N° RG 25/00170 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GQLZ

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire délivrée

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée à :

[M] [O], [B] [P]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [O],

Madame [B] [P],

demeurant tous deux 28 rue Jean Moulin – 2368 – 28200 DONNEMAIN SAINT MAMES

non comparants, ni représentés

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

en présence d'[W] [G], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Juin 2025 et mise en délibéré au 30 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 06 novembre 2017 et prenant effet à compter du 15 novembre 2017, l’OPH d’Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN a donné à bail à Madame [B] [P] et à Monsieur [M] [O] un appartement situé 28 rue Jean Moulin 2368 à DONNEMAIN SAINT MAMES 28200, pour un loyer mensuel de 298,17 € hors charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH HABITAT EURELIEN a, par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, fait signifier à Madame [B] [P] et à Monsieur [M] [O] un commandement de payer la somme en principal de 876,57 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [B] [P] et à Monsieur [M] [O] le 13 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 05 février 2025, l’OPH HABITAT EURELIEN a ensuite fait assigner Madame [B] [P] et Monsieur [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat de location, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement. L’OPH HABITAT EURELIEN sollicite :

— de voir prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner, passé un délai de 8 jours à compter de jugement à intervenir, l’expulsion de Madame [B] [P] et de Monsieur [M] [O] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— de les condamner solidairement au paiement :

— de la somme de 2.329,95 € pour arriéré de loyers et charges à la date du 20 décembre 2024,

— des mensualités échues au 1er décembre 2024 jusqu’au jour du jugement à intervenir,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— des intérêts légaux sur ces sommes,

— d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens comprenant notamment le commandement de payer du 12 décembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience, l’OPH HABITAT EURELIEN – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise le montant de sa dette à la somme de 3.402,43 €, échéance du mois de mai 2025 incluse. Il indique que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant.

Madame [B] [P] et Monsieur [M] [O], tous deux régulièrement cités à personne, ne sont ni présents, ni représentés.

Il a été donné lecture de la fiche de synthèse de la préfecture.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Selon l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ».

En l’espèce, HABITAT EURELIEN justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 13 décembre 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025.

Toutefois, HABITAT EURELIEN ne justifie pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département avant l’audience du 24 juin 2025.

Son action tendant au prononcé de la résiliation du bail est donc irrecevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

II. Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, l’OPH HABITAT EURELIEN justifie que Madame [B] [P] et Monsieur [M] [O] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.402,43 € à la date de l’audience au titre des impayés locatifs.

Pourtant, il ressort de la situation de compte de Madame [B] [P] et de Monsieur [M] [O] que des sommes ont été retenues au titre du loyer d’un garage. Or, il convient de noter que le contrat de location signé par les parties le 06 novembre 2017 ne mentionne pas la location d’un tel garage comme accessoire au logement. En outre, aucune somme n’est mentionnée à ce titre dans le contrat de bail et HABITAT EURELIEN ne produit aucune autre pièce destinée à justifier d’une part, l’existence d’un contrat de location du garage et d’autre part, les sommes retenues.

Dès lors, il convient de déduire de l’arriéré locatif les sommes réclamées au titre du loyer du garage à compter de la situation d’impayés de Madame [B] [P] et de Monsieur [M] [O].

Par conséquent, il convient de déduire la somme de 928,38 euros correspondant aux loyers du garage sollicités depuis le premier incident de paiement.

L’absence à l’audience de Madame [B] [P] et de Monsieur [M] [O] ne permet pas de connaitre leur situation. La fiche de synthèse de la préfecture précise que les locataires ont des factures d’électricité très importantes et ne peuvent pas régler ces factures et assurer le paiement du loyer courant. En outre, les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer et sans connaitre les revenus de Madame [B] [P] et de Monsieur [M] [O], et en l’absence de demande en ce sens, il n’a pu être envisagé de leur octroyer des délais de paiement.

Etant précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Madame [B] [P] et Monsieur [M] [O] et notamment de l’article 3 : « CONDITIONS FINANCIERES DE LA LOCATION », en conséquence, ils seront solidairement condamnés à verser à l’OPH HABITAT EURELIEN la somme de 2.474,05 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 05 février 2025, date de l’assignation.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [B] [P] et Monsieur [M] [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

La situation économique de Madame [B] [P] et de Monsieur [M] [O] commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’OPH HABITAT EURELIEN irrecevable en son action tendant au prononcé de la résiliation du bail,

CONDAMNE solidairement Madame [B] [P] et Monsieur [M] [O] à verser à l’OPH d’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN la somme de 2.474,05 euros (deux-mille-quatre-cent soixante-quatorze euros et cinq cents) (décompte arrêté au 20 juin 2025, incluant une dernière mensualité de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [P] et Monsieur [M] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE l’OPH d’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION