandes de prêt qu’il aurait formulées et dont il lui appartient de rapporter la preuve, mais il n’est pas contesté que celles produites par le demandeur lui ont été fournies par Monsieur [E]. En conséquence, le point de l’origine des éléments de preuve produits ne fait pas débat.

En l’espèce, il ressort de l’attestation de l’établissement bancaire Caisse d’épargne, datée du 10 septembre 2021 et relative au bien « Le petit Courtin », qu’une demande de prêt a été déposée par Monsieur [Z] [E], bénéficiaire de la promesse, dans le délai imparti. Le montant de 1 170 400 euros et la durée du prêt de 240 mois correspondent aux caractéristiques contractuelles mais il n’est pas fait mention du taux d’intérêt contractuel. Ainsi, il n’est pas permis de constater, au vu de cette seule pièce, que cette demande d’octroi d’un crédit était pleinement conforme aux stipulations contractuelles.

Monsieur [V] [H] produit également en procédure une autre attestation de l’établissement bancaire Caisse d’épargne, en date du 30 novembre 2021, concernant le même bien, pour un même montant, et actant le refus d’octroi du prêt bancaire sollicité. Néanmoins, il n’est pas non plus fait mention sur cette pièce du taux d’intérêt qui avait été demandé dans le cadre de la demande de prêt, de sorte que la conformité de la demande aux stipulations contractuelles n’est pas vérifiable.

Enfin, Monsieur [V] [H] verse en procédure une dernière attestation bancaire datée du 24 mars 2022, avant l’expiration de la promesse de vente mais après le délai imparti contractuellement pour solliciter et obtenir un prêt bancaire. Cette demande de prêt a été faite pour l’acquisition d’un ensemble immobilier nommé « Le relais Beauceron », sis à [Adresse 7], pour un montant de 725 000 euros, au taux fixe de 1,8 % sur une durée de 180 mois. Cette dernière attestation ne démontre pas davantage que le bénéficiaire de la promesse, Monsieur [Z] [E] a sollicité un prêt pour l’acquisition du bien spécifiquement visé dans l’acte de promesse de vente, puisqu’il n’est pas fait mention dans la promesse de vente d’un bien dénommé le « Relais beauceron ». En outre, le taux d’intérêt est supérieur à celui contractuellement prévu et la durée du prêt inférieure.

Le bénéficiaire de la promesse ne rapporte donc pas la preuve qu’il a sollicité l’octroi de prêts, selon les caractéristiques requises et dans le délai imparti par la promesse de vente.

Dès lors, il y a lieu de considérer que Monsieur [Z] [E] a empêché l’accomplissement de la condition suspensive prévue dans son intérêt, de sorte que celle-ci est réputée accomplie.

La caducité de la promesse est donc acquise aux torts de Monsieur [Z] [E], qui n’a pas levé l’option dans le délai imparti alors que la clause suspensive était réputée accomplie. L’indemnité d’immobilisation doit être déclarée acquise à Monsieur [V] [H] et ce, conformément aux stipulations contractuelles selon lesquelles « En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme versée restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci. »

Dès lors, il convient de constater la caducité de la promesse de vente et de condamner Monsieur [Z] [E] à payer à Monsieur [V] [H] la somme de 71 900 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

La demande principale étant accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [Z] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Succombant, Monsieur [Z] [E] sera également condamné à payer à Monsieur [V] [H] la somme qu’il convient de fixer à 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera en outre débouté de sa demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la caducité de la promesse de vente conclue par acte authentique le 1er septembre 2021 entre Monsieur [V] [H] et Monsieur [Z] [E], concernant un ensemble immobilier, situé [Adresse 10] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer à Monsieur [V] [H] la somme de 71 900 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL GIBIER-FESTIVI-RIVIERRE-GUEPIN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer à Monsieur [V] [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [E] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE