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Jugement N°

du 09 Juillet 2025

N° RG 24/03003 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMAU

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SDC [E] [Adresse 9] [Localité 7] Représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 7] LP GESTION, SARL

C/

[H] [M]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e MEHEUST T21

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “la Triade” situé [Adresse 3] à [Localité 7]

Représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 7] LP GESTION, SARL immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 328 962 147, au capital social de 35.843 euros, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1] ;

représentée par M^e Manuel [U], demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, M^e Marion MÉHEUST, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 21

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [F],

demeurant [Adresse 6]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 16 janvier 2025, à l’audience du 14 Mai 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 09 Juillet 2025.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 09 Juillet 2025

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] [S] est propriétaire des lots n°32 et 100 de l’immeuble en copropriété dénommé « La Triade » situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Par acte en date du 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de cette résidence, représenté par son syndic en exercice, la société Citya Chartres LP Gestion, a fait assigner Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande de :

— Le recevoir en son action ;

— L’en déclarer bienfondé ;

— Condamner Mme [S] à lui verser la somme totale de 9.799,32 euros correspondant à :

*7.779,72 euros à titre principal, charges arrêtées au 23 octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024, avec capitalisation des intérêts;

*2.019,60 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— Condamner Mme [S] à lui verser une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Mme [S] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner Mme [S] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Régulièrement assignée, Mme [S] n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé plus ample des prétentions et moyens du demandeur, il est fait référence à l’assignation précitée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient en outre de rappeler que les demandes aux fins de « recevoir » ou « déclarer » ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert et qu’elles ne constituent qu’un rappel des moyens invoqués à l’appui de prétentions par ailleurs formulées. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur l’obligation au paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 Juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Les copropriétaires sont donc tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le contrat de syndic ;

— l’extrait de matrice cadastrale qui établit la qualité de copropriétaire de Mme [S] ;

— les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété des 16 décembre 2022 et 09 novembre 2023 qui ont :

*approuvé les comptes des exercices 2021-2022 et 2022-2023 ;

*approuvé la modification du budget prévisionnel des exercices 2022-2023 et 2023-2024 ;

*approuvé les budgets prévisionnels des exercices 2023-2024 et 2024-2025;

* décidé de réaliser les travaux suivants :

— reprise de l’éclairage du sous-sol ;

— modification des gaines VMC des bâtiments 2, 4 et 6 ;

— remplacement interphone et centrale vigik des bâtiments 2, 4, et 6 ;

— Rénovation des sols des parties communes des bâtiments 2, 4 ;

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 ;

— le décompte des charges pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

— un relevé de compte au nom de Mme [S] arrêté au 23 octobre 2024 qui fait état d’un solde débiteur de 9.799,32 euros ;

— une mise en demeure en date du 18 janvier 2024 en vue du recouvrement de la somme totale de 4.838,29 euros ;

— une mise en demeure en date du 12 février 2024 en vue du recouvrement de la somme totale de 4.871,89 euros ;

— une mise en demeure en date du 20 mars 2024 en vue du recouvrement de la somme totale de 5.596,34 euros.

Il résulte du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que la somme de 9.799,32 euros inclut les frais de recouvrement suivants :

— Mise en demeure du 19 juillet 2023 : 45,60 euros

— Mise en demeure du 10 août 2023 : 33,60 euros ;

— Mise en demeure du 19 octobre 2023 : 45,60 euros ;

— Mise en demeure du 09 novembre 2023 : 33,60 ;

— Mise en demeure du 18 janvier 2024 : 45,60 euros ;

— Mise en demeure du 12 février 2024 : 33,60 euros

— Lettre comminatoire Me [U] du 15 mars 2024 : 480 euros ;

— Note d’honoraires du 27 mars 2024 : 186 euros ;

— Assignation Me [U] du 22 mai 2024 : 480 euros ;

— Note d’honoraires du 12 juin 2024 : 636 euros.

Ces frais ne constituent pas des charges de copropriété de sorte qu’ils convient de les exclure du calcul des sommes dues par Mme [S].

En outre, il sera observé que le décompte retient une somme de 1.000,56 euros correspondant manifestement à des travaux de toiture du bâtiment B, l’appel de fonds daté du 23 février 2023 mentionnant des travaux au niveau des « terrasses B » pour un montant total de 11.548,74 euros, soit 1.000,56 euros à la charge de Mme [S]. Toutefois, ces travaux ne sont repris dans aucun des procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats de sorte qu’en l’état des pièces du dossier, la somme correspondante ne peut être imputée à la défenderesse.

Les frais de travaux repris dans le décompte mais barrés seront également exclus du calcul des charges incombant à Mme [S].

Ainsi, la dette de cette dernière au titre des charges et provisions sur charges doit être arrêtée à la somme de 6.779,27 euros selon décompte du 23 octobre 2024.

Mme [S] sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

Conformément à l’article 36 du décret n° 67-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait courir les intérêts à compter du 20 mars 2024. Toutefois, cette date correspond à la date d’envoi de la mise en demeure de sorte qu’elle ne peut être retenue. Les éléments produits à l’appui de la demande ne permettant pas de déterminer la date de première présentation du pli, il convient de retenir que la somme de 6.779,27 euros portera intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024, date de délivrance de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.019,60 euros selon décompte arrêté au 23 octobre 2024, cette somme correspondant aux frais suivants :

— Mise en demeure du 19 juillet 2023 : 45,60 euros

— Mise en demeure du 10 août 2023 : 33,60 euros ;

— Mise en demeure du 19 octobre 2023 : 45,60 euros ;

— Mise en demeure du 09 novembre 2023 : 33,60 ;

— Mise en demeure du 18 janvier 2024 : 45,60 euros ;

— Mise en demeure du 12 février 2024 : 33,60 euros

— Lettre comminatoire Me [U] du 15 mars 2024 : 480 euros ;

— Note d’honoraires du 27 mars 2024 : 186 euros ;

— Assignation Me [U] du 22 mai 2024 : 480 euros ;

— Note d’honoraires du 12 juin 2024 : 636 euros.

Il sera relevé que les frais concernant des honoraires d’avocats entrent dans le champ de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter le versement des sommes correspondantes, soit au total 822 euros (186+636), au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La somme de 480 euros sollicitée à deux reprises correspond en réalité à la transmission du dossier au conseil du syndicat des copropriétaires, selon factures établies le 15 mars 2024 et le 22 mai 2024. Toutefois, le demandeur, qui se borne à produire ces factures, ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait, à deux reprises, accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de sorte qu’ils n’entrent pas dans le champ de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La somme de 960 euros sera en conséquence écartée.

S’agissant des frais de mise en demeure, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— Un courrier du 18 janvier 2024 dont il ne justifie pas l’envoi ;

— Un courrier du 12 février 2024 dont il justifie l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception, le pli étant retourné avec la mention « pli avisé non réclamé»

— Plusieurs preuves de dépôts et de réceptions antérieures, sans toutefois produire les courriers correspondants, de sorte qu’il n’est pas établi qu’il s’agisse de mises en demeure.

Dès lors, il ne peut être tenu compte que de la mise en demeure du 12 février 2024 pour un montant de 33,60 euros.

En tout état de cause, et à supposer que le syndicat des copropriétaires ait réellement adressé cinq autres courriers, il n’est pas justifié de l’utilité d’adresser un si grand nombre de mises en demeure en quelques mois, de sorte que ces actes n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement.

Enfin le moyen tiré de l’application de l’article 1240 du code civil sera retenu lors de l’examen de la demande de dommages-intérêts.

Compte tenu de ce qui précède, Mme [S] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 33,60 euros au titre des frais nécessairement pour le recouvrement des charges.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi – ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur – ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires, ni du caractère abusif de la résistance de Mme [S].

En outre, le syndicat des copropriétaires n’établit pas que le fonctionnement normal de la copropriété ait été contrarié ou compromis.

La demande indemnitaire présentée par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Cass. Civ. 1, 19 décembre 2000, n°98-14487 ; Cass. Civ. 2, 11 mai 2017, n°16-14881 ; Cass., Com., 9 octobre 2019, n°18-11694).

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière avec effet à compter du 28 octobre 2024, date de délivrance de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Partie perdante, Mme [S] sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

*

* *

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La Triade », situé [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 7] LP Gestion, la somme de 6.779,27 euros au titre du rappel des charges de copropriété arrêté au 23 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 ;

CONDAMNE Mme [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La Triade », situé [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 7] LP Gestion, la somme de 33,60 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, avec effet à compter du 28 octobre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La Triade », situé [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 7] LP Gestion, de sa demande indemnitaire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [H] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La Triade », situé [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 7] LP Gestion, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Vincent GREF Benjamin MARCILLY